Fondo cassa condominiale: cos’è, come funziona e quando è obbligatorio?

In ambito condominiale, una delle tematiche più delicate riguarda la gestione delle spese comuni, in particolare quando si tratta di affrontare interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni. In questi casi entra in gioco il fondo cassa condominiale, uno strumento previsto dalla legge e spesso al centro di discussioni tra amministratori e condomini.

Ma cos’è esattamente questo fondo? Quando è obbligatorio istituirlo? E quali sono le conseguenze se non viene costituito? Scopriamolo insieme.

Cos’è il fondo cassa condominiale?

Il fondo cassa condominiale è una riserva economica costituita dai condomini per coprire anticipatamente le spese comuni. Può essere utilizzato per sostenere i costi ordinari di gestione, come la manutenzione dell’ascensore o il pagamento delle bollette, ma diventa particolarmente rilevante quando si parla di lavori straordinari, come il rifacimento della facciata o l’installazione di un impianto fotovoltaico.

Il suo scopo principale è quello di garantire la disponibilità immediata di fondi, evitando ritardi nei pagamenti verso i fornitori e prevenendo problematiche legate alla morosità di alcuni condomini.

Fondo cassa condominiale è obbligatorio?

Secondo l’art. 1135 del Codice Civile, l’assemblea dei condomini deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale per la realizzazione di lavori straordinari o innovazioni. Non si tratta quindi di una semplice facoltà, ma di un vero e proprio obbligo legale, introdotto dalla riforma del condominio (Legge 220/2012).

In particolare, la norma stabilisce che il fondo debba essere pari all’intero importo preventivato per l’esecuzione delle opere. Questo obbligo si giustifica per tutelare sia il condominio (che deve affrontare spese ingenti), sia i singoli condomini (che rischiano altrimenti di dover anticipare somme per conto dei morosi).

Va sottolineato che non è obbligatorio istituire un fondo per le spese ordinarie, come la pulizia delle scale o la manutenzione del giardino. L’obbligo si attiva solo in presenza di interventi straordinari o di innovazione.

Fondo cassa condominiale: per quali lavori si attiva

Nell’ambito dell’amministrazione di un condominio, ci sono diverse tipologie di fondi. Una prima tipologia è il fondo destinato ai lavori di ristrutturazione: l’assemblea è obbligata a istituire un fondo speciale per la riscossione anticipata delle quote dovute dai condomini per pagare la ditta appaltatrice dei lavori.

L’istituzione di tale fondo è condizione essenziale per la validità della delibera di approvazione del contratto relativo ai lavori e per la riscossione delle relative quote straordinarie di spesa. Nel caso poi l’opera non venga effettivamente realizzata, nonostante siano stati accantonati i fondi, i condomini hanno diritto alla restituzione delle somme versate. 

Un altro tipo di accantonamento è il fondo morosi, cui si potrebbe far ricorso quando non si riescono a riscuotere i crediti da alcuni condomini in arretrato con i pagamenti per riuscire a fare fronte alle spese e a pagare le fatture dei fornitori del condominio. L’istituzione di un fondo cassa speciale, però, è legittima e quindi possibile solo in caso unanimità dell’assemblea: ciò, perché, questo genere di accantonamento va ad alterare i criteri di ripartizione delle spese condominiali, che deve essere sempre basata sui millesimi di proprietà. Pertanto, solo il consenso di tutti i condomini può alterare le regole sulla ripartizione delle spese condominiali.

Inoltre, si può istituire anche un fondo di accantonamento privo di una specifica destinazione, finalizzato a tutelarsi in caso di spese impreviste e necessarie che, in mancanza di fondi, correrebbero il rischio di non essere effettuate tempestivamente, arrecando danni agli immobili, come nel caso di rotture improvvise di caldaie o cisterne oppure danneggiamenti pericolosi alle parti comuni. 

In caso di spese urgenti da affrontare, infatti, l’amministratore può procedere anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, salvo poi comunicare alla stessa l’esborso alla prima riunione di condominio. A tali fini, è possibile quindi costituire un fondo ad hoc destinato a spese impreviste, riscuotendo dai condomini quote extra, ma lo si può fare con il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio.

