Infiltrazioni d’acqua e disagio abitativo: quando scatta il danno presunto?

La Corte di Cassazione chiarisce i confini del danno presunto per l’inabitabilità di un immobile condominiale. Tra le cause principali, spiccano infiltrazioni d’acqua e altre problematiche che possono rendere la casa un luogo inospitale.

Con una recente sentenza numero 30971 del 2 dicembre 2024 ha affrontato due questioni giuridiche di assoluto rilievo in ambito condominiale: la qualificazione del lastrico solare come parte comune o esclusiva del condomino e la possibilità di risarcimento il danno da mancato godimento dell’immobile attraverso la prova presuntiva, ovvero senza la necessità di una prova diretta del danno subito.

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Il caso

La vicenda coinvolge una proprietaria di un appartamento situato all’ultimo piano di un condominio, la quale subisce infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante. La proprietaria intraprende, quindi, un’azione legale contro il condominio e il titolare della terrazza, chiedendo sia la riparazione dei danni causati dalle infiltrazioni, sia il risarcimento per i danni materiali subiti e per l’impossibilità di utilizzare l’immobile, divenuto inabitabile.

In primo grado, il Tribunale accoglie parzialmente la domanda, riconoscendo un risarcimento di €12.400, ma respinge altre richieste, tra cui quella relativa al danno derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile. 

La sentenza viene impugnata. Il Tribunale di appello riforma la decisione, escludendo qualsiasi responsabilità dei condominii e conferma la decisione del primo grado, negando il risarcimento per il danno da mancato utilizzo dell’immobile.

Una volta riassunta la vicenda, analizziamo le due questioni giuridiche sollevate.

La presunzione di condominialità del lastrico solare

La prima questione giuridica affrontata dalla Suprema Corte riguarda la qualificazione del lastrico solare come parte comune o esclusiva.

L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che le parti comuni di un condominio sono quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, non sono destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, piuttosto a soddisfare le necessità dell’intero edificio. Il lastrico solare, secondo questa norma, è considerato una parte comune, salvo che un titolo specifico disponga diversamente.

La giurisprudenza ha chiarito che, per superare la presunzione di condominialità di un bene, come il lastrico solare, è necessario un atto che dimostri chiaramente la sua proprietà esclusiva da parte di uno o più condomini. Per superare tale presunzione di condominialità il titolo potrebbe per esempio essere rappresentato dall’atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali, oppure un regolamento di tipo assembleare adottato all’unanimità.

Ebbene, nella vicenda in esame, tale rigida prova non è stata fornita, ritenendo il giudice di appello sufficiente per fondare la proprietà esclusiva del lastrico solamente il regolamento condominiale che, seppur di natura contrattuale, non era però né stato ritrascritto negli atti dei singoli condomini, per evidenziare la rinunzia a una parte comune (il lastrico appunto), né pubblicato nel registro pubblico immobiliare.

In altre parole, ciò significa che, un regolamento interno, pur vincolante tra i condomini, non può modificare il regime di condominialità previsto dalla legge senza un titolo chiaro ed esplicito.

Il danno da inabitabilità come “danno presunto”

Altro punto fondamentale oggetto di critica e riforma da parte del supremo collegio è stato quello relativo al mancato risarcimento per danni derivanti dal mancato godimento dell’immobile. 

In generale, è evidente che le infiltrazioni d’acqua che danneggiano un immobile comportano un’impedita fruibilità dello stesso. L’immobile, infatti, diventa inabitabile o non adatto all’uso per cui era destinato a causa dei danni strutturali o dell’impossibilità di sfruttarlo, sia direttamente che indirettamente (per esempio, non può essere locato o venduto).

Il danno da mancato godimento, quindi, si concretizza quando il proprietario dell’immobile subisce una limitazione o una perdita del diritto di utilizzare il bene stesso, pregiudicando anche eventuali ricavi derivanti da locazione o vendita.

Il passo importante fatto dal Supremo Collegio con la presente sentenza risiede nel ritenere che il danno da mancato godimento può essere risarcito anche senza la necessità di fornire prove dirette e specifiche del danno subito, basandosi quindi sulla cosiddetta prova presuntiva. 

Sul punto viene richiamata una sentenza di assolta importanza, quella delle Sezioni Unite della Cassazione, la numero 33645 del 15 novembre 2022, che in tema di prova del danno da perdita di godimento del bene, ha ammesso la prova presuntiva. Tale pronuncia si pone quindi nel solco tracciato dalle Sezioni Unite, concedendo il risarcimento del danno in conseguenza della sola violazione del diritto di proprietà.

In altre parole, è risarcibile il danno da mancato godimento dell’immobile sul presupposto che è stato persa, in conseguenza del danno, la possibilità di esercitare il proprio diritto di utilizzare l’immobile. Se la prova viene fornita per presunzioni, il danneggiato ha comunque l’onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante nozioni che rientrano nella comune esperienza.

In conclusione

Nel caso in esame è stato provato che l’attrice, a causa del protarsi delle infiltrazioni, avesse perso il godimento sia diretto che indiretto (non potendolo locare), in quanto non poteva né goderlo né concederlo a terzi in caso di inabitabilità.

Data l’importanza del tema, anche su questo argomento la Suprema Corte ha ritenuto di dover fissare un principio di diritto a cui si dovrà attenere il nuovo giudice che dovrà rianalizzare il caso: “nell’ipotesi di perdita di disponibilità e del godimento dell’immobile in conseguenza dell’attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato; a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza”.