Muffa nella cantina condominiale, chi è il responsabile e qual è il ruolo dell’amministratore 

La muffa nelle cantine è una presenza comune negli edifici condominiali. Muffa e umidità sono spesso insidiose, perché alla lunga possono impattare negativamente sull’aspetto estetico, mettendo a rischio la salute degli abitanti e la tenuta delle strutture.

Ma come si origina questo problema, chi deve farsi carico della bonifica, e cosa può fare l’amministratore condominiale per evitare che si ripresenti o si finisca davanti a un giudice? Le responsabilità sono ben definite dalle normative sulla gestione degli spazi comuni dei condomini. Vediamo come funziona.

Perché si forma la muffa in condominio

La muffa in condominio, in particolare nelle cantine, è spesso dovuta all’umidità elevata. Tuttavia, le cause di questo fenomeno così diffuso possono essere molteplici. Ecco le più diffuse:

• Umidità di risalita: l’acqua presente nel terreno viene assorbita dalle pareti e dai pavimenti delle cantine, spesso confinate in seminterrati o sotterranei. Proprio gli ambienti umidi favoriscono la formazione di muffe. 
• Infiltrazioni: tubature danneggiate o malfunzionanti possono causare perdite d’acqua che si accumulano nelle pareti e nei pavimenti, provocando un incremento dell’umidità.
• Scarsa ventilazione: le cantine, di solito poco arieggiate, presentano un ristagno di aria che aumenta il livello di umidità.
• Fattori esterni: condizioni climatiche e periodi di pioggia intensa possono peggiorare il problema, facendo aumentare i livelli di umidità all’interno dell’edificio.

Questi fattori sono spesso difficili da evitare senza interventi specifici e periodiche verifiche. Ma di chi sono le responsabilità a livello normativo? La legge offre un quadro chiaro per evitare inutili contese tra condomini.

Di chi sono le responsabilità

La suddivisione delle spese e delle responsabilità negli edifici condominiali dipende dalla causa che ha originato il problema e dalla natura degli spazi interessati.

In genere, vengono ripartite tra i condomini, salvo che sia individuata una specifica responsabilità di uno dei proprietari.

Quando pagano tutti i condomini

Se la muffa è causata da difetti strutturali o infiltrazioni dovute agli impianti comuni, i costi della bonifica saranno a carico di tutti i condomini, da suddividere in maniera proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascun condominio.

Quando la responsabilità è del singolo condòmino

Nel caso in cui la muffa sia causata da un problema proveniente da una proprietà privata, come una perdita da una tubatura di un singolo condominio, la spesa dovrà essere sostenuta dal proprietario interessato.

In assenza di accordi specifici o di un regolamento condominiale differente, queste regole valgono come principio guida. Ma in un condominio anche l’amministratore è una figura chiave in questi casi.

Il ruolo dell’amministratore condominiale

L’amministratore condominiale può essere chiamato in causa anche nella gestione di problematiche come quella della muffa nelle parti comuni, in quanto deve garantire la salute nella fruizione degli spazi comuni. Gli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile chiariscono quali sono le sue responsabilità, ossia: 

• Monitorare le aree comuni: l’amministratore deve controllare periodicamente lo stato delle cantine e delle altre aree comuni, intervenendo prontamente in caso di segnalazioni.
• Contattare tecnici esperti: una volta rilevata la muffa, l’amministratore ha il compito di contattare ditte specializzate per la valutazione e la bonifica per riparazioni straordinarie delle parti comuni condominiali, comprese le cantine.
• Gestire le spese e mediare: l’amministratore è incaricato di presentare all’assemblea le possibili soluzioni, con i relativi preventivi, e di ottenere l’autorizzazione per gli interventi, ma anche per incentivare più consapevolezza e mediare tra i condomini.

Paga anche l’amministratore? 

Il ruolo dell’amministratore è quello di facilitatore, assicurando che le soluzioni siano condivise e che le spese siano equamente ripartite, senza conflitti alimentari tra i condomini. Tuttavia, non ha responsabilità finanziaria diretta per i costi di bonifica; solo in caso di negligenza o mancata gestione degli interventi necessari, può essere chiamato a rispondere per danni indiretti.

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Come risolvere e prevenire il problema muffa in cantina condominiale

La pulizia frequente e mirata delle parti condominiali è la migliore azione preventiva contro le muffe e le infiltrazioni. Nel caso specifico, una volta identificata la causa, i condomini devono intraprendere diverse soluzioni, tra cui:

• Ventilazione adeguata: l’installazione del sistema di ventilazione o l’uso dei deumidificatori possono ridurre l’umidità e limitare la formazione di muffe.
• Impermeabilizzazione: l’applicazione di prodotti impermeabilizzanti sulle pareti (ad esempio, vernici antimuffa) e sui pavimenti della cantina rappresenta una soluzione duratura contro le infiltrazioni e l’umidità di risalita.
• Interventi tecnici specializzati: in casi complessi, come l’umidità di risalita, è consigliato l’uso di barriere chimiche o iniezioni di resine specifiche, utili per creare una protezione contro l’assorbimento di acqua dal terreno.

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