Usufruttuario e nudo proprietario in condominio: chi decide e chi può impugnare

L’assemblea è il cuore della vita condominiale, in presenza di usufrutto, il diritto di intervento e voto non spetta sempre alla stessa persona, ma viene ripartito per materia. 

Ecco chi partecipa e chi vota in assemblea condominiale.

Usufruttuario e nudo proprietario: come funziona la partecipazione all’assemblea

In particolare, all’usufruttuario spettano partecipazione e voto per le delibere relative a:

• ordinaria amministrazione (spese e decisioni quotidiane di gestione);
• semplice godimento dei beni e servizi comuni (riscaldamento, ascensore, servizi comuni in genere). 

Al nudo proprietario spettano partecipazione e voto per le delibere che riguardano:

• manutenzioni straordinarie;
• innovazioni;
• ricostruzioni. 

Questa ripartizione discende dall’art. 67, commi 6 e 7, disp. att. c.c., che richiama le regole civilistiche sull’usufrutto (artt. 1006, 985 e 986 c.c.) per i casi in cui l’usufruttuario anticipi spese straordinarie o realizzi miglioramenti e addizioni con diritto a rimborso o indennità. 

In alcune situazioni particolari, se il nudo proprietario non consente senza giustificato motivo a opere straordinarie o a miglioramenti/addizioni, il diritto di voto su tali materie passa all’usufruttuario, che potrà così deliberare al posto del nudo proprietario, fermo restando il suo diritto al rimborso o all’indennità a fine usufrutto. 

Convocazione in assemblea e invalidità delle delibere

L’amministratore deve predisporre un avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti gli aventi diritto; la mancata o irregolare convocazione comporta l’annullabilità delle delibere, su iniziativa degli interessati (soprattutto i non convocati). 

In presenza di usufrutto su un’unità immobiliare, in via generale, l’amministratore deve tener conto di chi ha diritto di voto sull’argomento all’ordine del giorno:

• se si tratta di vicende di ordinaria amministrazione e godimento, l’avviso deve essere indirizzato all’usufruttuario; 
• se si tratta di straordinaria amministrazione, innovazioni, ricostruzioni, l’avviso è normalmente diretto al nudo proprietario, salvo i casi particolari di subentro dell’usufruttuario nel voto (quando anticipa spese o realizza miglioramenti/addizioni). 

Nei casi in cui si debba deliberare opere straordinarie e l’usufruttuario intenda anticiparne le spese, o lavori di miglioramento e addizioni, l’amministratore deve inviare due avvisi distinti, uno al nudo proprietario e uno all’usufruttuario. 

La giurisprudenza è costante nel qualificare:

• l’omesso avviso di convocazione come causa di annullabilità, non di nullità, delle deliberazioni assembleari;
• l’onere della prova dei fatti da cui risulta l’omessa comunicazione a carico di chi impugna (ad esempio, l’usufruttuario non convocato su materie di sua competenza). 

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Chi può impugnare le delibere in presenza di usufrutto

Chi non è stato regolarmente convocato o ritiene che l’assemblea abbia deliberato in violazione delle norme (anche sulla ripartizione dei poteri tra usufruttuario e nudo proprietario) può impugnare la delibera nei termini previsti. 

L’usufruttuario è legittimato a impugnare le deliberazioni:

• se non è stato convocato su questioni di ordinaria amministrazione o di semplice godimento, sulle quali ha diritto di voto ex art. 67 disp. att. c.c.; 
• se, pur regolarmente convocato, la delibera incide illegittimamente sui suoi diritti di godimento (ad esempio, ripartizione di spese ordinarie a suo carico in modo non conforme ai criteri legali). 

Il nudo proprietario è legittimato a impugnare le deliberazioni:

• sulle materie di straordinaria amministrazione, innovazioni e ricostruzioni, che rientrano nella sua sfera di voto; 
• se non è stato convocato su tali materie; 
• se la delibera interferisce sui suoi diritti patrimoniali (ad esempio, decisioni che ripartiscono spese straordinarie in modo contrario ai criteri legali, incidendo sulla sua quota). 

Il consolidato orientamento giurisprudenziale

La recente giurisprudenza di merito sta consolidando la seguente un’impostazione “operativa” dell’art. 67 disp. att. c.c.: 

• ripartizione del voto “per materia” in funzione dell’ordine del giorno (ordinaria amministrazione e godimento in capo all’usufruttuario; straordinaria/innovazioni in capo al nudo proprietario), con ricadute dirette sull’onere dell’amministratore di indirizzare correttamente gli avvisi di convocazione; 
• conferma del principio per cui l’eventuale vizio di convocazione, quando ricorre, si colloca ordinariamente nell’area dell’annullabilità;  
• rafforza la lettura della solidarietà verso il condominio per i contributi, che sul piano interno legittima poi azioni di regresso tra nudo proprietario e usufruttuario in coerenza con la natura (ordinaria/straordinaria) della spesa. 

In questa linea si collocano, tra le altre: 

• Tribunale di Cosenza 4 agosto 2025, n. 1315 in tema di impugnativa di delibera con questioni di convocazione e richiamo espresso al riparto ex art. 67; 
• Tribunale di Napoli Nord 11 giugno 2024, n. 2840 in merito al rimborso/regresso per oneri ordinari anticipati dal nudo proprietario, sullo sfondo della solidarietà verso l’ente di gestione; 
• Tribunale di Avellino 11 luglio 2024, n. 1385 sul contenzioso su decreto ingiuntivo e gestione processuale delle pretese, con riferimenti alla disciplina dei rapporti “condominio–titolari del diritto reale”.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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