Guida completa agli appalti in condominio

La gestione dei lavori in condominio rappresenta spesso un momento complesso, sia dal punto di vista tecnico sia amministrativo. Che si tratti del rifacimento della facciata, della manutenzione straordinaria del tetto o dell’impermeabilizzazione del lastrico solare, ogni intervento richiede l’osservanza di precise procedure, la corretta deliberazione dell’assemblea e l’attenta gestione contrattuale con l’impresa appaltatrice.

Vediamo l’intero percorso che porta all’affidamento degli appalti in condominio, con particolare attenzione agli aspetti normativi, contrattuali e alle responsabilità delle parti coinvolte.

Lavori in condominio: la differenza tra ordinari e straordinari

I lavori condominiali si dividono in:

• ordinari: comprendono tutte le attività di manutenzione periodica dei beni comuni, come la pulizia delle scale, la sostituzione delle lampadine o piccole riparazioni. Questi lavori possono essere gestiti direttamente dall’amministratore, che ne riferisce poi all’assemblea attraverso il consuntivo annuale.
• straordinari: coinvolgono interventi significativi che incidono sulla struttura o sul decoro dell’edificio, come la sostituzione dell’ascensore, il rifacimento del tetto o delle facciate. La loro approvazione spetta all’assemblea, che deve rispettare maggioranze specifiche previste dalla legge.

Contratto di appalto in condominio: cos’è e cosa significa

Il contratto di appalto è l’accordo con cui un’impresa si impegna a realizzare un’opera o un servizio per conto di un committente, in questo caso il condominio, utilizzando i propri mezzi e assumendosi il rischio della gestione, in cambio di un corrispettivo economico.

In altre parole, l’impresa si occupa di organizzare tutto ciò che serve per portare a termine i lavori — personale, materiali, attrezzature, sicurezza — garantendo il risultato finale stabilito nel contratto.

Appalti in condominio: per quali lavori

Ecco alcuni esempi concreti di lavori condominiali che, per la loro entità o complessità, richiedono la stipula di un contratto d’appalto tra il condominio e l’impresa incaricata:

Lavori di manutenzione straordinaria

Si tratta degli interventi che vanno oltre la semplice manutenzione ordinaria e che modificano o sostituiscono parti importanti dell’edificio. Tra questi:

• rifacimento della facciata o del tetto;
• impermeabilizzazione del lastrico solare o delle terrazze condominiali;
• sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato o della caldaia condominiale;
• ristrutturazione dell’androne, delle scale o delle aree comuni;
• rifacimento dell’impianto elettrico o idrico delle parti comuni.

Interventi strutturali o edilizi rilevanti

In questa categoria rientrano le opere che incidono sulla struttura dell’edificio o che comportano un miglioramento edilizio:

• consolidamento statico o interventi antisismici;
• installazione o sostituzione dell’ascensore;
• realizzazione di cappotti termici per l’efficientamento energetico;
• ampliamento o sopraelevazione di parti comuni;
• lavori di miglioramento dell’accessibilità per persone con disabilità.

Interventi incentivati o finanziati

Sono i lavori che rientrano in agevolazioni fiscali o programmi di riqualificazione, come:

• opere legate al Superbonus;
• efficientamento energetico (infissi, isolamento termico, pannelli fotovoltaici);
• riqualificazione ambientale di giardini o cortili comuni.

Ripristini urgenti ma complessi

Anche gli interventi di natura emergenziale possono richiedere un appalto, se comportano opere strutturali o l’impiego di più mezzi e personale, ad esempio:

• riparazioni dopo infiltrazioni o crolli;
• interventi post–incendio o allagamento;
• messa in sicurezza di cornicioni o balconi pericolanti.

Appalti in condominio: come si svolgono

Il contratto d’appalto è quindi il cuore della gestione dei lavori straordinari:

• il condominio, rappresentato dall’amministratore, assume il ruolo di committente;
• l’appaltatore gestisce i lavori a proprio rischio, organizzando i mezzi e le risorse necessarie.

Il contratto deve indicare chiaramente:

• le opere da realizzare;
• il costo complessivo (a corpo o a misura);
• le modalità di pagamento (acconti, stati di avanzamento lavori, saldo finale);
• eventuali penali per ritardi o inadempimenti;
• polizze assicurative, a tutela del committente e del cantiere.

Appalti in condominio: come scegliere l’impresa 

Quando un condominio deve decidere a quale impresa affidare l’esecuzione di lavori — che si tratti di un rifacimento della facciata o della sostituzione dell’impianto centralizzato — la decisione spetta interamente all’assemblea condominiale.

A differenza di quanto avviene negli appalti pubblici, nel condominio non esiste una gara d’appalto formale: non è previsto cioè un iter di selezione basato su criteri predeterminati o su regole come l’offerta economicamente più vantaggiosa. L’assemblea può decidere in piena autonomia, anche scartando la proposta dell’amministratore e scegliendo un’altra impresa suggerita da uno dei condomini.

Prima di arrivare alla firma del contratto, l’amministratore deve convocare l’assemblea condominiale: i lavori straordinari, infatti, devono essere approvati con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore complessivo dell’edificio (come previsto dal codice civile).

Solo dopo l’approvazione l’amministratore può procedere alla scelta dell’impresa e alla stipula del contratto.

Chi firma il contratto di appalto in condominio

Nel contesto condominiale, il contratto viene sottoscritto dall’amministratore, che agisce come rappresentante legale del condominio, e dall’impresa esecutrice dei lavori. Entrambe le parti concordano per iscritto tempi, modalità di esecuzione, costi, eventuali penali e responsabilità.

Questo documento serve a tutelare sia i condomini che l’impresa, evitando fraintendimenti o contenziosi in caso di ritardi, difetti o spese impreviste.

Cosa succede in caso di varianti e lavori extra-contratto

Durante l’esecuzione dei lavori possono emergere varianti: modifiche necessarie per completare l’opera a regola d’arte. Tali varianti devono essere approvate dall’assemblea se comportano un aumento dei costi o un cambiamento sostanziale dell’opera.

I lavori extra-contratto, invece, sono interventi del tutto nuovi o indipendenti dall’appalto originario e richiedono un nuovo contratto.