I tipi di maggioranza in assemblea condominiale e le loro differenze: relativa, semplice, assoluta e qualificata

Partecipare attivamente alla vita condominiale significa anche comprendere le regole che governano le votazioni durante le assemblee. La corretta formazione delle maggioranze è un elemento fondamentale per la validità delle decisioni prese in questo contesto. 

Ma quali sono i tipi di maggioranze in assemblea condominiale e in cosa si differenziano? Vediamo in modo chiaro e completo tutte le maggioranze previste, con un occhio alle situazioni pratiche in cui vengono applicate.

Maggioranze in assemblea condominiale: cosa sono e a cosa servono

In un condominio, le decisioni non vengono prese da un singolo proprietario ma attraverso deliberazioni approvate collettivamente in sede di assemblea. Perché una delibera sia valida, deve rispettare dei requisiti di quorum, ovvero una soglia minima di partecipanti e voti favorevoli. Le maggioranze servono a garantire che le decisioni rispecchino la volontà della collettività, evitando che una minoranza imponga scelte non condivise.

Tipologie di maggioranza in assemblea condominiale

Quando si tratta di maggioranze in assemblea condominiale, le tipologie che possono presentarsi sono diverse.

Maggioranza semplice

La maggioranza semplice è forse la più intuitiva: si verifica quando una proposta ottiene un numero di voti favorevoli superiore alla metà dei presenti che hanno votato, indipendentemente dal totale degli aventi diritto. È la maggioranza applicata nelle votazioni più comuni, quando non sono richieste soglie particolarmente elevate.

Esempio pratico: su 10 condomini presenti, 7 votano e 4 sono favorevoli. La delibera è approvata perché ha ottenuto la maggioranza semplice dei votanti.

Maggioranza relativa

La maggioranza relativa si ha quando una proposta ottiene più voti di qualsiasi altra alternativa in votazione, anche se non raggiunge la metà più uno. Questo tipo di maggioranza è tipico in situazioni con più opzioni tra cui scegliere, come la nomina del presidente o del segretario dell’assemblea.

Esempio: per eleggere l’amministratore si votano tre candidati. Il primo ottiene 4 voti, il secondo 3 e il terzo 2. Viene eletto il primo con maggioranza relativa.

Maggioranza assoluta

La maggioranza assoluta richiede che i voti favorevoli siano superiori alla metà del numero complessivo degli aventi diritto, indipendentemente da quanti siano effettivamente presenti. È richiesta per decisioni che hanno un impatto importante sulla gestione condominiale.

Esempio: in un condominio con 20 unità, per raggiungere la maggioranza assoluta servono almeno 11 voti favorevoli, anche se sono presenti solo 15 condomini.

Maggioranza qualificata

La maggioranza qualificata prevede un numero di voti favorevoli che non sia inferiore a una determinata frazione degli aventi diritto, come 2/3 o 4/5. Questo tipo di maggioranza viene richiesta per decisioni delicate e con rilevante impatto, come le innovazioni o la modifica dell’assetto dell’edificio.

Esempio: per approvare una modifica strutturale che richiede i 2/3 dei millesimi, è necessario che i condomini favorevoli rappresentino almeno 667 millesimi.

Doppia maggioranza

Nel contesto condominiale, non basta ottenere il semplice numero di voti favorevoli. Le delibere valide devono rispettare il principio della doppia maggioranza:

• Per teste: maggioranza numerica dei presenti aventi diritto.
• Per millesimi: maggioranza in base al valore proporzionale dell’edificio espresso in millesimi.

Una delibera può quindi essere invalida se approvata dalla maggioranza delle persone presenti ma non dai relativi millesimi (e viceversa).

Assemblea condominiale: quali maggioranze servono per prima e seconda convocazione

Il quorum richiesto per approvare una delibera cambia a seconda che l’assemblea sia convocata in prima o seconda convocazione.

In prima convocazione:

• L’assemblea è valida se sono presenti almeno i 2/3 dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti.
• Le delibere passano con la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

In seconda convocazione:

• È sufficiente la presenza di almeno 1/3 dei millesimi e 1/3 dei condomini.
• Le delibere ordinarie vengono approvate con la maggioranza dei presenti e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Maggioranze assemblea condominiale: quali servono per delibere specifiche

Nel contesto condominiale, le decisioni prese in assemblea sono fondamentali per la gestione del palazzo e per garantire la convivenza tra i proprietari. Ma non tutte le delibere richiedono lo stesso tipo di maggioranza: a seconda dell’argomento, la legge impone soglie diverse per la validità delle votazioni.

Manutenzione ordinaria

Per interventi di manutenzione ordinaria (riparazioni, sostituzioni di impianti esistenti), basta la maggioranza dei presenti e almeno 1/3 dei millesimi, in seconda convocazione.

Manutenzione straordinaria

Per interventi straordinari (ristrutturazioni, aggiornamenti impianti), serve almeno la maggioranza dei presenti e 500 millesimi.

Innovazioni

Le innovazioni condominiali richiedono maggioranza qualificata: almeno la maggioranza dei partecipanti e 667 millesimi (2/3).

Modifica del regolamento condominiale

• Se è un regolamento contrattuale, la modifica richiede unanimità se riguarda i diritti dei condomini.
• Se è assembleare, basta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Delibere che richiedono l’unanimità

Per alcune decisioni, è necessario ottenere 1000 millesimi su 1000, come:

• Approvazione delle tabelle millesimali
• Cessione di parti comuni
• Concessione d’uso esclusivo
• Rinuncia al riscaldamento centralizzato

Tabella riassuntiva delle maggioranze in assemblea condominiale

Tipologia di maggioranza	Definizione	Quorum richiesto	Applicazioni tipiche	Note pratiche
Maggioranza semplice	Supera il 50% dei voti espressi dai presenti che hanno votato.	Più voti favorevoli rispetto a quelli contrari, tra chi ha effettivamente votato.	Approvazione di decisioni ordinarie e non vincolanti.	Non considera gli astenuti.
Maggioranza relativa	Viene scelta l’opzione che ottiene più voti, anche se non supera il 50%.	Più voti rispetto alle altre opzioni in una votazione a più alternative.	Elezione del presidente o segretario d’assemblea.	Utile in votazioni con più candidati o opzioni.
Maggioranza assoluta	Richiede la metà più uno di tutti gli aventi diritto al voto.	Più del 50% del numero complessivo dei condomini o millesimi.	Approvazione bilancio, nomina/revoca amministratore, lavori straordinari.	Si applica anche se alcuni aventi diritto sono assenti.
Maggioranza qualificata	Richiede una frazione rafforzata degli aventi diritto (es. 2/3 o 4/5).	Di solito almeno 2/3 (667/1000) dei millesimi e/o partecipanti.	Innovazioni, installazione ascensore, modifiche importanti delle parti comuni.	Necessaria per decisioni ad alto impatto.
Doppia maggioranza	Somma del quorum per teste e per millesimi.	Maggioranza dei presenti + maggioranza dei millesimi.	Quasi tutte le delibere, tranne le nomine interne.	Una delibera può essere invalida se manca uno dei due quorum.
Unanimità	Necessario l’assenso di tutti i condomini, espressi in 1000 millesimi.	100% dei partecipanti e 1000/1000 millesimi.	Modifica del regolamento contrattuale, cessione beni comuni, rinuncia riscaldamento centralizzato.	Anche un solo voto contrario blocca la delibera.