Modifica delle tabelle millesimali: l’amministratore di condominio può chiedere le spese a chi ha pagato meno

Con la recente ordinanza n. 23739 del 4 settembre 2024, la Cassazione legittima l’amministratore del condominio a chiedere l’indennizzo ai condòmini che hanno pagato di meno. 

Materia non semplice, quella delle tabelle millesimali, spesso al centro di controversie tra condòmini e amministratori di condominio. Approfondiamo di più.

Il fatto

La vicenda presa in esame è particolare. Il Codice civile (articolo 68 delle disposizioni attuative) dispone, tra l’altro, che i valori delle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati dai condòmini all’unanimità. Nel caso deciso dalla Cassazione, invece, la modifica dei valori millesimali è stata disposta dal tribunale con sentenza. 

In base a questa sentenza, l’amministratore del condominio ha ricalcolato le spese condominiali, quantificando le differenze a carico dei condomini che risultano aver pagato meno rispetto al dovuto. La nuova ripartizione delle spese è stata poi approvata dall’assemblea condominiale.

Uno dei condomini ha impugnato la delibera; secondo lui, infatti, la sentenza che modifica le tabelle millesimali non consente di ricalcolare le spese per le annualità precedenti. A suo dire, il Condominio non può richiedere il pagamento di somme ulteriori rispetto a quelle già pagate.

La sentenza di modifica ha valore solo dichiarativo: perché tali modifiche abbiano effetto per le annualità passate occorre il consenso di tutti i condomini. 

L’amministratore, al contrario, ritiene di aver agito correttamente, e ha proposto un’azione di indebito arricchimento contro il condomino, chiedendogli di restituire alle casse condominiali quanto non pagato in base alle precedenti tabelle errate.

La decisione della Cassazione

I giudici affermano che la sentenza che dispone la revisione o modifica delle tabelle millesimali ha carattere costitutivo, e non soltanto dichiarativo. Tradotto, significa che la sentenza è applicabile nei confronti di tutti i condomini (equivale ad un accordo raggiunto all’unanimità dai condomini, dice la Cassazione) e produce effetti dalla data del passaggio in giudicato, cioè dal quando la sentenza non è più impugnabile.

Di conseguenza, se il singolo condomino, prima della modifica delle tabelle millesimali, ha versato quote condominiali inferiori a quelle dovute, perché calcolate sulla base di valori millesimali non rispondenti alla reale valore del suo appartamento, è obbligato a pagare la differenza al Condominio.

Il risparmio di spesa ottenuto dal condomino – affermano i giudici – corrisponde un “arricchimento indebito” che il condomino stesso deve restituire. Si tratta di somme che devono rientrare nella cassa comune, per cui l’amministratore del condominio è legittimato a chiederne il pagamento e, se il condomino si rifiuta, può agire per l’indennizzo ai sensi dell’articolo 2041 del codice civile.

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