Installazioni delle verande in condominio: attenzione a rispettare le distanze

La costruzione di una veranda, sia in ambito condominiale che su edifici privati, può trasformarsi in una questione giuridicamente complessa. Questo perché, oltre a modificare l’aspetto e la funzionalità dell’immobile, può interferire con i diritti dei vicini, in particolare per quanto riguarda il rispetto delle distanze legali e il diritto di veduta.

Le distanze legali: cosa dice la legge?

Le distanze minime tra edifici e costruzioni sono stabilite per garantire un’armoniosa convivenza, tutelare la privacy e preservare il diritto di veduta. Le principali norme che regolano la materia sono:

• l’articolo 873 del Codice Civile che impone una distanza minima di tre metri tra edifici, salvo regolamenti locali più restrittivi;
• l’articolo 907 del Codice Civile, che stabilisce che le costruzioni devono rispettare una distanza minima di tre metri dalle finestre o altre aperture che permettono il diritto di veduta;
• l’articolo 1122 del Codice Civile, che invece vieta ai condomini di realizzare opere nelle loro proprietà esclusive se queste arrecano danno alle parti comuni o agli altri condomini.

La costruzione di verande e il rispetto delle distanze

La veranda, essendo un’opera edilizia, può comportare modifiche strutturali importanti e pertanto, se realizzata senza rispettare le distanze minime, può essere anche soggetta a demolizione.

Già prima della riforma del condominio del 2012, la giurisprudenza aveva stabilito una linea chiara sul tema delle distanze. La Corte di Cassazione, con la sentenza numero15186 dell’11 luglio 2011, aveva confermato che la costruzione di verande deve rispettare le distanze legali previste dal codice civile.

Nel caso specifico, una condomina aveva realizzato una veranda sul proprio balcone, violando le distanze e limitando il diritto di veduta della proprietaria del piano superiore. La Corte d’Appello di Roma aveva ordinato la demolizione della struttura, decisione poi confermata dalla Cassazione. I giudici hanno sottolineato che le delibere condominiali non possono derogare ai diritti individuali dei condomini né alle disposizioni sulle distanze legali.

Inoltre, la Corte ha ribadito che, ai sensi dell’articolo 1122 del Codice Civile, i condomini non possono eseguire opere che arrechino danno alle proprietà altrui o alle parti comuni. Di conseguenza, una veranda costruita in violazione delle distanze legali costituisce un illecito che legittima la richiesta di demolizione.

Chi può chiedere la rimozione della veranda irregolare?

Sono molti i soggetti che possono agire per richiedere la rimozione di una veranda costruita senza rispettare le distanze legali:

• il vicino direttamente danneggiato: Se un condomino costruisce una veranda chiusa senza rispettare la distanza minima di tre metri dalla finestra del piano superiore, il proprietario di quest’ultimo può richiedere la demolizione per tutelare il proprio diritto di veduta;
• gli altri condomini: Anche se l’assemblea condominiale approva la costruzione di una veranda, ogni singolo condomino può impugnare la decisione se questa viola la normativa edilizia o le distanze legali;
• il Comune o altri soggetti terzi: Se la costruzione viola regolamenti edilizi locali o norme di sicurezza, il Comune può ordinare la rimozione dell’opera abusiva.

Il diritto alla rimozione della veranda non si prescrive

Un aspetto importante da considerare è che il diritto di richiedere la demolizione di una veranda costruita in violazione delle distanze legali non si prescrive nel tempo.

Secondo la Corte di Cassazione (Sezione II Civile, ordinanza numero 15142 del 31 maggio 2021), il rispetto delle distanze è un diritto reale che non decade con il passare degli anni, a meno che non intervenga l’usucapione. L’azione per ottenere il ripristino della distanza legale è quindi imprescrittibile e rientra nell’ambito della tutela della proprietà privata.

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