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Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Dal 27 settembre 2026 diventano operative anche in Italia le nuove regole europee contro il greenwashing introdotte dalla direttiva (UE) 2024/825 – EmpCo (Empowering Consumers for the Green Transition), recepita con il decreto legislativo 20 febbraio 2026, n. 30.
L’intervento modifica il Codice del consumo e rende più rigoroso l’utilizzo di claim, qualificazioni e messaggi ambientali rivolti ai consumatori. Il tema riguarda direttamente anche il mercato immobiliare: vediamo perché.
Il decreto legislativo n. 30/2026, applicabile dal 27 settembre 2026, recepisce la direttiva (UE) 2024/825 e modifica il Codice del consumo introducendo nuove regole sulle asserzioni ambientali.
Rientrano in questa nozione i messaggi commerciali, non imposti dalla legge, che attribuiscono a un prodotto, a un marchio o a un professionista caratteristiche o benefici ambientali. Particolare attenzione è riservata alle asserzioni ambientali generiche, come “green”, “eco”, “sostenibile” o “rispettoso dell’ambiente”, quando non sono accompagnate da elementi chiari e verificabili. Il nuovo articolo 23 considera ingannevoli queste formule se il professionista non è in grado di dimostrare un livello riconosciuto di prestazione ambientale coerente con quanto dichiarato.
Per il mercato immobiliare il principio è particolarmente rilevante. La presenza di un impianto fotovoltaico, di nuovi infissi o di una pompa di calore può documentare specifici miglioramenti energetici, ma non basta automaticamente a qualificare l’intero edificio come “green”, “ecosostenibile” o “carbon neutral”.
La nuova disciplina non colpisce infatti i documenti obbligatori per legge, ma il loro eventuale utilizzo commerciale per formulare affermazioni ambientali più ampie di quelle effettivamente dimostrate.
Il criterio operativo diventa quindi più chiaro: meno formule generiche e maggiore attenzione a dati, perimetro dell’affermazione, metodo di calcolo e documentazione tecnica.
Il decreto interviene invece sulla comunicazione commerciale utilizzata dal professionista nei rapporti con il consumatore. Nel settore edilizio questo aspetto assume particolare rilievo perché una quota crescente delle offerte viene costruita proprio sulla promessa di minori consumi, riduzione delle emissioni, maggiore efficienza o sostenibilità.
Dal 27 settembre diventa quindi ancora più importante distinguere tra una caratteristica misurabile e una qualificazione generale.
Dire che un serramento possiede una determinata trasmittanza termica è diverso dall’affermare genericamente che quel serramento è “ecologico”. Specificare la produzione annua stimata di un impianto fotovoltaico e le ipotesi sulle quali è stato effettuato il calcolo è diverso dal garantire che, grazie a quell’impianto, l’edificio diventerà “carbon neutral”.
La stessa cautela riguarda le stime di risparmio. Una promessa del tipo “riduzione dei consumi del 40%” non è necessariamente illegittima. Per essere realmente informativa dovrebbe però rendere comprensibile il dato: rispetto a quale situazione iniziale viene calcolata la riduzione, quali consumi sono considerati, quale periodo temporale è utilizzato, quali condizioni climatiche e di utilizzo sono state ipotizzate e se il risultato rappresenta una stima progettuale oppure una prestazione già misurata.
In termini operativi, per fornitori e installatori diventa quindi utile costruire una sorta di tracciabilità del claim. Ogni affermazione ambientale dovrebbe poter essere ricondotta a un elemento tecnico coerente: scheda tecnica, rapporto di prova, certificazione, prestazione dichiarata dal produttore, simulazione energetica, relazione del progettista o altro documento pertinente.
Particolare attenzione richiederanno anche i marchi e le etichette di sostenibilità. Il nuovo articolo 23 considera in ogni caso ingannevole esibire un’etichetta di sostenibilità che non sia basata su un sistema di certificazione conforme ai requisiti indicati dal Codice oppure istituita da un’autorità pubblica.
Naturalmente la disciplina opera nel perimetro delle pratiche commerciali dei professionisti nei confronti dei consumatori. La sua applicabilità deve quindi essere verificata rispetto al soggetto che formula il messaggio, al destinatario e al concreto contesto commerciale.
Il sistema sanzionatorio resta quello del Codice del consumo: per le pratiche commerciali scorrette l’AGCM può disporne la cessazione e applicare sanzioni da 5.000 a 10 milioni di euro. Per alcune violazioni di rilevanza unionale, il tetto può arrivare al 4% del fatturato annuo realizzato in Italia o negli Stati membri UE interessati.
Il condominio rappresenta probabilmente uno degli ambiti nei quali il nuovo approccio alla comunicazione ambientale può emergere con maggiore evidenza. Negli ultimi anni le assemblee sono state chiamate sempre più frequentemente a valutare interventi collegati alla transizione energetica. Questi lavori vengono spesso accompagnati da indicazioni sui risparmi conseguibili e sui benefici ambientali.
La nuova disciplina:
Il decreto legislativo n. 30/2026 disciplina principalmente le pratiche commerciali dei professionisti. L’amministratore, quando riceve un’offerta e la porta all’attenzione dei condomini, non diventa per questo responsabile della verifica scientifica di ogni dichiarazione formulata dal produttore o dall’impresa.
Allo stesso tempo, il nuovo contesto normativo rende opportuno prestare una maggiore attenzione alla qualità delle informazioni sulle quali l’assemblea è chiamata a decidere. Per l’amministratore il problema è quindi soprattutto istruttorio e documentale. Non si tratta di un nuovo adempimento imposto espressamente dal decreto. È piuttosto una modalità prudente di gestione del processo decisionale.
Nel nuovo quadro normativo delineato gli obblighi di trasparenza non si traducono in una responsabilità indistinta tra tutti i soggetti coinvolti nell’intervento. Occorre, invece, ricondurre ciascun compito e ciascuna eventuale responsabilità al ruolo concretamente svolto nel processo decisionale e tecnico. La distinzione tra i diversi ruoli rimane pertanto fondamentale:
L’obiettivo della disciplina è impedire che il vantaggio ambientale diventi una formula promozionale scollegata dalla prestazione realmente documentabile. Questo significa che le imprese e installatori dovranno rivedere o reinventare un linguaggio commerciale e la documentazione che sostiene le promesse formulate al cliente. Per tecnici e amministratori il cambiamento può tradursi in una maggiore attenzione alla qualità delle informazioni utilizzate nelle decisioni relative agli interventi sull’edificio.
Per il settore immobiliare, dal 27 settembre sarà sempre più importante stabilire che cosa è green, rispetto a quale parametro, sulla base di quale documento e con quale perimetro di valutazione.
