Dopo quanti anni vanno in prescrizione le spese condominiali?

Dalle pulizie degli spazi comuni, alla manutenzione del giardino o dell’ascensore, fino ai lavori straordinari come il rifacimento della facciata o delle scale: quando si parla delle spese da pagare per vivere in un condominio, l’elenco non è mai esaustivo. Uno dei dubbi che scaturiscono tra i condomini, gli inquilini e perfino gli amministratori è dopo quanti anni vanno in prescrizione le spese condominiali. 

Vediamo nei dettagli quando scatta la prescrizione delle spese condominiali e come agire per interromperla.

Spese condominiali non pagate: quando scatta la prescrizione?

Nel diritto civile, la prescrizione è un periodo di tempo dopo il quale un diritto non può più essere richiesto in tribunale. Nel caso delle spese condominiali, se l’amministratore o il condominio non fa niente per recuperarle entro un certo numero di anni, il debito non è più richiamabile legalmente.

Non significa che il debito scompare del tutto: continua a esistere in modo morale o contabile, ma non si può più far valere in giudizio.

Per capire quando scatta la prescrizione delle spese condominiali si deve distinguere tra spese straordinarie e spere ordinarie.

Spese ordinarie e prescrizione

Le spese condominiali ordinarie hanno natura periodica e riguardano le uscite di routine necessarie per mantenere il condominio: il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino.

Esempi tipici di spesa periodica sono:

• quella per la pulizia scale;
• quella per la corrente elettrica dell’illuminazione della scalinata o per la forza motrice dell’ascensore;
• quella relativa al compenso dell’amministratore.

Ad ogni modo, preme evidenziare alcuni orientamenti delle corti locali su tale della prescrizione breve quinquennale per le spese condominiali ordinarie, vedasi tra le ultime quello ribadito dal Tribunale Pistoia sez. I, 17/03/2022, nella sentenza n. 263, dove si afferma che: “il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo. Ne discende che dall’approvazione dei vari bilanci è iniziato a decorrere nuovamente il termine prescrizionale”.

Spese straordinarie e prescrizione

Tali tipologie di spese sono quelle che si rendono necessarie una tantum. In alte parole, al momento della redazione del bilancio annuale sono voci di spesa non preventivabili e, per tale motivo, hanno un carattere occasionale.

Riguardano interventi importanti come il rifacimento della facciata, la riparazione della guaina su tetto condominiale, rifacimento manto stradale del cortile condominiale. Queste spese, alla luce della loro natura non periodica, hanno un periodo di prescrizione più lungo, di 10 anni, come previsto dall’articolo 2946 del Codice civile.

Da quando inizia la prescrizione delle spese condominiali

Un fattore importante è il momento in cui inizia a contare la prescrizione. Secondo la giurisprudenza, il debito nasce solo con l’approvazione della delibera assembleare che definisce la ripartizione delle spese. Non basta che l’assemblea approvi i lavori: serve che venga approvata l’indicazione precisa di quanto deve pagare ogni condomino. Da quel momento si inizia a contare i cinque o dieci anni, a seconda che si tratti di spese ordinarie o straordinarie.

Quando si parla di prescrizione nei rapporti condominiali, ci si riferisce al termine entro il quale il condominio – attraverso l’amministratore – può agire per recuperare le somme dovute dai condomini morosi. In generale, la prescrizione delle quote ordinarie è quinquennale, mentre quella relativa alle spese straordinarie può arrivare fino a dieci anni. Tuttavia, esistono atti specifici che hanno l’effetto di “resettare” il termine, facendo ripartire il conteggio da capo.

Quando si interrompe la prescrizione

Secondo il Codice civile, un atto interruttivo è quell’azione con cui il creditore manifesta chiaramente la volontà di ottenere il pagamento. Nel caso dei debiti condominiali, il creditore è il condominio stesso e a rappresentarlo è l’amministratore, il quale non solo ha il diritto, ma anche l’obbligo di attivarsi per la riscossione. Se resta inerte, rischia addirittura la revoca.

L’effetto dell’interruzione è molto concreto: se ad esempio un debitore ha già “consumato” quattro anni e mezzo del termine quinquennale, con un atto interruttivo il conteggio si azzera e ricomincia un nuovo periodo di prescrizione della stessa durata.

Quali atti interrompono la prescrizione

Tra le azioni che hanno valore interruttivo rientrano:

• la costituzione in mora, ossia la classica diffida scritta inviata tramite raccomandata o PEC con cui si richiede formalmente il pagamento entro un termine preciso; 
• la notifica di un decreto ingiuntivo, che obbliga il debitore a saldare le quote entro quaranta giorni con la minaccia di un’esecuzione forzata; 
• la procedura di mediazione civile, che per le liti condominiali è passaggio obbligatorio prima di andare in giudizio; 
• gli accordi scritti che prevedono un piano di rientro o un pagamento rateale, perché implicano il riconoscimento del debito;
• gli atti esecutivi veri e propri, come il precetto e il pignoramento di beni, stipendi o conti correnti.

Non solo le azioni del condominio, ma anche il comportamento del debitore può interrompere la prescrizione. Una dichiarazione scritta in cui il condomino ammette di dovere le somme arretrate, o persino un pagamento parziale con la causale “acconto quote condominiali”, equivale a un riconoscimento del debito e fa ripartire il termine da zero. È quindi importante prestare attenzione a come si formulano le causali dei versamenti.

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Cosa non interrompe la prescrizione

Diversa è la sorte di alcuni atti che, pur avendo rilievo contabile, non hanno valore interruttivo. L’approvazione del bilancio consuntivo o del riparto spese in assemblea, ad esempio, non costituisce una richiesta diretta al singolo condomino di versare quanto dovuto. Lo stesso vale per la semplice comunicazione del verbale assembleare o per solleciti informali, come telefonate, e-mail ordinarie o messaggi su WhatsApp. In tutti questi casi, il termine continua a decorrere senza interruzioni.

Prescrizione spese condominiali a carico dell’inquilino

Quando un appartamento in condominio viene dato in affitto, l’inquilino non si limita a pagare il canone mensile, ma deve anche sostenere una parte delle spese condominiali, note come oneri accessori. Si tratta delle stesse spese che gravano sui proprietari, ma la legge stabilisce regole diverse per quanto riguarda la prescrizione.

A differenza dei debiti condominiali ordinari o straordinari che possono prescriversi in 5 o 10 anni, gli oneri accessori dovuti dall’inquilino si estinguono molto prima: il termine di prescrizione è infatti di soli 2 anni, indipendentemente dalla tipologia di spesa. Normalmente, queste somme devono essere versate entro 60 giorni dalla richiesta del proprietario, che ha comunque la possibilità di interrompere la prescrizione inviando una diffida formale o una costituzione in mora.

Va ricordato che la mancata corresponsione di tali oneri non è un aspetto secondario: se il debito accumulato raggiunge o supera l’equivalente di due mensilità di canone, e il ritardo nei pagamenti oltrepassa i 60 giorni, il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità.

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Locatore e Locatario

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