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Avvocato e Giornalista
I pianerottoli rientrano di regola tra le parti comuni del condominio anche se non sono indicati tra i beni comuni elencati all’articolo 1117 del Codice civile. Sappiamo, però, che tale elenco non è tassativo, e che ci possono essere altre parti dell’edificio che rientrano nella proprietà comune dei condòmini.
Del resto, la giurisprudenza ha più volte affermato che, in assenza di titolo contrario, i pianerottoli sono parti comuni a tutti i condòmini. Al pari delle scale, sono strutture essenziali del fabbricato, destinate a consentire il transito e l’accesso nei singoli appartamenti. Quindi, sono di proprietà comune, anche nel caso in cui siano a servizio soltanto di alcune parti dello stabile.
Spesso questi spazi, per loro caratteristiche, si prestano a diversi usi da parte dei singoli proprietari. Ma quali sono le regole da osservare per utilizzare correttamente il pianerottolo? E quali sono i limiti che ciascun condomino non deve oltrepassare? Due sono i riferimenti principali da esaminare: il codice civile e il regolamento del condominio. Vediamo quali sono le principali regole da considerare.
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In base agli articoli 1102 e 1120 del codice civile, ogni singolo condomino può utilizzare il pianerottolo (e tutte le parti comuni in genere) rispettando tre condizioni essenziali:
Significa che il bene deve restare funzionale alle singole unità di proprietà esclusiva, per consentirne il migliore godimento. Nel caso dei pianerottoli, la loro destinazione è quella di consentire l’accesso alle abitazioni e il transito dei condòmini.
Questa destinazione non può essere alterata dagli usi che i condòmini, singolarmente, possono fare del pianerottolo.
La norma intende dire che ciascun condòmino può utilizzare il bene comune, anche in maniera diversa e più intensa rispetto ad altri condòmini, per trarre dalla cosa la migliore utilizzazione possibile. Ma tale utilizzo non può essere tale da limitare o impedire, anche potenzialmente, agli altri condomini lo stesso o altri usi in momenti differenti (Cass. civ. n. 12873/2005).
Se non è possibile garantire a tutti (o a più condomini) di utilizzare il bene con le stesse modalità, occorre trovare, nel singolo caso concreto, soluzioni per contemperare l’interesse di tutti. Insomma, prima ancora della legge, forse in questi casi varrebbe la pena tentare di seguire la regola del buon senso.
Oltre a quanto stabilito dalla legge, occorre poi fare riferimento ai singoli regolamenti condominiali – obbligatori negli edifici con più di dieci condomini – che spesso contengono regole specifiche sulla disciplina e l’uso delle parti comuni.
Infatti, tra i contenuti tipici del regolamento – previsti dall’art. 1138 del codice civile – vi sono proprio le “norme circa l’uso delle cose comuni”. Alcuni regolamenti si limitano a richiamare le disposizioni del codice civile; altri introducono norme più dettagliate, che tengono conto delle particolarità dell’edificio condominiale.
Attenzione. Il regolamento di condominio di natura assembleare – cioè approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dal codice civile – potrà disciplinare l’uso, ma non potrà mai comprimere diritti dei singoli proprietari sulle cose comuni (es. vietare ad un condòmino o un gruppo di condòmini una facoltà d’uso specifica). Questa tipologia di divieti, per essere valida ed efficace, dovrà essere prevista da regolamenti (o meglio da clausole del regolamento) di natura contrattuale, cioè accettate da tutti i condomini.
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Tenendo a mente quanto detto finora, vediamo un paio di casi pratici relativi all’uso dei pianerottoli.
Per quanto riguarda l’apposizione di fiori e piante su scale e pianerottoli, in linea di massima – salve regole specifiche del regolamento condominiale – ogni condòmino con il “pollice verde” può utilizzare il pianerottolo in questo modo. Anche perché, difficilmente si potrà accusare chi cura piante e fiori di alterare il decoro dell’edificio.
Ma questa modalità d’uso potrà considerarsi legittima fintanto che la stessa non limiti la normale utilizzazione di quegli spazi (transito per accesso alle unità immobiliari) e non si frapponga ad eventuali diverse o uguali utilizzazioni, anche future, degli altri condòmini.
Un vaso troppo ingombrante che ostacoli il normale passaggio può certamente configurare un uso illecito del pianerottolo. Allo stesso modo, può essere contestata al condòmino la modalità di annaffiatura delle piante, nella misura in cui la stessa crei sporcizia o pericolo per chi utilizza pianerottolo e scale.
La valutazione sulla legittimità o meno dell’utilizzo del pianerottolo va fatta sempre sulla base del singolo caso concreto, in base alle norme legislative e regolamentari esistenti. Se piante e fiori sono troppo invadenti, ciascun condòmino, oppure l’amministratore di sua diretta iniziativa, o l’assemblea condominiale potrà intervenire e richiederne la rimozione.
Facciamo un altro esempio: il deposito di spazzatura, arredi o altro materiale ingombrante sul pianerottolo comune.
Anche in questo caso, valgono un pò le stesse considerazioni fatte prima. In termini generali, può considerarsi lecito il deposito momentaneo sul pianerottolo, limitato ad intervalli di tempo ristretti tali da non creare disturbo al transito, oppure alla vivibilità degli ambienti (a causa del cattivo odore, nel caso di rifiuti) oppure al decoro dell’edificio. Se i tempi diventano più lunghi, e l’occupazione degli spazi va a pregiudicare la normale destinazione del piano scala, potranno configurarsi profili di illegittimità.
Per quanto riguarda i rifiuti, in realtà, occorre dire che in alcuni contesti i condomini sono autorizzati a questa forma di conferimento, in determinati orari, ad esempio perché è previsto un servizio di ritiro della spazzatura. Fuori da questi casi, però, molto spesso è lo stesso regolamento di condominio a vietare questo comportamento.
In presenza di utilizzi illeciti del pianerottolo, ciascun condomino potrà chiedere all’amministratore di attivarsi per assicura il rispetto delle norme vigenti (ricordiamo che, ai sensi dell’art. 1130 c.c., l’amministratore ha il compito di curare l’osservanza del regolamento di condominio).
L’amministratore di condominio potrà assumere le necessarie iniziative, dal semplice ammonimento verbale ad altri provvedimenti che riterrà necessari per la conservazione delle parti comuni (anche applicando le sanzioni del regolamento di condominio, se previste), sino ad arrivare a diffide o anche ad azioni legali contro i comportamenti vietati.
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