Cos’è il nesso di condominialità?

Il nesso di condominialità rappresenta il punto di contatto tra la teoria giuridica e la realtà pratica della vita in condominio. 

In molte controversie legali si cerca di stabilire se un elemento possa considerarsi “condominiale” o meno, e tale valutazione passa spesso attraverso l’individuazione di un rapporto di utilità e di vincolo con le parti comuni dell’edificio. 

Ma come si determina esattamente questo nesso? Quali sono le norme del Codice Civile che lo regolano?

Cos’è il nesso di condominialità e quando sussiste

Il nesso di condominialità è un concetto giuridico elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, e si fonda sull’idea che un determinato bene, anche se collocato all’interno di un’unità immobiliare privata, possa essere considerato condominiale quando serve in modo funzionale e oggettivo all’utilità comune.

È sufficiente che tra gli edifici vi sia un rapporto di interdipendenza materiale (strutture, fondazioni, impianti) o giuridica (servizi condivisi).

L’articolo 1117 del Codice Civile è il primo riferimento normativo in materia: elenca le parti comuni dell’edificio che, salvo titolo contrario, si presumono collettive a tutti i condomini. Tra queste figurano:

• il suolo su cui sorge l’edificio;
• le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale;
• i portoni, i cortili, i lastrici solari;
• gli impianti che servono all’uso e al godimento comune.

È proprio su quest’ultima categoria che nasce il problema: quando un impianto o un elemento serve anche ad altri condomini, pur essendo fisicamente situato in una proprietà esclusiva, entra in gioco il nesso di condominialità.

Dalla lettura coordinata degli articoli 1117, 1123 e 1124 c.c., e secondo un consolidato orientamento della Cassazione (tra cui Cass. civ., sez. II, n. 28972/2020 e Cass. civ., sez. II, n. 10285/2017), il nesso di condominialità sussiste quando:

• il bene assicura utilità comune o servizio collettivo a più unità immobiliari;
• esiste una connessione funzionale e non meramente fisica con le parti comuni;
• il distacco o la separazione del bene comprometterebbe la funzione complessiva del sistema condominiale;
• manca un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva in modo espresso.

In altre parole, il nesso non nasce da un criterio di collocazione, ma da uno di funzione: ciò che serve al condominio, anche solo parzialmente, è condominiale.

Alcune applicazioni pratiche del nesso di condominialità 

La teoria del nesso trova applicazioni in contesti molto concreti: impianti termici, reti fognarie, antenne, ascensori, pompe, parti strutturali miste. Ogni volta che vi è una controversia, amministratori e legali devono stimare se quegli elementi sono condominiali.

Ad esempio, in tema di impianti di riscaldamento centralizzato, spesso parte della tubazione interna ad abitazioni attraversa proprietà esclusiva, ma mantiene un rapporto diretto con l’impianto generale: il nesso ne impone la partecipazione alle spese.

In materia di antenne o pannelli fotovoltaici installati su terrazzi condominiali, occorre verificare se l’antenna serve solo un’unità o più in modo condiviso. Se c’è utilità comune ed eventuale collegamento con parti comuni del tetto o del muro, potrebbe essere condominiale.

Ordinanza n. 20145 del 22 giugno 2022 Corte di Cassazione: il caso

Con l’ordinanza n. 20145/2022, la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, è tornata sul tema dell’ambito applicativo dell’art. 1117 c.c., chiarendo quando più edifici adiacenti orizzontalmente possano considerarsi un unico condominio e quali beni conservino la natura condominiale anche se un tempo destinati a servizi cessati, come la casa del portiere.

La vicenda prende avvio dall’azione promossa dalla proprietaria di un appartamento: posta al quarto e ultimo piano di un edificio, aveva citato in giudizio i proprietari degli immobili sottostanti, che, però, avevano accesso da una via parallela e si consideravano parte di un fabbricato distinto.
La donna chiedeva che fosse accertata:

• l’unicità strutturale dell’edificio (e quindi la nascita del condominio tra le varie unità);
• la natura condominiale di alcuni beni, in particolare la casa del portiere e il muro di contenimento del terreno del proprio giardino, danneggiati e bisognosi di interventi di manutenzione.

I condomini, invece, sostenevano l’autonomia dei due corpi di fabbrica e negavano il nesso di condominialità, eccependo anche che il servizio di portierato fosse cessato da anni, per cui il relativo alloggio non avrebbe più avuto funzione comune.

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Cosa ha deciso la Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha colto l’occasione per precisare che il nesso di condominialità previsto dall’art. 1117 c.c. può manifestarsi:

“in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni.”

Ciò significa che il condominio non si forma solo “in altezza”, ma anche in orizzontale, quando più edifici affiancati condividono elementi strutturali o impiantistici, come fondamenta, muri maestri, rampe o condotte.

La Corte ha quindi ribadito un principio costante: una volta accertata in fatto la connessione strutturale e funzionale tra corpi di fabbrica, opera la presunzione di condominialità per le parti comuni, salvo prova contraria. Inoltre, la destinazione funzionale di un bene (ad esempio, la casa del portiere) non viene meno automaticamente se il servizio è cessato:

“Il venir meno dell’uso non esclude la permanenza della destinazione condominiale, salvo che intervenga una diversa deliberazione unanime o un titolo contrario.”

La Corte ha così riaffermato un orientamento consolidato (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 18653/2022, n. 6142/2018, n. 17244/2015) secondo cui la nozione di edificio in condominio non richiede un blocco edilizio unitario, ma un collegamento strutturale-funzionale sufficiente a fondare un’unica organizzazione condominiale. 

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