Il vicino non fa entrare gli operai? Scatta la penale per i lavori anti-infiltrazioni

In presenza di infiltrazioni d’acqua, talvolta accade che la causa del danno venga individuata nell’appartamento confinante o sovrastante, ma che il proprietario si rifiuti di aprire la porta agli operai incaricati degli interventi. Il nodo, in questi casi, non è più soltanto il risarcimento: è ottenere concretamente l’eliminazione della causa.

Per quanto riguarda gli strumenti processuali a disposizione del giudice, il Tribunale non deve più fermarsi all’accertamento delle responsabilità, ma può ordinare l’esecuzione delle opere, autorizzare l’accesso all’immobile e applicare una penale economica per ogni giorno di ritardo.

Quando il proprietario è obbligato a consentire l’accesso?

Il diritto di proprietà, pur tutelato dall’art. 832 c.c., non è assoluto. Quando l’esecuzione di lavori è indispensabile per eliminare una situazione dannosa o pericolosa, il proprietario interessato non può opporvisi in modo arbitrario.

Il fondamento normativo si trova nell’art. 843 c.c., che obbliga il proprietario a consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ciò sia necessario per riparare un’opera del vicino. Pensata per i rapporti di vicinato, la disposizione viene richiamata anche nelle controversie condominiali in cui l’intervento debba essere eseguito all’interno di una proprietà esclusiva per eliminare infiltrazioni che danneggiano altri appartamenti o le parti comuni.

L’accesso deve tuttavia essere circoscritto al tempo strettamente necessario e svolgersi secondo modalità che limitino al minimo il sacrificio imposto al proprietario.

Nella maggior parte dei casi una diffida dell’amministratore o del proprietario danneggiato risolve la situazione. Quando il rifiuto persiste, l’unica strada è il ricorso al giudice.

Quando il ritardo rischia di aggravare i danni, il Tribunale può intervenire con provvedimenti d’urgenza ex art. 700 c.p.c., imponendo l’esecuzione immediata delle opere.

Il giudice si avvale con crescente regolarità delle conclusioni del CTU per individuare con precisione gli interventi da eseguire, scongiurando così successive contestazioni sull’estensione dei lavori.

L’ordine del giudice può essere accompagnato da una penale

Lo strumento che ha cambiato la prospettiva del contenzioso è l’art. 614-bis c.p.c., che disciplina le cosiddette astreintes, cioè le misure di coercizione indiretta.

Il meccanismo è semplice: per ogni giorno di ritardo nell’adempimento dell’ordine giudiziale, l’inadempiente corrisponde una somma di denaro fissata caso per caso dal giudice.

Il quantum della penale viene determinato tenendo conto della natura dell’obbligo, del valore della controversia, del comportamento processuale delle parti e della gravità dell’inadempimento.

La Corte di Cassazione rafforza il ruolo delle astreintes

Merita segnalazione l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 2582 del 6 febbraio 2026, emessa proprio in una controversia da infiltrazioni tra fondi confinanti.

La Corte ha chiarito che, in caso di condanna a un obbligo di fare, quale l’esecuzione di lavori anti-infiltrazioni, il giudice deve pronunciarsi anche sulla domanda di astreinte ex art. 614-bis c.p.c., motivando espressamente l’eventuale rifiuto per manifesta iniquità. L’omissione integra un vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. e determina la cassazione della sentenza.

Dunque, anche alla luce di questa pronuncia, le astreintes non sono più uno strumento eccezionale ma un presidio ordinario nella tutela degli obblighi di fare.

Nella stessa direzione si muovono i giudici di merito. Il Tribunale di Milano, sentenza n. 3619 del 5 maggio 2025, dopo aver condannato l’impresa all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni secondo le indicazioni del CTU, ha disposto che, in caso di mancato inizio dei lavori entro il termine fissato, fosse dovuta una penalità di 100 euro per ogni giorno di ritardo ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c.

Un esempio che rispecchia un orientamento ormai consolidato: la misura coercitiva è lo strumento che trasforma la sentenza in risultato concreto.

Chi paga i lavori?

Il consulente tecnico individua spesso interventi che risolvono problematiche attribuibili solo in parte a uno dei proprietari, o derivanti da concause.

In queste ipotesi il giudice può ordinare l’esecuzione immediata delle opere nell’interesse di tutti, rinviando a una fase successiva la definitiva attribuzione delle responsabilità.

Talvolta viene prevista una ripartizione provvisoria delle spese in parti uguali, proprio per evitare che la controversia economica impedisca l’eliminazione del danno, salvo poi procedere ai necessari conguagli all’esito del giudizio.

La soluzione risponde al principio di effettività della tutela: ogni ritardo rischia di aggravare il danno e gonfiare i costi di ripristino.

Il ruolo decisivo della consulenza tecnica

Le controversie da infiltrazioni sono quasi sempre precedute o accompagnate da un accertamento tecnico preventivo ex artt. 696 o 696-bis c.p.c.

La relazione peritale è spesso l’asse portante del procedimento e individua:

• la causa delle infiltrazioni;
• gli interventi necessari;
• la loro urgenza;
• il costo presumibile delle opere;
• l’eventuale ripartizione delle responsabilità.

Su queste basi il giudice costruisce il provvedimento di condanna, precisando quali lavori devono essere eseguiti e da chi.

L’opposizione

Chi ostacola i lavori rischia di vedersi aggravare la posizione processuale, subire la condanna alle spese, ricevere un ordine immediatamente esecutivo e pagare una penale crescente per ogni giorno di inadempimento.

Quando la necessità dei lavori è accertata tecnicamente, la scelta più razionale è collaborare all’esecuzione, riservandosi di discutere in giudizio la ripartizione definitiva dei costi.