Locazione breve in condominio: è legittima se il regolamento condominiale vieta solo attività alberghiere

Strutture ricettive e locazioni brevi sono due cose diverse. La differenza la fanno i servizi agli ospiti. Annunci online, servizi di base e pulizie extra possono essere degli indizi importanti, ma non decisivi. A dirlo è il Tribunale di Torino nella recente sentenza n. 11601 del 10 marzo 2025. 

Il Giudice ha dato ragione al condomino che svolgeva attività di locazioni brevi nel proprio appartamento, stabilendo che si tratta di attività diversa da quella alberghiera, vietata dal regolamento condominiale. In realtà, non è semplice distinguere tra locazioni brevi e attività alberghiera. All’apparenza, possono sembrare la stessa cosa, ma la differenza la fanno i servizi offerti agli ospiti.

Il Tribunale di Torino ci fornisce alcune linee guida. Vediamo quali sono.

Il fatto

In un condominio, uno dei proprietari affitta regolarmente il proprio appartamento per soggiorni di pochi giorni. Per il proprietario si tratta di semplici locazioni brevi per finalità turistiche, con alcuni servizi base offerti a titolo di cortesia, comunque rientranti nel normale esercizio del diritto di proprietà.

Secondo il Condominio, invece, si tratta di una vera e propria attività ricettiva di tipo imprenditoriale/paralberghiero, vietata dall’articolo 18 del Regolamento di quel condominio, che proibisce la destinazione dei locali ad “alberghi, pensioni“.  Infatti, l’immobile viene locato attraverso piattaforme online come Airbnb e Booking; le locazioni hanno durata in media di 3-4 giorni e un prezzo medio giornaliero di circa 850 euro.

Gli ospiti hanno accesso autonomo all’immobile tramite chiavi proprie e usufruiscono di dotazioni base, quali: prodotti per l’igiene ridotti a mere buste monouso e accesso alla piattaforma “Netflix”, con possibilità, a richiesta, di servizio di chiamata taxi per gli ospiti stranieri e servizio extra di pulizia e cambio biancheria. Tutte caratteristiche proprie – secondo l’amministratore di condominio – di una vera e propria attività di tipo alberghiero.  

Divieti del regolamento condominiale: natura ed efficacia

Prima di affrontare il tema principale, occorre ricordare che il regolamento di condominio può introdurre limitazioni o veri e propri divieti all’esercizio del diritto di proprietà di ciascun condòmino all’interno del proprio appartamento. Trattandosi, però, di limiti alla proprietà privata, per essere efficaci devono essere accettati da tutti i condòmini (perciò si dice che devono avere “natura contrattuale”).

Inoltre, devono indicare in maniera il più possibile dettagliata le attività vietate. In caso di dubbi interpretativi, le norme devono essere interpretate in modo restrittivo, a favore dei proprietari (Cfr. Cass. 19 marzo 2018 n. 6769).

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La questione da risolvere: locazioni brevi o attività alberghiera?

Nel caso di preso in esame, il regolamento, di natura contrattuale, vieta di destinare gli appartamenti ad “alberghi, pensioni“; per le ragioni appena dette, tale divieto non può essere esteso fino a ricomprendere la semplice locazione breve, trattandosi di due attività diverse. 

Ecco, allora, che il giudice ha dovuto stabile, prove alla mano, se l’attività svolta dal proprietario dell’appartamento era qualificabile come attività alberghiera (vietata dal regolamento) o semplice locazione breve (non vietata dal regolamento).

La differenza tra locazione turistica e attività alberghiera risiede essenzialmente nella presenza o meno di servizi accessori tipici dell’attività alberghiera, che possono concretizzarsi nel cambio della biancheria, pulizia periodica dei locali e somministrazione di colazione/pasti.

Locazione breve

La locazione breve si caratterizza per la durata non superiore a 30 giorni, l’assenza di organizzazione imprenditoriale e la presenza di limitati servizi accessori. In tali casi “la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieti l’attività di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo non è opponibile al proprietario immobiliare che affitti il proprio appartamento (o i propri appartamenti) con contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni (articolo 4 del decreto legge 50 del 2017)” (Tribunale di Milano n. 7128/2021).

Sotto il profilo normativo, l’art. 53 del Codice del Turismo stabilisce che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione, confermando la natura locatizia e non imprenditoriale dell’attività. 

Le considerazioni del Tribunale

Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale ha stabilito che l’attività svolta dal condomino presenta le caratteristiche tipiche della locazione turistica e non dell’attività alberghiera. Infatti:

• non vi è prova della fornitura sistematica di servizi alberghieri, essendo documentati solo servizi base o cortesie occasionali; 
• è vero che gli ospiti hanno accesso autonomo all’immobile con chiavi proprie, ma questa circostanza è tipica anche del rapporto locatizio e conferma l’assenza del servizio di concierge, tipico delle strutture ricettive;
• il servizio di pulizia e cambio biancheria a cui fa riferimento l’amministratore risulta offerto solo su richiesta e a pagamento extra, non configurando quindi un servizio sistematico incluso nel soggiorno; 
• non vi è prova della presenza di personale stabilmente dedicato all’accoglienza o ai servizi;
• la presenza di dotazioni base dell’appartamento (quali prodotti per l’igiene, accesso a Netflix) non sono sufficienti a configurare un’attività ricettiva organizzata, neanche nella dimensione minima richiesta dall’Agenzia delle Entrate (Interpello n. 278 del 26/08/2020).

La pubblicità sulle piattaforme online

Il fatto che l’immobile venga pubblicizzato su piattaforme online con un nome commerciale non è sufficiente a qualificare l’attività come imprenditoriale. Secondo il Tribunale, si tratta di una prassi comune anche nelle locazioni turistiche non professionali, come espressamente previsto dall’art. 4 del D.L. 50/2017 che consente la locazione “direttamente o tramite soggetti che gestiscono portali telematici“.

Presenza sui motori di ricerca online

Anche la presenza dell’appartamento, con il nome commerciale, tra i primi risultati del motore di ricerca di Google denota – secondo il giudice – solo un elevato indice di gradimento dell’immobile da parte degli utenti, ma non è di per sé sufficiente a qualificare l’attività come imprenditoriale. 

In altre parole, la mera pubblicazione su piattaforme online non costituisce prova definitiva dello svolgimento di un’attività ricettiva come imprenditoriale o para alberghiera, dovendo essere dimostrata concretamente la fornitura di servizi accessori ulteriori rispetto alla semplice messa a disposizione dell’immobile. 

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