Esempi di lavori straordinari che richiedono l’attivazione del fondo cassa condominiale sono: 

• rifacimento del tetto o della facciata;
• installazione di un ascensore;
• sostituzione degli impianti elettrici, idraulici o di riscaldamento;
• realizzazione di pannelli solari;
• costruzione di spazi comuni aggiuntivi (come una palestra condominiale);
• installazione di sistemi di videosorveglianza.

Cosa succede se non si costituisce il fondo?

L’assenza del fondo cassa condominiale ha conseguenze rilevanti: l’amministratore non può riscuotere le quote straordinarie, né può avviare i lavori. In pratica, i condomini non sono tenuti a pagare, e ogni richiesta in tal senso può essere legalmente contestata.

La giurisprudenza è molto chiara al riguardo. La Cassazione, con la sentenza n. 16953/2022, ha stabilito che la delibera senza fondo è priva di validità, mentre la sentenza n. 9388/2023 ha ribadito che il fondo rappresenta una condizione essenziale per approvare e avviare opere straordinarie.

Pertanto, se un amministratore omette di istituire il fondo, la delibera può essere impugnata e dichiarata nulla o annullabile, con tutte le conseguenze del caso.

Un caso concreto

In merito al ruolo dell’amministratore, si può citare l’Ordinanza n. 19987 del 12/07/2023. I condomini avevano costituito un fondo cassa personale per poter far fronte ai futuri lavori di manutenzione straordinaria e alle spese condominiali, compiendo una serie di versamenti sul conto corrente bancario intestato al Condominio.

Dell’esistenza di detto fondo e dell’importo a giacenza veniva data risultanza nei bilanci condominiali delle varie annualità, e ciò sino al subentro del nuovo amministratore, che informava i condomini del fatto che il loro fondo personale, seppur contabilizzato nella precedente gestione condominiale, non era più presente nelle voci di bilancio, così come non risultava più presente nelle casse condominiali.

I condomini decidevano di agire contro l’ex amministratore, chiedendo la condanna alla restituzione delle somme ipoteticamente sottratte. Quest’ultimo si costituiva riconoscendo l’esistenza del fondo personale dei condomini, nonché l’indicazione del medesimo tanto nei bilanci consuntivi pregressi quanto nei conti condominiali e giustificava l’ammanco con la necessità di utilizzare quell’importo per il pagamento di spese condominiali, essendosi alcuni condomini resi morosi nel pagamento di quanto dovuto.

Nonostante in primo grado fosse stata riconosciuta la responsabilità dell’amministratore per aver violato i propri obblighi nascenti dall’incarico ricoperto, in secondo grado i Giudici rigettavano asserendo che, alla prima assemblea tenutasi con il nuovo amministratore, veniva segnalata la mancanza nel bilancio consuntivo della voce relativa al fondo di riserva “svuotato” e l’assemblea deliberava di reinserirlo tra le voci contabili, approvando un bilancio “integrativo”, e di ricostituirlo.

Giunta la causa sino in Cassazione, con l’Ordinanza n. 19987 del 12/07/2023, la Suprema Corte confermava quindi la decisione della Corte d’Appello, riconoscendo al verbale assembleare valore probatorio di riconoscimento di debito del condominio a favore di quei condomini che avevano visto depauperato il loro fondo personale. Per l’effetto alcuna responsabilità poteva essere imputata al precedente amministratore, il quale non si era reso inadempiente ai suoi obblighi.

A cosa serve concretamente il fondo?

Una volta istituito, il fondo speciale viene alimentato con le quote dei condomini e serve come garanzia finanziaria per l’intervento approvato. L’amministratore ha l’obbligo di riscuotere le somme, che restano accantonate fino a che i lavori non siano terminati e collaudati. Solo a quel punto l’impresa esecutrice viene pagata.

Questo meccanismo protegge tutte le parti coinvolte:

• l’impresa ha la sicurezza che il denaro è disponibile;
• il condominio evita debiti e possibili controversie;
• i condomini sono tutelati dal rischio di dover anticipare somme per conto dei morosi.

Fondo cassa condominiale: cosa accade in caso di lavori urgenti?

