Gravi difetti nelle parti comuni del condominio: quando il costruttore rimane impunito?

L’articolo 1669 del codice civile prevede la garanzia per gravi vizi negli edifici, stabilendo che, se nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore (o costruttore) è responsabile nei confronti del committente, purché sia fatta la denuncia.

La denuncia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla loro scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia. Tutto ciò, a patto che la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell’opera.

Occorre dire, però, che i giudici sono da tempo orientati ad interpretare tali termini a favore del committente, dando maggiore rilievo alla effettiva conoscenza (o conoscibilità) del vizio, a partire dalla quale far decorre il termine annuale.

Una recente sentenza del Tribunale di Patti (sentenza n. 642 del 23 maggio 2024) sembra confermare questo orientamento generale, comprovando che il termine di decadenza annuale previsto dall’articolo 1669 del codice civile decorre dal giorno in cui il committente ha conoscenza sicura dei difetti e delle loro cause.

Un principio che, tuttavia, nel caso specifico si è rivolto contro le pretese dei condomini. Analizziamo i fatti.

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Il caso 

Nel luglio 2013, con raccomandata a.r., alcuni proprietari delle singole unità immobiliari in condominio segnalavano al costruttore l’esistenza di gravi vizi del palazzo (distacco dei muri perimetrali, distacco della pavimentazione esterna, lesioni e fessurazioni del muro di contenimento del giardino). 

Dopo la segnalazione, il costruttore si limitava solo a piccoli interventi di correzione. 

Nel 2015, non avendo avuto altro riscontro, i proprietari davano incarico a un tecnico di redigere una perizia, consegnata il 5 novembre 2015. Con atto del 28 maggio 2016, i proprietari citavano il costruttore davanti al tribunale chiedendo la condanna dello stesso all’esecuzione delle opere per la eliminazione dei detti vizi e difformità evidenziati, nonché alla messa in pristino dei luoghi e la condanna al risarcimento dei danni.

Le difese del costruttore

Il costruttore si è difeso in giudizio sostenendo, tra le altre cose, la decadenza e la prescrizione dell’azione di alcuni dei proprietari, ossia di quelli che avevano segnalato i vizi con la raccomandata del 2013, perché la citazione è presentata oltre il termine di un anno dalla scoperta del vizio, previsto dall’art. 1669 del codice civile.

Azione tardiva

Il tribunale ha dato ragione al costruttore. Secondo il giudice, infatti, dalla raccomandata del 2013 si evince chiaramente che, già in quella data, i difetti ed i vizi lamentati erano evidenti per entità e gravità ai proprietari. In altri termini, tutti i condomini, già a quella data, avevano piena conoscenza dei vizi gravi ed estesi alle mura condominiali e alla pavimentazione del cortile.

Questo vuol dire che la denuncia per vizi dell’immobile, ai sensi dell’art. 1669 c.c., doveva essere fatta entro un anno decorrente dalla data della raccomandata (luglio 2013). Invece, l’atto di citazione è stato depositato in tribunale solo nel 2016, dunque ben oltre un anno dalla scoperta dei vizi.

Perizia di parte

Il Tribunale precisa, infine, che non è possibile spostare il momento della scoperta dei vizi alla data di redazione della consulenza tecnica di parte (novembre 2015). Secondo il giudice, infatti, tale perizia “nulla aggiunge alla sostanziale conoscenza dei vizi manifestati come evidenti e gravi già nel mese di luglio 2013”. 

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