Frazionamento immobiliare, come funziona e perché sceglierlo: tutto quello che c’è da sapere

Il frazionamento di un immobile è una pratica edilizia che permettere di suddividere un immobile in più parti, ciascuna destinata a diventare un’unità autonoma. L’utilità di questa procedura è evidente poiché, frazionare un immobile, può non solo permettere di ottimizzare l’utilizzo degli spazi ma anche far generare reddito attraverso affitti o vendite separate. È evidente però che tutto ciò ha un costo ed una procedura da seguire, tutti elementi che richiedono attenzione. È fondamentale, pertanto, conoscere le norme che regolano questa operazione, in modo da gestire correttamente tutte le fasi e prevenire problemi legali o amministrativi. 

Frazionamento catastale e urbanistico

In primo luogo, è necessario distinguere tra frazionamento urbanistico e frazionamento catastale. Il frazionamento urbanistico riguarda l’intervento edilizio vero e proprio, che modifica la pianta originaria dell’immobile, mentre il frazionamento catastale è legato alla registrazione al Catasto della nuova suddivisione e alla creazione di un nuovo subalterno per ciascuna nuova unità. Entrambe le modifiche devono essere tempestivamente comunicate al Comune e al Catasto per garantire la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, che è essenziale per evitare problematiche in fase di compravendita o affitto.

Quando è possibile frazionare un immobile?

Il frazionamento può essere realizzato solo se l’immobile rispetta determinati requisiti:

• assenza di limitazioni strutturali: problemi come la difficoltà di separare le utenze (gas, elettricità) o la disposizione degli impianti potrebbero infatti rendere il frazionamento non realizzabile sin dall’origine; 
• conformità urbanistica e catastale: l’immobile deve essere in regola con le normative edilizie e catastali; 
• autorizzazioni e rispetto della normativa igienico-sanitaria: le nuove unità devono rispettare i requisiti minimi di abitabilità, come adeguate metrature, ventilazione e illuminazione, e impianti conformi (da questo punto di vista il Salva Casa ha dato una mano “ammorbidendone” i requisiti); 
• regolamento condominiale: se l’immobile è in condominio, bisogna verificare se il regolamento condominiale impone restrizioni o richiede autorizzazioni per il frazionamento.

Procedura per il frazionamento di un immobile

La procedura per il frazionamento immobiliare dipende dalle normative locali, dal piano regolatore generale (PRG) o dal regolamento edilizio. I passaggi principali da seguire sono:

• Verifica della documentazione esistente: prima di intraprendere qualsiasi intervento, è fondamentale verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile, così come la conformità catastale, per evitare problemi legali in seguito.
• Presentazione della pratica edilizia: per avviare il frazionamento, è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune in cui si trova l’immobile.
• Aggiornamento catastale: dopo aver eseguito il frazionamento, è essenziale aggiornare le mappe catastali per rispecchiare la nuova divisione dell’immobile. Sarà necessario sopprimere il subalterno originario e crearne di nuovi per ciascuna delle singole unità immobiliari.
• Allacci gas ed elettricità: una volta frazionato l’immobile, sarà necessario richiedere l’allacciamento dei nuovi contatori di gas e luce per ciascuna delle nuove unità immobiliari.

Frazionamento senza opere

Il frazionamento senza modifiche edilizie si può richiedere con una semplice CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), comportando inoltre costi relativamente contenuti, i quali riguardano principalmente spese amministrative, imposte per la variazione catastale ed oneri professionali.

Frazionamento con opere

Nel caso di frazionamento con modifiche strutturali occorre invece la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ed in questo caso i costi aumentano a causa dei lavori edilizi necessari. E’ evidente infatti che in questa ipotesi i costi legati al frazionamento di un immobile comprendono numerose voci, tra cui gli oneri di urbanizzazione, l’allaccio delle nuove utenze (acqua, luce, gas) e la redazione degli attestati di prestazione energetica per le nuove unità. È importante inoltre considerare i costi per i lavori di ristrutturazione, che includono sia i materiali che la manodopera.

Frazionamento abusivo e sanatoria

Il frazionamento abusivo si verifica quando l’operazione di suddivisione di un immobile avviene senza le necessarie comunicazioni al Comune e al Catasto, configurando un abuso edilizio. In questi casi, l’immobile è considerato non conforme e il proprietario può incorrere in sanzioni amministrative e pecuniarie. Tuttavia, è possibile sanare un frazionamento abusivo presentando una CILA in sanatoria o una SCIA e pagando la relativa sanzione.

Orientamenti giurisprudenziali

Ci sono numerose sentenze in materia di frazionamento, le quali sono interessanti poiché chiariscono i vari aspetti legati al frazionamento di immobili. Ecco una rapida rassegna.

Sentenza del TAR Campania (n. 2650/2017)

Il TAR ha annullato la decisione di un comune che aveva autorizzato il frazionamento di un immobile senza considerare adeguatamente l’impatto sul piano urbanistico e sul carico urbanistico. Il tribunale ha evidenziato che il frazionamento non può essere realizzato in assenza di un’analisi completa dell’adeguatezza della zona rispetto alla capacità di supportare nuove unità abitative.

Sentenza del Consiglio di Stato (n. 1670/2019)

In questo caso, il Consiglio di Stato ha ribadito che la modifica della destinazione d’uso e la divisione di un immobile in più unità abitative, senza il necessario permesso, può configurarsi come abuso edilizio, anche se non comporta un aumento della volumetria. La corte ha sottolineato come l’intervento alteri la funzione originaria dell’edificio, giustificando l’obbligo di ottenere una regolare autorizzazione.

Sentenza della Corte di Cassazione (n. 29109/2020)

La Corte di Cassazione ha precisato che il frazionamento catastale senza opere edilizie può essere valido solo se non comporta modifiche ai servizi igienico-sanitari o alle dotazioni impiantistiche dell’immobile. Se il frazionamento porta a una situazione di insalubrità o a una mancata accessibilità ai servizi primari, l’operazione diventa irregolare e non può essere accettata senza la dovuta documentazione tecnica.

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Atti e Sentenze

Catasto

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