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Ponteggio in condominio, quando è dovuto il risarcimento?
Case, Ville e Condomini 23 gennaio 2025

Ponteggio in condominio, quando è dovuto il risarcimento?


Il condominio, essendo responsabile della decisione di avviare i lavori, può essere chiamato a rispondere del danno.
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Dario Balsamo

Avvocato

L’installazione di ponteggi e impalcature, sebbene necessaria per la manutenzione degli immobili, comporta spesso disagi per chi abita al piano terra, in particolar modo per gli esercenti commerciali che operano ai piani terra degli edifici interessati. La giurisprudenza riconosce la possibilità per gli stessi di richiedere il risarcimento del danno al ricorrere di precisi e determinati presupposti.

Danno e responsabilità del condominio

Quando si subisce un danno economico a causa dell’installazione di ponteggi, è necessario dimostrare il nesso causale tra il danno subìto (in caso di attività commerciali il calo dei profitti) e la presenza delle impalcature. In particolare, in caso di attività commerciale, un metodo efficace per farlo è l’analisi dei bilanci aziendali, evidenziando una flessione del fatturato coincidente con il periodo di installazione dei ponteggi.

Il condominio, essendo responsabile della decisione di avviare i lavori, può essere chiamato a rispondere del danno subito dal commerciante. Tuttavia, la questione si complica quando l’esercente non è proprietario dell’immobile, ma occupa i locali in virtù di un contratto di locazione. In questo caso, il conduttore può agire: 

Ponteggi e molestie di fatto

La molestia di fatto si verifica quando il godimento dell’immobile viene compromesso da atti materiali illeciti ad opera di terzi senza che ciò implichi una lesione di diritti.

Un esempio chiarificatore è dato da una sentenza del Tribunale di Milano, la sentenza numero 5904 del 2021, con la quale si è stabilito che un condominio può essere ritenuto responsabile se l’installazione di ponteggi ostacola il libero esercizio di un’attività commerciale.

Nel caso specifico, il condominio aveva installato d’urgenza un ponteggio a causa del distacco di detriti dalla facciata ma, a causa di una controversia con l’impresa appaltatrice, aveva ritardato l’inizio dei lavori per oltre un anno, lasciando il ponteggio inerte e oscurando il negozio dell’attore. Per tali motivi il tribunale meneghino ha riconosciuto che tale condotta, ingiustificata e irragionevolmente lunga, superava il limite di tollerabilità e legittimava il risarcimento del danno.

Orientamenti giurisprudenziali recenti

L’articolo 843 del Codice civile stabilisce che il proprietario deve consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo per consentire la riparazione o la costruzione di un muro o altra opera propria del vicino o comune, purché queste opere siano necessarie e non sia possibile utilizzare altri spazi. Tuttavia, il secondo comma dello stesso articolo prevede che, se l’accesso causa danni al proprietario, sia dovuta un’adeguata indennità.

Nel tempo, la giurisprudenza ha adottato due orientamenti distinti: il primo, maggioritario, esclude l’indennità automatica per la sola occupazione della proprietà privata, ritenendo che il danno debba essere dimostrato; il secondo, più favorevole ai proprietari, riconosce un diritto all’indennità anche solo per la riduzione del godimento del bene.

Quantificazione dell’indennizzo e criteri di liquidazione

La giurisprudenza ha riconosciuto che il risarcimento del danno subito dagli esercenti deve essere quantificato in via equitativa, ai sensi dell’articolo 1226 del Codice civile, qualora non sia possibile determinarne con precisione l’ammontare. Una recente sentenza del Tribunale di Vasto la numero 305 del 21 novembre 2022 ha stabilito che l’indennizzo può essere calcolato applicando un importo giornaliero per ogni giorno in cui i ponteggi ostacolano l’attività commerciale. In quel caso, il giudice ha riconosciuto un indennizzo di 10 euro al giorno per tutto il periodo in cui i ponteggi erano installati senza che i lavori fossero iniziati, evidenziando il principio secondo cui il danno da atto lecito deve essere comunque compensato.

Il ruolo del comune e la prevalenza dell’interesse collettivo

Nonostante la tutela degli interessi commerciali dei negozianti, la giurisprudenza amministrativa riconosce la prevalenza dell’interesse collettivo alla manutenzione e messa in sicurezza degli edifici. Il Tar Lombardia, con sentenza numero 2244 del 2021, ha respinto il ricorso di un ristoratore che si opponeva all’installazione di ponteggi da parte del condominio, sottolineando che la concessione dell’occupazione temporanea del suolo pubblico per i lavori era legittima e non subordinata alla salvaguardia della visibilità commerciale.

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