Guida completa alle tabelle millesimali: tutto quello che devi sapere

Le tabelle millesimali rappresentano uno degli strumenti più importanti nella gestione di un condominio. Servono a stabilire in modo preciso e proporzionale quanto ogni condomino deve contribuire alle spese comuni, tenendo conto del valore della sua unità immobiliare rispetto all’intero edificio. 

Entriamo nei dettagli su cosa sono le tabelle millesimali, a cosa servono, quando sono obbligatorie, come si calcolano.

Tabelle millesimali: cosa sono 

Le tabelle millesimali in un condominio, secondo quando prevede l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, servono a determinare i valori delle singole unità immobiliari in rapporto millesimale.

In altre parole, le tabelle millesimali non misurano il valore commerciale di un appartamento, ma il suo “peso” rispetto all’intero edificio condominiale, ai fini della suddivisione delle spese e della partecipazione alle decisioni assembleari.

A cosa servono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono strumenti fondamentali nella gestione dei condomìni e servono a stabilire la ripartizione delle spese comuni tra i diversi proprietari degli appartamenti o delle unità immobiliari che compongono un edificio.

In parole semplici, ogni condomino contribuisce alle spese condominiali in proporzione al valore della propria unità immobiliare, espresso in millesimi. Le tabelle, quindi, sono una sorta di “bilancia” che indica chi paga cosa e in quale misura.

Nel dettaglio le tabelle millesimali servono a ripartire le spese condominiali. 

La funzione principale è calcolare quanto ogni condomino deve pagare per:

• Manutenzione dell’ascensore
• Pulizia e illuminazione delle parti comuni
• Spese per il riscaldamento centralizzato
• Manutenzione del tetto, delle scale, del giardino condominiale, ecc.

Le tabelle servono anche a definire chi può usare cosa e in quale misura. Per esempio, possono stabilire se una certa scala o cortile è accessibile solo ad alcuni condomini (uso esclusivo o parziale).

Tabelle millesimali: come si calcolano

Le tabelle millesimali vengono calcolate da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che valuta ogni unità immobiliare in base a:

• Superficie e volume
• Piano (un attico ha un valore diverso rispetto a un seminterrato)
• Esposizione alla luce
• Servizi presenti (balconi, terrazzi, giardini)

Tuttavia, la legge esclude esplicitamente alcuni criteri. L’art. 68, infatti, stabilisce che non si deve tenere conto di:

• Canone di locazione;
• Eventuali migliorie apportate dal proprietario;
• Stato di manutenzione dell’unità immobiliare.

Tabella riassuntiva: criteri di calcolo delle tabelle millesimali

Criteri considerati	Descrizione	Rilevanza
Superficie/volume	Dimensioni dell’unità immobiliare	Fondamentale
Piano	Un attico ha più valore rispetto a un seminterrato	Medio-alta
Esposizione alla luce	Orientamento e luminosità incidono sul valore millesimale	Media
Servizi presenti	Balconi, terrazzi, giardini, posti auto	Alta

Non considerati (art. 68 disp. att. c.c.): canone di locazione, migliorie personali, stato di manutenzione dell’appartamento.

Le tipologie di tabelle millesimali

Quando si parla di tabelle millesimali, non si fa riferimento a un unico documento. Esistono infatti diverse tipologie di tabelle, ciascuna con una funzione specifica.

Tabelle di proprietà

Queste sono le tabelle principali, che rappresentano il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto all’intero edificio. Servono per la suddivisione generale delle spese comuni e per determinare i quorum nelle votazioni assembleari.

Tabelle d’uso

Oltre alla tabella generale, esistono le tabelle d’uso, che servono a ripartire le spese relative a beni o servizi utilizzati solo da alcuni condomini. È il caso, ad esempio, delle spese per l’ascensore o per una scala secondaria. In questi casi, la ripartizione avviene in base all’effettivo utilizzo, in applicazione del principio stabilito dall’art. 1123, secondo comma, del Codice Civile.

Tabella riassuntiva sulle tipologie di tabelle millesimali

Tipo di tabella	Funzione	Esempio pratico
Tabella di proprietà	Ripartisce le spese comuni generali e stabilisce i quorum assembleari	Pulizia scale, manutenzione tetto
Tabella d’uso	Ripartisce spese relative a beni/servizi usati solo da alcuni condomini	Ascensore, cortile interno, scala secondaria

Dove si trovano le tabelle millesimali

Secondo il secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento di condominio. Questo documento contiene tutte le regole relative all’uso delle parti comuni e alla ripartizione delle spese.

L’art. 1138 c.c. stabilisce che è obbligatorio redigere un regolamento condominiale quando i condomini sono più di dieci. In questo caso, le tabelle millesimali diventano una componente essenziale del regolamento stesso. Tuttavia, anche in condomini più piccoli, le tabelle possono essere predisposte e utilizzate, anche in forma autonoma rispetto al regolamento.

Chi può proporre e approvare le tabelle millesimali

Ogni condomino ha il diritto di proporre la formazione delle tabelle millesimali. L’approvazione avviene in sede di assemblea, e richiede la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.: ossia la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

Questa regola vale sia per l’approvazione iniziale, sia per le eventuali modifiche future, salvo i casi in cui le tabelle siano state stabilite contrattualmente (ad esempio nel rogito notarile) o imposte da una sentenza.

È obbligatorio avere le tabelle millesimali?

Secondo una sentenza della Cassazione (Sezioni Unite n. 2046/2006), le regole sul condominio si applicano anche ai cosiddetti condomini minimi, cioè quelli composti da soli due proprietari. In questi casi, pur non essendovi obbligo formale di regolamento, le spese devono comunque essere suddivise secondo criteri di proporzionalità. Quindi, anche nei piccoli condomini, l’utilizzo di tabelle millesimali è raccomandato per garantire trasparenza e correttezza nella gestione.

La giurisprudenza ha ribadito più volte che le delibere assembleari che ripartiscono le spese in modo difforme da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. (ossia non proporzionalmente al valore delle singole unità) sono nulle, salvo esista un accordo diverso tra tutti i condomini.

Come si formano e si modificano le tabelle millesimali

La formazione delle tabelle avviene in genere con l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che effettua rilievi e calcoli basandosi sui parametri strutturali dell’edificio.

Una volta predisposte, le tabelle vengono presentate all’assemblea per l’approvazione, secondo le maggioranze indicate sopra. Ma non è tutto: può nascere la necessità di modificare o aggiornare le tabelle nel tempo.

L’art. 69 disp. att. c.c. prevede due situazioni in cui le tabelle possono essere modificate:

• In caso di errore materiale o di calcolo nella redazione iniziale;
• Quando un’unità immobiliare ha subito modifiche strutturali (es. ampliamenti, sopraelevazioni) tali da alterarne in modo significativo il valore.

Anche in questi casi, è sufficiente la maggioranza dell’assemblea prevista dall’art. 1136, secondo comma. Tuttavia, quando le tabelle hanno natura contrattuale (ad esempio sono allegate agli atti notarili di compravendita), ogni modifica richiede il consenso unanime dei condomini, perché viene meno la possibilità di deroga da parte della sola assemblea.

Tabella riassuntiva: approvazione e modifica delle tabelle millesimali

Situazione	Maggioranza necessaria	Eccezioni
Approvazione iniziale	Maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, co. 2 c.c.)	Se contrattuali, serve unanimità
Modifica per errore materiale	Stessa maggioranza (500 millesimi)	–
Modifica per variazioni strutturali	Stessa maggioranza (500 millesimi)	Se contrattuali, serve unanimità