Delibere condominiali: cosa sono, quando sono vincolanti e quando annullabili

Le delibere condominiali sono le decisioni prese dall’assemblea dei condomini su questioni che riguardano gli interessi comuni. Si tratta di uno strumento fondamentale per il buon funzionamento del condominio, ma non tutte le delibere sono valide e vincolanti: alcune possono essere impugnate, altre addirittura dichiarate nulle.

Scopriamo nel dettaglio cosa sono le delibere condominiali, come si approvano, quando sono valide e in quali casi possono essere annullate o impugnate.

Delibere condominiali: cosa sono

Le delibere condominiali sono le decisioni prese a maggioranza durante le assemblee condominiali. Possono riguardare una vasta gamma di argomenti che interessano tutti i condomini; ogni decisione deve però rientrare tra i temi indicati nell’ordine del giorno comunicato dall’amministratore nella convocazione dell’assemblea. 

Tra le decisioni più comuni che possono formare oggetto di delibere condominiali troviamo:

• l’approvazione del bilancio e del rendiconto condominiale;
• l’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria;
• la nomina o revoca dell’amministratore;
• l’approvazione o modifica del regolamento condominiale.

Come deve essere redatta la delibera condominiale

La delibera deve essere redatta in forma scritta e inserita all’interno del verbale dell’assemblea, un documento che l’amministratore è obbligato a inviare a tutti i proprietari e agli inquilini dell’immobile.

Per avere valore legale, la delibera deve riportare alcune informazioni fondamentali come:

• la data e il luogo in cui si è svolta l’assemblea condominiale;
• numero di partecipanti alla riunione,
• numero di votanti presenti in assemblea,
• quota dei millesimi rappresentata,
• esito finale del voto.

Delibera condominiale: quando è vincolante

La delibera condominiale è vincolante per tutti i condomini e per l’amministratore, che deve garantirne l’attuazione, quando è stato raggiunto il cosiddetto quorum deliberativo, cioè il numero minimo di partecipanti  e la quota di voti necessari affinché una decisione presa in assemblea possa considerarsi valida e vincolante per tutti.

L’articolo 1136 del codice civile stabilisce due livelli diversi di quorum, a seconda della natura della decisione che l’assemblea deve approvare. Nel caso di decisioni che riguardano la gestione ordinaria del condominio — per esempio spese di manutenzione abituale o questioni di routine — la delibera sarà valida solo se la maggioranza delle persone presenti rappresenta almeno il 50% del valore complessivo del condominio.

Quando invece si tratta di questioni più importanti, come lavori di ristrutturazione straordinaria o modifiche regolamentari, l’articolo 1136, comma 5, prevede che in questi casi serve un quorum più alto sia in termini di partecipanti sia di valore millesimale rappresentato e che le maggioranze richieste sono più rigide per assicurare che le decisioni importanti siano condivise da una parte più ampia dei condomini.

Cosa fare se l’amministratore non esegue una delibera

L’amministratore che non provvede all’esecuzione di una delibera assembleare commette un grave inadempimento, tale da giustificarne la rimozione immediata dall’incarico.

Questa irregolarità è considerata talmente seria da permettere a qualsiasi singolo condomino di richiederne la revoca tramite ricorso giudiziario.

Come devono essere comunicate le delibere condominiali?

L’amministratore condominiale deve rispettare determinate procedure sia per le convocazioni delle assemblee comuni sia per l’invio di tutta la documentazione prodotta a ogni singolo proprietario.

L’elenco dei mezzi di spedizione dell’avviso di convocazione sono contenuti nell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, che indica:

• posta raccomandata;
• posta elettronica certificata (PEC);
• comunicazione via fax;
• consegna brevi manu (direttamente di persona).

A questo proposito, si può citare una vicenda decisa con la sentenza numero 14299 del 9 ottobre 2023, che ha affrontato il caso di annullabilità di una delibera condominiale in relazione ad una invalida scelta di modalità di convocazione.

Il Tribunale di Roma ha dichiarato la nullità della delibera assembleare limitatamente al punto in cui è stata prevista la convocazione per e-mail quale modalità ufficiale ed efficace per le successive adunanze. La convocazione non solo era palesemente contraria al regolamento condominiale, inoltre la possibilità da parte di una decisione assembleare di derogare alla norma di cui all’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile è preclusa in origine dal successivo articolo 72, che prevede espressamente l’inderogabilità di detta norma da parte del regolamento condominiale.

