Debiti in condominio, l’amministratore può fare nomi e cognomi dei morosi?

Se il vicino di casa non paga, l’amministratore può (e deve) informare tutti. Quante volte in assemblea condominiale ci si domanda se sia lecito rendere pubblici i nomi di chi è in ritardo con le spese comuni? La risposta arriva direttamente dalla Corte di Cassazione, che con l’ordinanza n. 3498 dell’11 febbraio 2025 ha chiarito una volta per tutte: l’amministratore non solo può, ma deve informare i condomini sui debiti pendenti.

Precisamente, si legge nel testo dell’ordinanza:

”L’amministratore non ha solo il diritto ma anche il dovere di informare i condomini in relazione ai contenziosi instaurati e alle morosità esistenti”​.

Quando il dovere di trasparenza prevale in caso di debiti in condominio

La Cassazione sottolinea come l’amministratore sia spesso costretto a giustificare le proprie azioni agli altri condomini, specialmente quando si tratta di questioni delicate come la morosità. Non informare potrebbe addirittura danneggiare la trasparenza e la fiducia tra amministratore e condòmini.

La Corte ha stabilito che l’amministratore può inviare queste comunicazioni purché rimangano all’interno del contesto condominiale. Per esempio, non è accettabile affiggere un elenco di morosi all’ingresso dell’edificio, dove chiunque potrebbe leggerlo.

Perché questa sentenza è importante per tutti i condomini?

Questa decisione della Cassazione ha un impatto diretto su come vengono gestite le morosità e su cosa ci si può aspettare in termini di trasparenza. Se un condomino non paga, gli altri hanno il diritto di sapere, soprattutto perché potrebbero essere chiamati a coprire le spese non versate.

“Le informazioni rese erano tutte afferenti alla contabilità condominiale ed alle azioni intraprese e, pertanto, di evidente interesse per gli altri condomini, che per primi potevano essere chiamati a dover sanare, all’esterno, morosità altrui”.

In conclusione, se la gestione di un condominio è una questione di fiducia e collaborazione, è legittimo sapere chi è in regola e chi no con i pagamenti; non è solo un diritto, ma un’esigenza pratica per il buon funzionamento della comunità. Grazie a questa sentenza, gli amministratori possono svolgere il loro ruolo con maggiore sicurezza, sapendo di agire nell’interesse del condominio.

In definitiva, la trasparenza non è mai un’offesa.

Si può pubblicare la situazione debitoria di un condòmino nella bacheca condominiale?

L’affissione nella bacheca condominiale dell’avviso di convocazione in assemblea con indicazione condòmino non in regola con i pagamenti delle spese condominiali costituisce un’indebita diffusione di dati personali.

Pertanto, scatta il risarcimento per violazione della privacy a favore del condomino moroso. Ed a pagare sono chiamati il Condominio e l’amministratore, perché non possono essere utilizzati gli spazi comuni aperti all’accesso di terzi per comunicare dati personali riferibili al singolo condòmino.

È questo, in sintesi, quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 29323 del 7 ottobre 2022.

Accolto il ricorso di un condòmino, che adesso dovrà essere risarcito per i danni subiti alla propria reputazione professionale. Il condòmino, infatti, è un avvocato con studio nel medesimo palazzo condominiale, e l’affissione, esposta per oltre un mese in bacheca, era ben visibile anche da parte di suoi potenziali clienti.

Alcuni precedenti giurisprudenziali

Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha emesso diverse sentenze riguardanti la comunicazione dei dati dei condòmini morosi da parte dell’amministratore. Tra le pronunce significative segnaliamo:

• sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025: la Corte ha stabilito che l’obbligo di comunicare ai creditori i nominativi dei condòmini morosi grava direttamente sull’amministratore in proprio e non sul condominio. L’omissione o il ritardo nella trasmissione di tali dati rappresenta una responsabilità extracontrattuale a carico dell’amministratore, poiché è un obbligo legale di cooperazione con il creditore;
• sentenza n. 34220 del 6 dicembre 2023: la Corte ha affrontato il tema della legittimità della comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori, evidenziando che l’amministratore è tenuto a fornire tali informazioni ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. Tuttavia, la comunicazione deve avvenire nel rispetto della normativa sulla privacy, evitando la diffusione indebita di dati personali. 

Le pronunce della Corte di Cassazione indicate segnalano l’importanza di un equilibrio tra la trasparenza nella gestione condominiale e la tutela della privacy dei singoli condòmini. L’amministratore ha l’obbligo di comunicare ai creditori i nominativi dei condòmini morosi, ma deve farlo nel rispetto delle normative vigenti, evitando la diffusione indebita di dati personali. In caso di omissione o ritardo nella comunicazione, l’amministratore può essere ritenuto personalmente responsabile.

Seguici anche su

Come deve essere redatto il rendiconto condominiale

Il condominio è una realtà complessa che ha una propria economia e necessita della redazione di bilanci di esercizio che risultino chiari, semplici e anche intuitivi. Proprio per raggiungere questi obiettivi e allo scopo di premettere ai singoli proprietari di poter capire quanto devono pagare e di conoscere la loro situazione contabile verso il condominio, il legislatore è intervenuto con la riforma del 2012.

Una delle norme introdotte con la l. n. 220/2012 è l’art. 1130-bis c.c., che disciplina gli elementi documentali di cui deve comporsi il rendiconto condominiale.

In particolare, il rendiconto si deve comporre da:

“Un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonchè da una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” e deve contenere “le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica“.

L’applicazione del principio di cassa nella redazione del rendiconto

Nella redazione del rendiconto è la giurisprudenza di legittimità ad affermare che le “voci di entrata e di uscita” devono rappresentare gli incassi e i pagamenti eseguiti in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, avendo riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale, riportato nella scrittura contabile secondo il c.d. principio di cassa (Cass., Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153).

Questo criterio, infatti, permette di determinare in modo più semplice, i crediti vantati dal condominio verso il singolo condomino seguendo una continuità, che deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano stati messi in discussione con una sentenza passata in giudicato (Cass., Sez. 6-2, 24/09/2020, n. 20006).

Il rendiconto fotografa lo stato economico verso i singoli condomini

Una volta approvato dall’assemblea, se non viene impugnata la delibera che lo approva, il rendiconto consuntivo costituisce il titolo rappresentativo del credito complessivo vantato dal condominio nei confronti dei singoli condomini (Cass. Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489).

Il rendiconto deve essere redato in una forma intellegibile

Nonostante per la redazione del bilancio non sia richiesta una forma rigorosa analogamente a quanto previsto per i bilanci delle società (Cass., Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405), né l’analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno dovuti (Cass., Sez. 2, 28/1/2004, n. 1544), il rendiconto deve riportare, tuttavia, il corretto importo delle poste attive e passive, per rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, al fine di consentire ai singoli partecipanti di conoscere l’esatta loro consistenza.

La giurisprudenza e i doveri dell’amministratore nella redazione del rendiconto

In relazione a tali tematiche, la Suprema Corte ha affermato, con l’Ordinanza n. 9544 del 7 aprile 2023, che è onere dell’amministratore la corretta redazione del bilancio, dovendo questo documento riportare, in modo preciso, sia le poste attive che passive per permettere l’intelligibilità ai condomini delle voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione.

Lo scopo che deve essere perseguito è quello di consentire ai proprietari di conoscerne l’esatta consistenza dei loro crediti/debiti, derivando dalla violazione di quest’obbligo l’illegittimità del bilancio e conseguentemente della possibilità di impugnazione della delibera che lo ha approvato.

Tag

Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti