È possibile trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo?

Nel condominio, i lavori sulle parti comuni possono rientrare in due categorie principali: innovazioni e modificazioni. 

Uno dei casi più discussi riguarda la possibilità per il proprietario di un appartamento all’ultimo piano di trasformare il tetto in una terrazza ad uso privato. Dunque, capire la differenza tra queste due tipologie di intervento è fondamentale per sapere quando un singolo condomino può agire autonomamente e quando, invece, è necessaria una decisione dell’assemblea.

La normativa

La normativa di riferimento è contenuta negli articoli 1120 e 1102 del Codice civile: mentre l’articolo 1120 disciplina le innovazioni, ovvero le opere che modificano in modo significativo la struttura o la destinazione delle parti comuni e richiedono una delibera condominiale con maggioranza qualificata, l’articolo 1102, invece, regola le modificazioni, cioè interventi che migliorano l’uso individuale delle parti comuni senza alterarne la funzione o limitare i diritti degli altri condomini.

L’argomento è stato recentemente approfondito dalla sentenza della Corte di cassazione n.917 del 10 gennaio 2024 che ha chiarito alcuni aspetti chiave, in particolare sulla possibilità di trasformare il tetto condominiale in una terrazza ad uso esclusivo.

Da tetto a terrazza: serve l’autorizzazione del condominio?

Nel caso affrontato dalla cassazione un condomino aveva realizzato due terrazze sul tetto del condominio senza l’approvazione dell’assemblea. Gli altri condomini avevano contestato l’intervento, sostenendo che era una innovazione non autorizzata.

La Corte di Cassazione, con la citata sentenza ha stabilito che questi lavori non rientrano tra le innovazioni vietate, ma tra le modificazioni consentite ai sensi dell’art. 1102 c.c.. Il motivo? L’intervento ha riguardato una parte limitata del tetto, non ha alterato la funzione di copertura dell’edificio e non ha impedito agli altri condomini di utilizzare il bene comune.

Il diritto dei condomini dell’ultimo piano all’uso del tetto

Fermo restando che la trasformazione del tetto in terrazza non deve essere espressamente vietato dal regolamento di condominio, tale modifica incontra comunque dei limiti. Infatti, la linea di confine tra modifica possibile e legittima ed invece innovazione abusiva è davvero sottile. Occorre pertanto tenere bene a mente che qualsiasi intervento deve rispettare determinati criteri:

1. Non deve compromettere la funzione del tetto, come la protezione dalle infiltrazioni d’acqua e l’isolamento termico.
2. Non deve arrecare danni agli altri condomini.
3. Non deve trasformare il tetto in un’area privata, ovvero semplice modifica della parte comune, rientrando quindi nell’ambito dell’articolo 1102 del Codice civile. Questo perché è stata rimossa solo una piccola parte del tetto condominiale e la creazione delle terrazze non ha compromesso la sua funzione di copertura.

Tali elementi sono stati recentemente affermati da una importante pronuncia della Cassazione, la sentenza n.2126 del 29 gennaio 2021, che conferma la più recente interpretazione di questa Corte affermando che il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, purché tale intervento crei modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia realizzato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente (quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materi).

In conclusione, è quindi possibile dire che la trasformazione del tetto in terrazza è possibile, ma solo a determinate condizioni. Inoltre, se l’intervento non altera la funzione del tetto e non limita i diritti degli altri condomini, non è necessaria l’approvazione dell’assemblea. Se invece la modifica cambia la destinazione della parte comune o pregiudica gli altri condomini, si rientra nell’ambito delle innovazioni, che devono essere deliberate con una maggioranza qualificata.

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Atti e Sentenze

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