Il ruolo dell’amministratore di condominio nella gestione dell’umidità: prevenzione e responsabilità

L’umidità rappresenta una delle principali minacce per la salubrità e la stabilità degli edifici condominiali. In questo articolo, cercheremo di scoprire in che modo l’amministratore di condominio può intervenire efficacemente nella gestione e prevenzione di infiltrazioni d’acqua, garantendo la sicurezza e il benessere di tutti i residenti.

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Il ruolo cruciale dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio riveste un ruolo fondamentale nella gestione e nella prevenzione di tali problemi. Infatti, ha la responsabilità di garantire la manutenzione delle parti comuni e degli impianti del condominio, nonché di intervenire prontamente in caso di segnalazioni di infiltrazioni o altri problemi connessi all’umidità.

Una delle principali sfide per l’amministratore è determinare quando e come agire per tutelare gli interessi del condominio e dei singoli condomini. In primo luogo, se il danno da infiltrazioni è causato da gravi difetti di costruzione, il condominio ha il diritto di richiedere il risarcimento dei danni all’impresa costruttrice. 

Questo principio è supportato dalla giurisprudenza recente, che ha ampliato il concetto di “gravi difetti” di cui all’art. 1669 del Codice Civile, includendo non solo i casi di rovina parziale o totale dell’edificio, ma anche quelli in cui la costruzione presenti difetti significativi che, seppur non compromettendo l’integrità strutturale, generano danni rilevanti.

Quando deve intervenire l’amministratore?

La legittimazione dell’amministratore ad agire varia a seconda delle circostanze. Se il danno è causato da una difettosa coibentazione termica, e il venditore è anche il costruttore dell’immobile, l’amministratore può agire direttamente per tutelare le parti comuni, esercitando un’azione conservativa ai sensi dell’art. 1134 del Codice Civile. In altre situazioni, come nel caso di vizi che non rientrano nell’ambito dell’art. 1669, l’amministratore può intervenire solo con un mandato specifico da parte dei condomini.

Se, invece, il danno riguarda solo una proprietà esclusiva, è il singolo proprietario che può agire contro il condominio per ottenere il risarcimento dei danni, in base all’art. 2015 del Codice Civile.

Quali sono i limiti di responsabilità dell’amministratore

Un’altra questione rilevante è la responsabilità dell’amministratore in caso di lavori di ristrutturazione eseguiti da uno dei condomini. 

La giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore non può essere ritenuto responsabile per non aver impedito tali lavori, a meno che essi non siano abusivi o pregiudizievoli per la proprietà comune. Ogni condomino, infatti, ha il diritto di effettuare lavori di restauro all’interno della propria unità abitativa senza dover ottenere il permesso dell’amministratore, purché tali interventi non compromettano le parti comuni.

Infine, l’amministratore non può essere accusato di illecito penale per non aver eseguito lavori richiesti dall’autorità giudiziaria per risolvere problemi di infiltrazioni d’acqua in un singolo appartamento. In questi casi, la tutela del condomino danneggiato deve essere ricercata attraverso l’azione civile, non quella penale.

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