Le clausole contro B&B e scuole di musica in condominio valgono solo se scritte nell’atto di acquisto

La Corte di Cassazione ribadisce un principio importante: i divieti inseriti nel regolamento, come quelli contro B&B, affittacamere o scuole di musica, vincolano il nuovo proprietario solo se riportati nel rogito o debitamente trascritti nei registri immobiliari. 

Analizziamo, più nel dettaglio, la sentenza.

Una scuola di musica al centro del conflitto 

La vicenda che ha portato alla sentenza n. 15341/2025 della Corte di Cassazione riguarda la destinazione d’uso delle singole unità abitative e le attività considerate “disturbanti”. Una società aveva concesso in locazione il proprio appartamento a una scuola di musica. Una condomina, richiamandosi al regolamento condominiale, ha citato la società in giudizio, sostenendo che l’attività era espressamente vietata nel complesso edilizio.

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina. Secondo i giudici di merito, il regolamento condominiale risultava trascritto con il primo atto di trasferimento dell’immobile, rendendo pertanto opponibili le limitazioni anche ai successivi acquirenti. Tuttavia, la società ha impugnato la sentenza in Cassazione, sostenendo che le clausole limitative non fossero state riportate nel proprio atto di acquisto e nemmeno trascritte nella relativa nota. 

La Cassazione chiarisce: i divieti devono essere trascritti

Con una motivazione dettagliata, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, chiarendo che i limiti imposti dal regolamento condominiale all’uso delle singole unità vanno trattati alla stregua delle servitù reciproche volontarie, come tali soggette a trascrizione. Nella sentenza si legge: “le clausole contenute in un regolamento condominiale di origine contrattuale che incidono sulle facoltà di godimento della proprietà esclusiva del singolo condomino, vietando lo svolgimento di determinate attività, costituiscono servitù reciproche volontarie.”

Ne consegue, afferma la Suprema Corte, che l’opponibilità di tali clausole agli acquirenti successivi deve seguire le regole generali delle servitù previste dal codice civile: esse devono essere espressamente accettate e trascritte nei registri immobiliari, altrimenti non possono vincolare il nuovo proprietario. In particolare, il giudice di legittimità sottolinea che: “l’opponibilità delle limitazioni contenute nel regolamento condominiale agli aventi causa dai condomini si realizza soltanto mediante la trascrizione del relativo peso, come previsto per le servitù.”

Non è sufficiente, quindi, che il regolamento sia stato originariamente trascritto nel contesto della prima vendita dell’immobile. Occorre che la clausola limitativa specifica sia richiamata nel contratto di acquisto dell’acquirente successivo, o che venga trascritta in forma separata. In caso contrario, tale clausola non ha alcuna efficacia vincolante nei suoi confronti.

Le conseguenze per i proprietari

Il cuore della sentenza sta nella riaffermazione di un principio già noto ma spesso ignorato in sede di compravendita: il richiamo generico al regolamento di condominio non è sufficiente a vincolare il nuovo acquirente se non viene accompagnato dalla riproduzione testuale della clausola limitativa. 

La Corte parla esplicitamente di “relatio perfecta”, ossia: “…un rinvio che, per essere idoneo a determinare l’opponibilità ai terzi, deve essere effettuato mediante la riproduzione testuale, o comunque specifica e puntuale, della clausola limitativa nel corpo dell’atto di trasferimento.”

Se un regolamento condominiale contiene divieti all’uso abitativo o commerciale delle unità – come il divieto di adibire l’appartamento a B&B, a studio medico, a laboratorio o a scuola – e tali divieti non sono trascritti o non sono esplicitamente richiamati nell’atto di compravendita, allora non possono essere fatti valere nei confronti del nuovo acquirente.

Questo vuol dire, in termini pratici, che un proprietario potrà legittimamente svolgere quell’attività, anche se formalmente vietata dal regolamento, senza incorrere in sanzioni.

Tag

Atti e Sentenze

Compravendita Immobiliare

Regolamento Condominiale

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti