Muri portanti e tramezzi: chi paga in caso di danni?

Quando in un condominio si verificano danni legati a elementi strutturali come muri portanti, colonne o tramezzi, la domanda sorge spontanea: chi deve farsi carico delle spese di riparazione e del risarcimento? Non è raro che da queste situazioni nascano liti tra vicini, assemblee e perfino cause legali. Capire come funziona la normativa è fondamentale per gestire con maggiore serenità episodi che, purtroppo, sono più comuni di quanto si pensi.

Scopriamo su chi ricadono le responsabilità in caso di danni e i criteri di ripartizione delle spese secondo la giurisprudenza più recente.

Muri portanti e tramezzi: la differenza fondamentale

La prima distinzione da chiarire è quella tra muri portanti e tramezzi interni: 

• i muri portanti sono quelle strutture che sostengono l’edificio nel suo complesso: possono essere muri maestri, pilastri o colonne, la cui funzione è garantire stabilità e sicurezza all’intera costruzione;
• I tramezzi sono pareti interne che dividono gli spazi di un singolo appartamento o di un ufficio. Non hanno funzione strutturale e servono solo a distribuire gli ambienti.

Dal punto di vista giuridico, questa distinzione ha conseguenze importanti: i muri portanti sono considerati parti comuni del condominio (articolo 1117 c.c.), mentre i tramezzi appartengono al singolo proprietario e rientrano nella sua sfera di responsabilità.

Muri in condominio sono parti comuni?

L’articolo 1117 del Codice Civile specifica che, salvo diversa indicazione nei titoli di acquisto, sono di proprietà comune “i muri maestri, i pilastri e le travi portanti”. Questo significa che nessun condomino può vantare diritti esclusivi su questi elementi, perché servono l’intero edificio.

La Cassazione ha più volte ribadito che la funzione di un muro portante non è quella di “sostenere” un singolo appartamento, ma di garantire stabilità al palazzo nella sua totalità. Di conseguenza, ogni condomino beneficia della loro esistenza e, allo stesso tempo, ha l’obbligo di partecipare alle relative spese di manutenzione o riparazione.

Chi paga i danni causati dai muri portanti?

Quando un muro portante o una colonna provoca un danno — ad esempio un’infiltrazione d’acqua che rovina il soffitto di un appartamento — la responsabilità ricade sul condominio nel suo insieme: il riferimento normativo è all’articolo 2051 del Codice Civile, che disciplina il “danno cagionato da cosa in custodia”.

Il condominio, in quanto custode delle parti comuni, risponde dei danni che esse causano, anche senza colpa diretta. Non è quindi necessario dimostrare che l’amministratore o l’assemblea siano stati negligenti: basta provare il nesso tra il danno e la parte comune.

Il condominio può liberarsi da questa responsabilità solo in caso di “caso fortuito”, cioè un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, come un terremoto o un’alluvione straordinaria.

Quando il danno deriva da un tramezzo

La situazione cambia se a provocare il danno è un tramezzo interno. In questo caso la responsabilità non è del condominio ma del singolo proprietario, perché si tratta di un elemento privato. Se, ad esempio, un tramezzo mal costruito o lesionato provoca crepe o infiltrazioni nell’appartamento adiacente, il vicino danneggiato dovrà rivolgersi direttamente al proprietario dell’unità da cui ha origine il problema, non al condominio.

Come si dividono le spese per la riparazione di un muro portante?

Le spese relative a un muro portante danneggiato — sia quelle per la riparazione sia quelle per risarcire i danni agli appartamenti coinvolti — spettano a tutti i condomini, senza distinzioni.

Il criterio da seguire è quello dell’articolo 1123 del Codice Civile: i costi vanno ripartiti in base ai millesimi di proprietà.

In altre parole, ogni condomino contribuisce in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto al totale del fabbricato. Non si applica quindi il principio del “condominio parziale”, che prevede la suddivisione delle spese solo tra i condomini che traggono utilità da un bene comune (ad esempio una scala o un cortile). Questo perché i muri portanti garantiscono la stabilità dell’intero edificio, a beneficio di tutti.

Spese muri: paga anche il condomino danneggiato?

Uno degli aspetti che spesso suscita più discussioni riguarda il condomino danneggiato: deve anche lui contribuire alle spese di riparazione e risarcimento? La risposta è sì. La Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 24406/2011) ha chiarito che il condomino danneggiato è sì creditore nei confronti del condominio per il risarcimento, ma allo stesso tempo rimane comproprietario della parte comune che ha causato il danno.

In pratica, partecipa come gli altri alle spese generali. Questo significa che riceve il risarcimento per intero, ma allo stesso tempo versa la sua quota di spese, che viene trattenuta indirettamente dal risarcimento stesso.

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Muri portanti e tramezzi: cosa fa l’amministratore in caso di danni

Nei condomini l’atteggiamento dell’amministratore in caso di danni varia a seconda del tipo di muro.

Se subiscono danni i muri portanti, come crepe o cedimenti, l’amministratore deve intervenire tempestivamente:

• il suo primo compito è far effettuare un sopralluogo da un tecnico qualificato, come un ingegnere o un geometra, per valutare l’entità del problema;
• successivamente informa l’assemblea dei condomini;
• se necessario, ordina interventi urgenti per mettere in sicurezza lo stabile, come puntellamenti o lavori di consolidamento;
• le spese per questi interventi, trattandosi di parti comuni essenziali, ricadono generalmente su tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.

I danni a un tramezzo non compromettono la stabilità dell’edificio e, di conseguenza, l’amministratore interviene solo se il danno riguarda parti comuni o mette a rischio altri appartamenti. In questo caso:

• valuta chi è responsabile del danno;
• se necessario, convoca un tecnico per la perizia;
• di norma le spese di riparazione di un tramezzo interno ricadono sul proprietario dell’appartamento in cui si trova il muro.

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Palazzi e Grattacieli

Regolamento Condominiale

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