La palestra condominiale può essere utilizzata anche dai proprietari dei box auto?

Devono considerarsi condòmini non solo i proprietari degli appartamenti, ma anche coloro che hanno soltanto la proprietà di immobili non adibiti ad abitazione, situati all’interno dello stabile condominiale. 

Può infatti capitare, ad esempio, che in un condominio ci siano persone proprietarie soltanto dei box auto.

In questi casi, il proprietario soltanto di un garage ha diritto di utilizzare la palestra condominiale? Oppure i beni comuni sono riservati ai soli proprietari degli appartamenti?

Vediamo la soluzione fornita dal Tribunale di Milano, che ha affrontato l’argomento in una recente sentenza del 10 luglio 2024.

Box auto e palestra condominiale: il caso

Nel caso preso in esame, ben undici proprietari di box auto hanno impugnato la decisione del Condominio di escluderli dalla possibilità di utilizzare la palestra e la sala ricreativa, situate in aree comuni condominiali. I proprietari hanno chiesto al giudice di condannare l’amministratore del condominio a consegnarli delle chiavi di accesso ai locali comuni, così come per tutti gli altri condòmini.

Secondo il condominio, invece, l’accesso alle aree comuni è consentito solo ai condòmini proprietari degli appartamenti. Lo dimostrano le caratteristiche dell’edificio condominiale: ai boxes infatti si accede da un ingresso separato ed indipendente, che si raggiunge direttamente dalla strada. Tale circostanza è confermata anche dal fatto che i proprietari dei boxes sono esentati dal pagamento delle spese di manutenzione della palestra. 

Parti comuni

Il Tribunale di Milano ha accolto il ricorso dei proprietari dei box. Dopo aver esaminato il regolamento di condominio e gli atti di vendita dei box, il giudice ha stabilito il diritto di comproprietà della palestra e della sala ricreativa in capo a tutti i condòmini, compresi i proprietari dei garages.

Si applicano gli articoli 1117 e 1123 del codice civile. Sbaglia il condominio, anche perché alle spese di manutenzione della palestra e della sala ricreativa devono partecipare anche i proprietari dei boxes auto, secondo i relativi millesimali di proprietà.

Spese condominiali

Il giudice ha ritenuto irrilevante la circostanza che nei rendiconti i proprietari dei soli box auto erano stati esentati dal pagamento delle relative spese manutentive. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni può essere limitato o escluso solo in caso di acquisto e convenzioni, per cui non è ipotizzabile una rinuncia a tali diritti per fatti concludenti.

Secondo il Tribunale, infine, il concetto di ”edificio”, richiamato nel regolamento di condominio, si riferisce all’intero plesso dalle fondamenta alla copertura terminale, compresi i vani scantinati e, quindi, nonostante l’ingresso separato e indipendente, anche ai box.

Il diritto alle parti comuni

La condotta del condominio, quindi, è sbagliata, perché non si può impedire ai proprietari dei box auto di utilizzare la palestra e la sala ricreativa al pari di tutti gli altri condòmini. Tale decisione è contraria ai diritti dei condòmini sulle parti comuni. Pertanto, l’amministratore del condominio deve dare la possibilità anche ai proprietari dei box di accedere a tali aree tramite la consegna delle rispettive chiavi di ingresso.

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