Lavori in condominio: ecco gli orari da rispettare

Tra i casi più frequenti di controversie in condominio rientrano senza dubbio i lavori rumorosi eseguiti dal vicino di appartamento che, soprattutto in determinati orari, possono disturbare la normale quiete familiare e domestica.

Cosa fare in questi casi? Se, da un lato, non si può certo impedire al condòmino di eseguire lavori in casa propria, dall’altro, ci sono degli orari specifici da rispettare, fuori dai quali è vietato effettuare lavori rumorosi. In questo modo, si cerca di evitare situazioni spiacevoli, favorire i rapporti di buon vicinato e bilanciare i diversi interessi in gioco (la quiete domestica, da un lato, il pieno godimento della proprietà, dall’altro). 

Ma chi stabilisce gli orari in cui eseguire i lavori rumorosi? Ecco tutto quello che c’è da sapere.

I regolamenti comunali

Come prima cosa, occorre dare uno sguardo al sito istituzionale del proprio Comune, oppure chiedere informazioni presso gli uffici comunali. Infatti, spetta proprio ai singoli Comuni stabilire, con proprio regolamento, gli orari da rispettare.

Le regole possono quindi variare da città a città (a volte anche da zona a zona all’interno dello stesso Comune). La tendenza è quella di vietare lavori rumorosi nelle prime ore del mattino e del pomeriggio e la sera, nelle c.d. “fasce orarie di silenzio”, durante le quali la maggior parte delle persone si riposa o si gode il proprio tempo libero.

In linea generale, possiamo dire che i lavori sono consentiti dalle 08.00 alle 13.00 e dalle 15.00 alle 19.00 (oppure dalle 16.00 alle 20.00, a seconda del periodo dell’anno). Orari diversi possono essere previsti nelle giornate prefestive, mentre nei giorni festivi e la domenica è vietato svolgere lavori rumorosi.

Attenzione. Le ditte sono tenute a rispettare le fasce orarie non solo quando i lavori riguardano singoli immobili in condominio di proprietà esclusiva, ma anche per interventi che interessano le parti comuni del condominio.

I regolamenti di condominio 

Regole specifiche possono essere previste dai singoli regolamenti condominiali, in cui si ritrovano spesso norme che vietano determinati lavori o che prevedono limiti orari diversi e più restrittivi rispetto a quelli previsti dai regolamenti condominiali.

In questi casi, occorre fare attenzione alla “natura” delle norme del regolamento. Infatti, solo norme di regolamento di natura “contrattuale” (cioè approvato o accettate da tutti i condòmini) possono vietare l’esecuzione di lavori nelle abitazioni private in particolari orari, anche più restrittivi rispetto a quelli previsti dai regolamenti comunali.

Il regolamento assembleare (cioè approvato in assemblea a maggioranza) non può invece imporre simili limitazioni alla proprietà privata (se lo fa, tali norme non producono effetti verso i condomini); può solo limitarsi a richiamare il regolamento comunale, ove esistente, e più in generale, a prescrivere norme di comportamento. Non potrà mai imporre o vietare comportamenti in relazione all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

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Cosa fare se gli orari non vengono rispettati?

Un comportamento ispirato al semplice buon senso può certamente aiutare a prevenire situazioni spiacevoli. Ma se il buon senso non basta, gli strumenti di tutela sono molteplici:

• se le ditte edili non rispettano i regolamenti comunali, l’amministratore o i singoli condomini possono segnalare la violazione agli organi comunali competenti (Agenti di Polizia Locale) che, se sussistono le condizioni di legge, potranno sanzionare il trasgressore. Alcuni regolamenti consentono, eccezionalmente, di eseguire lavori fuori dalle fasce orarie stabilite, ma in questo caso la ditta dovrà preventivamente richiedere l’autorizzazione presso il Comune. 
• in presenza di norme specifiche nel regolamento condominio, si potrà richiedere l’intervento dell’amministratore di condominio. 

Ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile, ricordiamo che l’amministratore condominiale deve curarne l’osservanza del regolamento di condominio, anche irrogando le relative sanzioni, se previste nel regolamento stesso.

Responsabilità civile

Oltre a richiedere l’osservanza delle norme amministrative e del regolamento condominiale, chi ritiene di aver subito un danno dall’eccessivo rumore “oltre la normale tollerabilità” può agire davanti al giudice civile ai sensi dell’articolo 844 del codice civile per ottenere l’inibitoria (cioè l’interruzione immediata dei lavori) o comunque per fare in modo che siano posti in essere i rimedi più opportuni.

Inoltre, potrà agire per chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Preventiva comunicazione all’amministratore

Va poi richiamato l’articolo 1122 del codice civile, che riguarda proprio i lavori su parti di proprietà o uso individuale. La norma stabilisce che nell’unità immobiliare di sua proprietà (o nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale), il condòmino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso – dice il codice civile – è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. 

Azione penale

In casi particolarmente gravi, si può sempre sporgere denuncia-querela ai sensi dell’articolo 659 del codice penale. Parliamo di situazioni di rumore rilevanti, in cui i rumori sono tali da recare disturbo ad un numero indeterminato di persone.

In questo caso, al di là delle norme inerente agli orari dei lavori, chi esegue quelle opere rischia l’incriminazione per il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, insieme al proprietario committente, che deve sempre vigilare sull’appaltatore.

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