Passaggio di proprietà in condominio, basta una mail per informare l’amministratore?

Quando si compra casa in condominio, occorre darne comunicazione all’amministratore, per consentirgli di aggiornare il registro di anagrafe condominiale. Lo stabilisce il Codice civile all’articolo 1130, che prevede l’obbligo del proprietario di comunicare all’amministratore ogni variazione dei dati in forma scritta entro sessanta giorni.

Anche l’articolo 63, comma 5, delle disposizioni attuative del Codice civile stabilisce che il venditore resta obbligato insieme con l’acquirente per le spese condominiali maturate fino a quando viene trasmessa all’amministratore la copia autentica del contratto di compravendita. Tale obbligo, peraltro, si considera soddisfatto anche con la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio.

Cosa succede se l’amministratore non viene messo a conoscenza della compravendita? Ad esempio, a chi va inviato l’avviso di convocazione in assemblea? E poi, è possibile informare l’amministratore anche con una semplice mail, inviata dal venditore o dall’acquirente?

Affrontiamo l’argomento esaminando una recente sentenza del Tribunale di Roma, la n. 172 del 7 gennaio 2025. 

Il caso 

Nel caso di specie, alcuni condomini hanno impugnato le delibere assembleari, contestando, tra gli altri motivi, la mancata convocazione di uno di essi. Si tratta di una condomina che aveva acquistato da poco un appartamento del condominio. Il Condominio sostiene che la nuova proprietaria non è stata convocata in quanto non ha informato l’amministratore del subentro nella proprietà dell’appartamento (prima appartenente ad una società). Il Tribunale ha però accolto la domanda dei condomini.

Comunicazione del nuovo proprietario via mail

Secondo il giudice, infatti, il condominio non ha dato prova di aver inviato l’avviso di convocazione in assemblea né alla nuova condomina, né al vecchio proprietario. Non solo. Al contrario di quanto affermato, risulta che la nuova condomina ha comunicato l’acquisto dell’immobile all’amministratore a mezzo mail, allegando l’atto di vendita.

C’è poi un altro elemento da considerare. Nel verbale dell’assemblea impugnata compare proprio il nominativo della condomina, segnata come assente. Un indizio che lascia supporre che l’amministratore fosse stato informato in qualche modo del subentro nella proprietà. 

Avviso di convocazione e ruolo dell’amministratore

Va ricordato che l’amministratore di condominio deve realizzare tutte le attività necessarie per assicurare una regolare convocazione dell’assemblea condominiale. È dunque tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attività esercitata, per individuare tutti gli effettivi proprietari degli immobili che hanno diritto di partecipare in assemblea.

Tali indagini devono essere effettuare in concreto. Detto in altre termini: l’amministratore non può fare affidamento esclusivamente al registro di anagrafe condominiale (che peraltro deve costantemente aggiornare) e nemmeno alla (mancata) comunicazione, da parte del nuovo condòmino, del cambio di proprietà.

Quindi – lascia intendere il Tribunale – anche se il nuovo proprietario non ha comunicato il subentro nella proprietà all’amministratore, ha comunque diritto a partecipare all’assemblea, avendo acquisito a tutti gli effetti la qualità di condòmino.

Conclusioni

Dalla sentenza in esame possiamo provare a trarre le risposte ai quesiti posti all’inizio:

• Innanzitutto, il nuovo condòmino può adempiere all’obbligo di comunicazione all’amministratore anche a mezzo e-mail (il suggerimento è quello di utilizzare un indirizzo di posta elettronica certificata, per avere prova dell’avvenuta consegna);
• In ogni caso, l’eventuale mancato adempimento dell’obbligo di comunicazione del nuovo condominio non esonera del tutto l’amministratore dal compito di effettuare i necessari controlli al fine di individuare gli effettivi proprietari da convocare in assemblea. In caso di contestazioni, sarà onere dell’amministratore dimostrare di aver posto in essere tali attività di controllo, secondo l’ordinaria diligenza richiesta in relazione al singolo caso concreto, e di non essere stato posto nelle condizioni di conoscere l’avvenuto passaggio di proprietà.

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