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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
L’Unione Europea punta, entro il 2050, a un patrimonio edilizio completamente decarbonizzato: al centro del piano ci sono le “case green”, edifici costruiti o rigenerati secondo criteri di massima efficienza energetica.
L’idea è quindi ambiziosa: tutti i nuovi edifici dopo il 2030 dovranno essere a emissioni zero e l’intero parco immobiliare europeo dovrà essere “zero-emission” entro metà secolo.
Scopriamo nel dettagli i cambiamenti che si prospettano per i prossimi anni.
Con la Direttiva (UE) 2024/1275, l’Unione Europea rilancia la riforma dell’efficienza energetica degli edifici. Gli Stati membri dovranno recepirla entro il 29 maggio 2026, definendo piani nazionali di ristrutturazione.
Tra le principali novità figurano i Minimum Energy Performance Standards (MEPS), che introducono soglie minime di prestazione per gli edifici, in particolare quelli non residenziali:
Non esiste divieto di vendita o locazione degli immobili di classe energetica bassa a partire dal 2030. La direttiva EPBD impone però che gli edifici non efficienti vengano progressivamente adeguati, pena la perdita di valore sul mercato o future possibili restrizioni.
L’ipotesi di una limitazione delle compravendite riguarda il lungo periodo: dopo il 2030 le abitazioni con classi energetiche F e G non saranno automaticamente “invendibili”, diventeranno tuttavia meno appetibili per banche, acquirenti e assicurazioni. Il mercato immobiliare tenderà pertanto a premiare gli edifici efficienti.
Secondo i più recenti dati forniti da ENEA, circa il 60% del patrimonio edilizio italiano rientra ancora nelle classi energetiche più basse, F o G.
Gli edifici in classe G sono quelli con le prestazioni peggiori, spesso caratterizzati da consumi elevati e significative dispersioni termiche. Nella maggior parte dei casi si tratta di immobili costruiti prima degli anni Novanta, privi di isolamento adeguato e con impianti obsoleti.
La nuova direttiva europea non introduce divieti espliciti per la vendita o la locazione di queste abitazioni dopo il 2030, ma il mercato potrebbe evolvere penalizzando le proprietà meno efficienti. È plausibile che, con l’introduzione dei requisiti minimi di prestazione e l’aumento della domanda di edifici “green”, gli immobili in classe G vedano progressivamente ridursi la loro competitività, influenzando prezzi, accesso al credito e politiche assicurative.
Per capire se un’abitazione rientra tra quelle a rischio è necessario farsi rilasciare un Attestato di Prestazione Energetica (APE). Compilato da un tecnico abilitato, è un documento che indica la classe energetica e i consumi dell’edificio, fornendo suggerimenti per un miglioramento.
Nei casi più complessi, è consigliabile ottenere una diagnosi energetica approfondita, utile per individuare eventuali dispersioni termiche, inefficienze degli impianti e/o interventi prioritari.
Gli interventi più efficaci per aumentare la classe energetica di un immobile riguardano:
Anche la ventilazione meccanica controllata VMC (impianti che consentono di gestire il ricambio dell’aria di un ambiente con l’esterno) e i sistemi di monitoraggio dei consumi giocano un ruolo fondamentale. In molti casi, un insieme coordinato di interventi può consentire di guadagnare due o più classi energetiche, riducendo le spese e valorizzando l’immobile.
Con la progressiva riduzione del Superbonus, il governo italiano ha confermato altri strumenti per sostenere la riqualificazione energetica degli edifici. Tra questi, l’Ecobonus, che consente una detrazione fino al 50% per gli interventi di efficienza, e il Bonus Ristrutturazioni, con aliquota al 50% per lavori di manutenzione e miglioramento. Entrambi restano attivi anche nel 2025, pur con alcune rimodulazioni previste nella legge di bilancio.
Accanto alle misure nazionali, diverse Regioni prevedono bandi e contributi aggiuntivi per favorire l’efficientamento di condomìni e abitazioni private, in particolare nelle aree climaticamente più fredde o con edifici vincolati.
La direttiva EPBD riconosce che non tutti gli immobili possono essere adeguati alle stesse condizioni. Sono previsti casi di esclusione per gli edifici storici tutelati dal Codice dei Beni Culturali, per i luoghi di culto e per alcune tipologie di seconde case isolate.
Anche i mini condomìni o le abitazioni in zone vincolate, potranno accedere a piani di riqualificazione personalizzati con obiettivi meno stringenti. In questi casi sarà comunque necessario garantire un miglioramento dell’efficienza, compatibilmente con i vincoli strutturali e architettonici.
