É possibile vendere o affittare la casa del portiere?

La sorte dell’alloggio del portiere rappresenta uno dei temi più ricorrenti nella prassi condominiale contemporanea. La progressiva soppressione del servizio di portierato – spesso per ragioni di contenimento dei costi – pone infatti l’assemblea di fronte a un interrogativo centrale: l’ex casa del portiere può essere venduta o concessa in locazione? E, soprattutto, con quali maggioranze?

La risposta non è univoca, poiché dipende anzitutto dalla natura giuridica dell’immobile e dalle previsioni del regolamento condominiale. Il punto di partenza è l’art. 1117 c.c., che include tra le parti comuni, salvo titolo contrario, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere. Ne deriva una presunzione legale di comunione, che può essere superata solo da un titolo contrario chiaro ed espresso.

La proprietà dell’alloggio del portiere è bene comune o un bene esclusivo?

La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che l’alloggio del portiere rientra tra i beni comuni se destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio dell’intero edificio. La Corte di Cassazione ha affermato che la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può essere vinta soltanto da un titolo contrario inequivoco, non essendo sufficiente una generica indicazione catastale o una diversa utilizzazione di fatto (tra le altre, Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9096; Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2234).

In altre pronunce la Suprema Corte ha ribadito che la natura comune dell’alloggio del portiere permane anche se il servizio venga successivamente soppresso, trattandosi di bene strutturalmente destinato all’uso collettivo (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2017, n. 19663). Solo un’espressa previsione del titolo originario o del regolamento di natura contrattuale può attribuire la proprietà esclusiva a uno o più condomini.

Pertanto, prima di deliberare vendita o locazione, è necessario verificare:

• il regolamento condominiale (assembleare o contrattuale);
• gli atti di acquisto;
• l’eventuale diversa intestazione catastale, che tuttavia non è decisiva.

Locazione dell’ex casa del portiere: è un atto di ordinaria amministrazione?

Qualora l’alloggio sia bene comune, la sua locazione costituisce, in linea generale, un atto di gestione del patrimonio condominiale. La giurisprudenza qualifica la stipula di un contratto di locazione di durata non superiore a nove anni come atto di ordinaria amministrazione, rientrante nell’“uso indiretto” della cosa comune.

Di recente, la Corte di Cassazione con sentenza n. 16557/2023 ha precisato che la locazione di un bene comune può essere deliberata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Un ulteriore profilo riguarda il mutamento di destinazione d’uso. Secondo la Corte d’appello di Roma (sent. n. 5603/2025), la locazione dell’ex portineria non integra automaticamente un formale mutamento della destinazione d’uso. Tuttavia, qualora il locale venga destinato ad abitazione – specie se originariamente configurato come semplice guardiola – è opportuno procedere a un cambio di destinazione urbanistica per evitare contestazioni.

Qui entra in gioco l’art. 1117-ter c.c., introdotto dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), che disciplina le modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni, richiedendo una maggioranza rafforzata pari ai quattro quinti dei partecipanti e del valore dell’edificio.

Ne consegue che:

• la mera locazione, senza mutamento di destinazione, richiede la maggioranza semplice ex art. 1136, comma 2;
• il cambio di destinazione d’uso esige il quorum qualificato ex art. 1117-ter c.c.

Come funziona la vendita della casa del portiere?

Diversa è l’ipotesi della vendita. L’alienazione di un bene comune comporta un atto dispositivo che incide sulla consistenza del patrimonio condominiale e sui diritti individuali dei condomini.

La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che la vendita di una parte comune richiede il consenso unanime di tutti i condomini, trattandosi di atto eccedente l’ordinaria amministrazione e incidente sui diritti dominicali individuali (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637; Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2010, n. 8883).

L’unanimità è richiesta anche quando il bene abbia perso la funzione originaria (ad esempio, per soppressione del servizio di portierato), poiché ciò non incide sulla titolarità del diritto.

Solo nel caso in cui il titolo originario attribuisca l’alloggio in proprietà esclusiva al costruttore o a un singolo condomino, la vendita potrà essere effettuata liberamente dal proprietario esclusivo, senza necessità di delibera assembleare.

Profili pratici e fiscali

La scelta tra vendita e locazione implica valutazioni economiche e fiscali. La locazione consente di generare un reddito periodico da destinare alla copertura delle spese comuni o alla costituzione di fondi per lavori straordinari. La vendita, invece, produce un’entrata immediata, ma definitiva.

Dal punto di vista fiscale, i canoni di locazione costituiscono reddito fondiario imputato pro quota ai condomini, mentre il ricavato della vendita deve essere ripartito secondo i millesimi di proprietà.

È altresì opportuno verificare la conformità urbanistica e catastale del bene, nonché l’eventuale necessità di adeguamenti impiantistici.

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Conclusioni

In definitiva, vendere o affittare la casa del portiere è possibile, ma la soluzione dipende dalla natura giuridica del bene e dal tipo di operazione che si intende compiere.

Se l’alloggio è parte comune:

• la locazione (senza mutamento di destinazione) richiede la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c.;
• il cambio di destinazione esige la maggioranza qualificata ex art. 1117-ter c.c.;
• la vendita richiede l’unanimità.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nel ritenere che l’alienazione di un bene comune incida sui diritti reali dei singoli condomini e, pertanto, necessiti del consenso di tutti.

La corretta qualificazione dell’intervento e la verifica del regolamento contrattuale rappresentano, dunque, il passaggio preliminare imprescindibile per evitare impugnazioni e contenziosi.

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