L’amministratore di condominio uscente ha diritto al compenso dopo la revoca del mandato?

Il rapporto tra condominio e amministratore va inquadrato alla stregua di un contratto di mandato oneroso con rappresentanza, in cui il secondo si obbliga a compiere atti giuridici e materiali in nome e per conto del primo a fronte del pagamento di un compenso.

La cessazione di tale contratto è disciplinata dall’art. 1129, comma 11 c.c., che contempla sia la revoca assembleare sia quella disposta dall’Autorità Giudiziaria. In particolare, la compagine condominiale può interrompere l’incarico conferito all’amministratore in ogni tempo, ossia anche prima della scadenza del mandato, e senza alcun obbligo di motivazione.

Trattandosi di un rapporto fondato sulla reciproca fiducia tra le parti, il venir meno della stessa è circostanza sufficiente a legittimare l’iniziativa dell’assemblea. E dal combinato degli artt. 1722 e 1723 c.c., in tema di mandato, si desume che la cessazione anticipata è sempre ammessa, anche nell’ipotesi in cui, per un qualsiasi motivo, sia stata pattuita l’irrevocabilità dell’incarico.

Revoca dell’amministratore di condominio: come funziona?

La revoca deve essere ovviamente indicata nell’ordine del giorno della convocazione assembleare e la delibera, salvo particolari previsioni contenute nel regolamento a natura contrattuale, deve poter contare sulla medesima maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 4 c.c. per la nomina, ossia il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Dal punto di vista poi degli atti compiuti dall’amministratore prima della revoca, essa ha natura di recesso unilaterale con efficacia ex nunc, ossia valevole esclusivamente per il futuro (Corte di Cassazione. n. 10739/2000).

Ne consegue che la revoca non annulla l’attività gestoria compiuta in precedenza, rimanendo salvi gli atti compiuti anteriormente la dichiarazione di revoca, e il condominio è tenuto a far fronte alle obbligazioni in precedenza contratte per suo conto nei confronti dei terzi (appaltatori, fornitori, dipendenti del condominio ecc.).

Infine, ai sensi dell’art. 1129, comma 9 c.c. nella medesima seduta in cui viene disposta la revoca l’assemblea dovrebbe pure deliberare la nomina del nuovo amministratore.

Il compenso in caso di revoca è dovuto?

A fronte di tale potere in capo all’assemblea si pone il problema della sorte del compenso dell’amministratore.

Il diritto a percepire il compenso per la durata dell’incarico interrotta dalla revoca, nonché la misura di esso, dipendono dalle motivazioni sottostanti la delibera, configurandosi in tal senso tre scenari distinti:

Revoca senza giusta causa

Il primo è dettato dalla revoca senza giusta causa, ossia senza che il condominio formuli censure o doglianze rispetto all’operato dell’amministratore, ma semplicemente per insindacabili ragioni di opportunità, per esempio perché vi è professionista ritenuto migliore e/o più economico o, risultando il numero dei condomini inferiore a otto con conseguente insussistenza dell’obbligo di legge, l’incarico gestorio viene assunto da uno di essi.

In tal caso, ai sensi dell’art. 1725 c.c. l’amministratore revocato prima della scadenza ha diritto tanto al pagamento sia dell’attività sino a quel momento svolta sia del compenso fino alla naturale scadenza dell’incarico o, in alternativa, al risarcimento del danno se di ammontare superiore (Corte di Cassazione n. 7874/2021).

In buona sostanza, in mancanza di giusta causa l’amministratore revocato ha il diritto a ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto (Corte di Cassazione sezioni unite n. 20957/2004).

Revoca per giusta causa

La seconda ipotesi contempla invece la revoca per giusta causa, ossia quando l’amministratore si rende inadempiente rispetto ai propri doveri, tra cui le ipotesi codificate previste dall’art. 1129, commi 11 e 12 c.c.

In questo caso la revoca può essere di tipo assembleare, ossia votata dalla compagine all’esito della riunione, oppure disposta dall’Autorità Giudiziaria anche su istanza del singolo condomino. Resta il fatto che in entrambi i casi l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso e/o risarcimento ma, al contrario, può essere chiamato a rispondere dei danni cagionati al condominio.

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Prorogatio

Infine, la terza situazione è denominata “prorogatio imperii”, che corrisponde al periodo di “interregno” rispetto alla nomina del nuovo amministratore, che può anche non essere contestuale.

Si tratta di un istituto elaborato dalla giurisprudenza per garantire la continuità gestionale del condominio che un ancoraggio nell’art. 1129, comma 8, c.c., secondo cui l’amministratore cessato è tenuto a eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni.

In tal caso, il diritto al compenso è da tempo oggetto di dibattito giurisprudenziale. All’orientamento più restrittivo, che fa leva sul testo dell’art. 1129 c.c. e che prevede al più un rimborso delle spese anticipate per conto del condominio e documentate, si contrappone una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, che pare aprire alla possibilità di percepire il compenso (Corte di Cassazione n. 424/2026).

Seppur modulata sull’amministratore dimissionario, e non su quello revocato, la Suprema Corte ha affermato che durante il regime di prorogatio è ammesso tamponare non solo le urgenze ma compiere ogni atto necessario al buon funzionamento del condominio, dal che il compenso pattuito resta dovuto fino a quando perdura la gestione.

In altri termini, se l’assemblea vuole evitare di pagare il compenso alla revoca deve seguire immediatamente la nomina del nuovo amministratore, e allora la gratuità dell’incarico si configura esclusivamente per il periodo che va dal suddetto momento all’effettivo passaggio di consegne.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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