Fessurazioni nel pavimento del terrazzo esclusivo costituente lastrico solare: chi risarcisce i danni?

Nella recente sentenza n. 9033 del 5 aprile 2025, la Corte di Cassazione è tornata a occuparsi della responsabilità del Condominio per mancata custodia delle parti comuni, con particolare riferimento ai mancati lavori di manutenzione del terrazzo di proprietà esclusiva, costituente lastrico solare per l’edificio condominiale. 

La sentenza conferma il valore probatorio degli accertamenti di fatto effettuati nel corso del giudizio, quali la consulenza tecnica d’ufficio, che non possono essere rimessi in discussione davanti alla stessa Cassazione.

Il fatto 

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento avanzata contro il Condominio, da parte dei proprietari di un immobile su cui insiste un lastrico solare esclusivo, per i danni derivanti da fessurazioni nella pavimentazione dovute a mancanza di manutenzione. 

In primo grado, il tribunale ha accolto la domanda, ritenendo il Condominio responsabile della mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del terrazzo, condannandolo a risarcire i condomini delle spese sostenute per i lavori. Sentenza poi confermata anche dalla Corte d’appello.

In entrambi i gradi di giudizio, si è stabilito che i danni – consistenti in fessurazioni nella pavimentazione del terrazzo esclusivo, costituente lastrico solare, e in parte della loggia coperta ivi esistente – erano stati causati alla scarsa tenuta, per vetustà, della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo stesso. 

Anche la Cassazione ha confermato la sentenza di condanna. La Corte ha rigettato il ricorso del Condominio, che contestava l’erronea interpretazione degli accertamenti tecnici da parte del giudice, oltre alla errata quantificazione dei danni. Vediamo perché.

Responsabilità per mancata custodia

Innanzitutto, occorre ricordare che il condominio assume la qualifica e qualità di custode dei beni e dei servizi comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c., in base al quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Di conseguenza, il Condominio è tenuto alla manutenzione delle parti comuni e ha il dovere di adottare gli interventi necessari per impedire che possa derivare un pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.

Accertamento tecnico preventivo

Ciò premesso, la Cassazione ha ritenuto corretto e non più sindacabile l’accertamento dei fatti della Corte di appello. Accertamento, peraltro, basato sugli accertamenti tecnici effettuati dai consulenti, hanno ricondotto tutti i danni lamentati dai condomini alla scarsa tenuta della guaina di impermeabilizzazione del loro terrazzo, costituente lastrico solare. Gli stessi accertamenti tecnici hanno escluso che i danni potessero essere stati causati da un uso improprio del terrazzo da parte dei suoi proprietari. 

“La circostanza che una parte del terrazzo sia coperta e dunque rappresenti, tecnicamente, una loggia o un balcone incassato – si legge nella sentenza – non incide sulle cause delle infiltrazioni, che rimangono identiche, stante l’unicità della pavimentazione e della guaina sottoposta ad essa, la cui insufficiente tenuta deve essere addebitata al Condominio”. Nel caso di specie, poi, tali infiltrazioni sono state aggravate dall’esecuzione di saggi ad opera della direzione dei Lavori di manutenzione straordinaria dello stesso Condominio.

Quantificazione dei danni

L’altro motivo di ricorso riguardava l’ammontare del danno, che secondo il Condominio sarebbe errato, in quanto calcolato solo sulla base delle fatture dei lavori prodotte dai condòmini. Fatture che – sempre secondo il Condominio  – non possono costituire prove, essendo atti unilaterali di parte.

In realtà, la liquidazione del danno è stata operata non già tenendo conto delle sole fatture relative ai costi di riparazione prodotte dagli attori, ma rilevando che i relativi importi corrispondevano sostanzialmente a quelli calcolati dal consulente tecnico d’ufficio. A ciò si aggiunga che il Condominio non ha contestato i lavori di riparazione effettuati, ma soltanto l’ammontare dei costi, che, però, risultano documentalmente provati.

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Atti e Sentenze

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