Costruire sulla terrazza: quando la veranda diventa una sopraelevazione illegittima

In zona sismica, costruire in altezza — anche se solo una “semplice” veranda su una terrazza — può costare caro. A ribadirlo è la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17969/2025 pubblicata il 26 giugno, che conferma l’ordine di demolizione di una veranda in quanto realizzata in violazione delle normative antisismiche, nonostante fosse stata successivamente autorizzata in sanatoria.

Un monito chiaro per i proprietari: ogni intervento edilizio in zone classificate ad alto rischio sismico deve rispettare rigorose prescrizioni tecniche, anche quando non comporta un aumento dell’altezza complessiva del fabbricato.

Veranda o sopraelevazione? 

Nel caso in esame, i proprietari avevano realizzato una veranda sulla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, senza le necessarie autorizzazioni preventive. Successivamente, avevano ottenuto un titolo in sanatoria, sostenendo che non si trattasse di una vera e propria sopraelevazione, ma di un intervento leggero e non strutturale.

Tuttavia, per la Cassazione il manufatto rappresenta a tutti gli effetti una sopraelevazione, in quanto: “sebbene l’altezza complessiva del fabbricato non sia variata, la creazione di un nuovo volume comporta comunque un incremento della superficie coperta, con incidenza potenziale sulla stabilità della struttura portante, specie in zona sismica”.

Quando l’aumento della superficie è “pericoloso per legge”

La Corte ha richiamato l’articolo 1127, comma 2, del Codice civile, che presume la pericolosità delle sopraelevazioni quando l’edificio si trova in aree a rischio terremoti. Secondo i giudici, tale presunzione opera anche nel caso in cui non vi sia un aumento dell’altezza del fabbricato, ma solo un incremento della superficie utile: “l’aumento della superficie coperta può incidere sulla stabilità dell’intero fabbricato e, in mancanza di specifiche verifiche sulle fondazioni, è da considerarsi illegittimo in zona sismica.

Inoltre, l’autorizzazione edilizia ottenuta in sanatoria si basa su presupposti tecnici errati: si è infatti omessa ogni valutazione sulle fondamenta dell’edificio, nonostante la normativa antisismica lo richieda espressamente per qualunque intervento di sopraelevazione.

Demolizione confermata

Altro punto interessante della vicenda riguarda la proprietà della terrazza. La Corte d’appello aveva stabilito che si trattasse di una parte comune del condominio. Ciò non ha tuttavia impedito ai giudici di ordinare la demolizione della veranda, poiché la violazione delle norme tecniche edilizie — in particolare quelle antisismiche — ha un rilievo autonomo rispetto alla questione della titolarità dell’area: “la demolizione è imposta per ragioni di sicurezza strutturale, a prescindere dalla proprietà della terrazza su cui insiste il manufatto”.

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