A ciò si aggiunga che, pur volendo ammettere la possibilità che un regolamento di condominio possa derogare ad una norma imperativa, tale modifica non potrebbe comunque mai avvenire in assemblea con la maggioranza semplice di cui all’articolo 1136, comma 3 del codice civile, che prevede il voto a maggioranza dei presenti che rappresentano almeno un terzo dell’edificio.

Dunque, è invalida la delibera che decide di convocare l’assemblea di condominio per e-mail.

In questi casi, un consiglio pratico è quello di utilizzare il documento dell’anagrafe condominiale. Nella scheda anagrafica relativa a ciascuna unità immobiliare è possibili farsi conferire (e soprattutto sottoscrivere) dal proprietario l’autorizzazione per l’utilizzo del suo indirizzo e-mail per l’invio degli avvisi di convocazione assembleari e delle altre comunicazioni condominiali. In tal caso, il condominio che riceverà per email le varie convocazioni e documentazioni con tale modalità non potrà poi lamentarsi di non averla ricevuta.

Delibere condominiali: quando sono nulle

Alcune delibere possono essere considerate nulle, cioè come se non fossero mai esistite. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839/2021, ha chiarito che una delibera è nulla quando:

• manca degli elementi essenziali (come la votazione, il verbale, l’oggetto);
• ha un oggetto illecito o contrario a norme imperative, ordine pubblico o buon costume;
• riguarda materie che non competono all’assemblea;
• interviene sulla proprietà esclusiva di un condomino, senza che vi sia un impatto sulle parti comuni;
• è priva di oggetto determinato o determinabile;
• viene presa senza votazione o non è scritta nel verbale;
• manca di una causa giuridica giustificativa, cioè non ha una motivazione concreta e legittima.

Si pensi, per esempio, all’assemblea che delibera la sostituzione della pavimentazione di un balcone di proprietà esclusiva, la decisione è nulla perché riguarda una parte privata. Diverso è il caso in cui si intervenga sui frontalini decorativi dei balconi, che influenzano l’estetica del palazzo e quindi sono di interesse condominiale.

Le delibere nulle esonerano l’amministratore dall’obbligo di attuarle. Infine, possono essere impugnate in qualsiasi momento da chiunque abbia un interesse a farlo.

Delibere condominiali: quando sono annullabili

Le delibere annullabili presentano irregolarità formali ma non così gravi da renderle nulle. Sono annullabili le delibere, per esempio:

• convocate in modo scorretto o da soggetti non legittimati;
• approvate senza il rispetto delle maggioranze richieste dalla legge o dal regolamento;
• quelle in cui l’assemblea è stata costituita in modo irregolare.

L’amministratore deve eseguire anche le delibere annullabili, questo perché sono efficaci fino a quando non dichiarata invalide dal giudice. Infatti i condomini assenti o dissenzienti potrebbero impugnare la delibera annullabile entro 30 giorni dall’adozione, trascorsi i quali se la decisione non è stata impugnata è sanata. 

Quando impugnare delibere nulle e annullabili

La differenza principale tra delibera nulla e delibera annullabile riguarda i tempi e le modalità di impugnazione.

Una delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento, anche dopo anni, perché è considerata inesistente fin dall’origine. La sentenza che la dichiara tale è dichiarativa: semplicemente prende atto di un fatto giuridico. 

Una delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni. La sentenza in questo caso è costitutiva, cioè produce effetti solo dal momento della decisione del giudice.

Se si ritiene che una delibera sia viziata, è necessario rivolgersi a un avvocato esperto in diritto condominiale. La procedura per impugnare una delibera si articola in due fasi:

• viene fatta una procedura di mediazione obbligatoria, si tratta di un tentativo di conciliazione che avviene davanti a un organismo abilitato;
• in un secondo momento si può ricorrere al giudice: se la mediazione fallisce, è possibile presentare ricorso al tribunale competente.

Come chiedere la sospensione della delibera

Anche se impugnata, una delibera condominiale continua a produrre effetti. Tuttavia, nei casi in cui possa provocare danni irreparabili (per esempio spese ingenti o interventi edilizi urgenti), il condomino può chiedere al giudice la sospensione dell’efficacia della delibera.

La richiesta può essere fatta contestualmente all’impugnazione oppure tramite un ricorso cautelare prima della causa vera e propria, purché venga poi depositata l’impugnazione nei 30 giorni previsti.

Il giudice valuterà l’equilibrio tra l’interesse del singolo e quello del condominio. Più è grave il danno potenziale per il condomino, più è probabile che la sospensione venga concessa.