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Giornalista, ex collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando si vive in affitto in una casa dagli spazi ampi, che disponga di più di una camera e magari anche di più di un bagno e questi ambienti vengono tendenzialmente poco usati, può essere più che legittimo e tutt’altro che insolito chiedersi: “È legale subaffittare una stanza?”. Subaffittare può, infatti, rappresentare un modo per arrotondare le spese e ridurre le spese di locazione.
Lo stesso interrogativo, leggermente riformulato, può presentarsi anche quando si detiene un immobile in affitto, ma magari non lo si abita sempre o ci si deve assentare per un periodo e, di conseguenza, ci si troverebbe a pagare il canone senza utilizzare effettivamente l’immobile.
Dunque, scopriamo insieme se e quando è legale subaffittare una casa, un appartamento o una stanza.
L’articolo 1594 del Codice Civile spiega che, in linea di massima, subaffittare rientra tra le possibilità del locatario. Si recita:
“Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi”.
Il subaffitto è dunque una pratica legale, purché nel rispetto degli usi consentiti dalla legge e sempre a meno che nel contratto di affitto non sia stata esplicitamente vietata la sublocazione.
Per quanto riguarda la durata, si ritiene che la sublocazione non possa superare la durata della locazione principale, ovvero il contratto tra il proprietario e il primo locatario.
Esistono due tipologie di subaffitto: parziale e totale:
Entrambe possono rappresentare circostanze comuni, che permettono di arrotondare le entrate mensili e di coprire le spese dell’affitto stesso.
Come segnalato in precedenza, non è possibile subaffittare interamente un immobile senza il consenso del locatore. Il proprietario deve infatti autorizzare il subaffitto totale e, nel contratto di affitto stipulato, deve essere presente un’apposita clausola che renda possibile concedere totalmente in subaffitto un immobile in caso di necessità.
In nessun caso si può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario, la legge ammette la possibilità che il conduttore ceda in sublocazione l’immobile solo parzialmente previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata della permanenza e i vani sublocati.
La comunicazione dovrà avvenire preferibilmente con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, ma, in mancanza di una esplicita prescrizione formale in tal senso, siffatta comunicazione può essere adempiuta anche con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modifica soggettiva del rapporto.
In forza del Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002 viene esplicitamente sancito il divieto di sublocazione nei contratti tipo relativi a usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.
Nel caso di subaffitto illegittimo, l’unico soggetto legittimato ad agire è il proprietario-locatore principale. Il proprietario, infatti, può sempre opporsi al subaffitto se:
In tali ipotesi, il proprietario-locatore principale potrà sempre risolvere il contratto di locazione con il conduttore-sublocatore e intimare lo sfratto, anche nel caso in cui al momento della proposizione della domanda detto bene è detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore.
La violazione del divieto di sublocazione totale, infatti, determina un inadempimento di gravità tale da imporre la risoluzione del contratto, anche in assenza di un’apposita clausola risolutiva espressa.
Gli altri coinquilini potranno, al più, sollecitarlo ad agire in tal senso.
Il conduttore rimane responsabile nei confronti del proprietario di eventuali danni causati all’abitazione dal subconduttore e sarà a farsi carico del risarcimento del danno. Per esempio, se il soggetto terzo non lascia l’immobile e permane anche oltre la scadenza pattuita, potrebbe sussistere anche la responsabilità dell’affittuario.