Il Codice Civile prevede un’eccezione in caso di lavori urgenti. L’amministratore interviene senza attendere la delibera assembleare quando si tratta di rimuovere situazioni di pericolo immediato, come ad esempio un cornicione che minaccia di crollare.

In questi casi, se il conto corrente condominiale dispone già delle somme necessarie, non è necessario istituire un fondo speciale. Tuttavia, se i fondi non bastano, l’amministratore è tenuto a convocare subito l’assemblea per ottenere l’approvazione e istituire il fondo.

In ogni caso, deve sempre informare i condomini alla prima occasione utile, riferendo sull’intervento effettuato e sui costi sostenuti.

Fondo cassa condominiale: come si costituisce

La costituzione del fondo cassa condominiale può avvenire in due modalità:

• in un’unica soluzione: i condomini versano l’intero importo previsto al momento della delibera assembleare che approva i lavori;
• per stati di avanzamento lavori (SAL): se il contratto con l’impresa prevede pagamenti progressivi, il fondo viene alimentato man mano che i lavori avanzano.

In entrambi i casi, la delibera che approva i lavori deve includere anche l’istituzione del fondo, altrimenti la delibera è nulla e i lavori non possono essere eseguiti legalmente.

Fondo cassa condominiale: quale somma apportare

Il fondo cassa del condominio deve corrispondere esattamente alla somma necessaria per coprire le spese previste. In particolare, quando si tratta di lavori straordinari, la legge impone che l’assemblea deliberi la creazione di un fondo speciale il cui importo sia pari al costo complessivo dell’intervento.

Per esempio, se i condomini decidono di far rifare la facciata dello stabile per una spesa complessiva di 50.000 euro, il fondo dovrà contenere almeno quella cifra.

Tuttavia, se il contratto con l’impresa prevede pagamenti dilazionati in base allo stato di avanzamento dei lavori, allora è possibile creare il fondo in modo graduale. In questo caso, il fondo viene “alimentato” man mano, in linea con le rate previste dal contratto, senza dover versare subito l’intera somma.

Come viene approvato il fondo cassa

Per deliberare l’istituzione di un fondo cassa condominiale è necessaria una doppia maggioranza: serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore complessivo dell’edificio (ovvero almeno 500 millesimi).

Solo nel caso in cui il regolamento condominiale preveda regole diverse – e sempre che sia un regolamento di tipo contrattuale – si possono adottare criteri differenti.

Come si suddivide il fondo tra i condomini

Ogni proprietario partecipa alla formazione del fondo in proporzione ai millesimi di proprietà. Questo significa che ciascun condomino dovrà contribuire in base alla propria quota millesimale, salvo accordi diversi presi tra le parti.

In concreto, il fondo viene raccolto aumentando in modo proporzionale gli importi normalmente versati dai condomini per le spese comuni, rispettando la ripartizione stabilita dai millesimi.

Le somme accantonate, comprese eventuali riserve, devono essere chiaramente indicate nel rendiconto annuale, in modo da rendere sempre trasparente la situazione economica del condominio.

Avanzo di cassa nel bilancio condominiale: cos’è e come si può usare

Se l’esercizio annuale si chiude in positivo si parla di avanzo di cassa: la differenza tra quanto si è preventivato di spendere e quanto si è effettivamente speso. In questi casi, l’assemblea dei condomini può decidere liberamente cosa fare della cifra.

Queste somme possono essere destinate, per esempio, per dei lavori di ristrutturazione dell’immobile oppure per la costituzione di un fondo da lasciare nella disponibilità dell’amministratore per sostenere la manutenzione ordinaria.

Tuttavia, nella maggior parte dei casi, l’avanzo di cassa del precedente esercizio viene più semplicemente sottratto e scalato dalle quote che i condòmini devono versare per l’anno a venire, fungendo da anticipo sulle rate future.

Quali sono i limiti per gli amministratori di condominio?

Un amministratore è tenuto a impiegare le somme dell’avanzo di cassa esclusivamente per le esigenze del condomini. Non può trattenere il denaro, ma deve necessariamente restituirlo se non è già stato versato sul conto corrente condominiale, pena il reato di appropriazione indebita.