Quali sono le parti comuni di un condominio?

Quando si vive in un condominio, è essenziale sapere cosa si intende per “parti comuni”. Questo concetto, disciplinato dall’articolo 1117 del Codice Civile, è alla base della convivenza tra condomini e della gestione degli spazi condivisi. 

Scopriamo nel dettaglio cosa sono le parti comuni di un condominio, come riconoscerle e quali regole ne disciplinano l’uso e la manutenzione.

Cosa sono le parti comuni di un condominio

Le parti comuni di un condominio sono tutti quegli spazi e quegli elementi strutturali che non appartengono a un singolo condomino, ma sono di proprietà collettiva. In altre parole, si tratta di beni e impianti necessari all’uso comune delle unità abitative o funzionali al godimento delle proprietà esclusive.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1117 c.c., le parti comuni sono condivise da tutti i condomini (salvo che non risulti diversamente dal titolo, ossia dal regolamento condominiale o dagli atti di proprietà).

Quali sono le parti comuni di un condominio

L’elenco delle principali parti comuni si trova all’articolo 1117 del Codice civile che non è esaustivo nel senso che non include molte altri parti comuni presenti in un edificio condominiale. Ecco le più importanti:

• Il suolo su cui sorge l’edificio
• Le fondamenta, i muri maestri, pilastri e travi portanti
• Tetti e lastrici solari
• Scale, portoni di ingresso, androni, cortili, facciate
• Portici, vestiboli e anditi comuni
• Aree di parcheggio condominiali
• Locali per servizi comuni (portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi, sottotetti comuni)
• Impianti comuni come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di riscaldamento centralizzato, condizionamento, elettricità, ricezione TV, internet, ecc.

Quali sono le parti comuni non indicate dalla legge

L’articolo 1117 del codice civile non è esaustivo nel senso che ci sono tante altre parti comuni non indicate dalla legge. Per orientarsi in questa materia è stata fondamentale l’opera della giurisprudenza e della dottrina, che hanno costruito nel tempo una serie di criteri utili per capire se un bene appartenga al singolo oppure a tutti i condòmini.

Il principio più importante è quello della strumentalità: una parte dell’edificio può essere considerata comune quando è necessaria o utile all’uso e al godimento delle proprietà esclusive. Questo significa che non è il fatto di essere semplicemente “vicina” o “fisicamente collegata” a fare la differenza, ma il ruolo funzionale che svolge per l’intero condominio.

Un esempio classico è quello delle scale: sono necessarie per accedere agli appartamenti, e quindi servono tutti. Lo stesso vale per i tetti, le facciate, i muri portanti, i pianerottoli, le fognature principali. Tutti questi elementi, anche se non sempre menzionati esplicitamente nei contratti, rientrano nella comunione proprio perché funzionali all’uso delle singole unità immobiliari.

Esiste anche un ulteriore elemento – di tipo strutturale – che può confermare la natura condominiale di un bene: il fatto che sia incorporato nell’edificio in modo tale da essere essenziale alla sua stabilità o esistenza. Pensiamo, per esempio, a un pilastro portante o a un muro maestro: senza di essi l’intero immobile non potrebbe reggersi.

Tuttavia, è bene precisare che questo requisito non è sufficiente da solo per definire una parte come “comune”. Deve essere accompagnato anche dagli altri elementi sopra citati: la destinazione funzionale al servizio dell’intero condominio e l’assenza di un titolo contrario.

Possono esserci parti comuni “escluse”?

Sebbene l’elenco dell’art. 1117 faccia presunzione di comunione, è possibile escludere alcune parti dalla proprietà comune solo se ciò è espressamente indicato nel titolo (cioè in un atto scritto, ad esempio un rogito notarile o un regolamento condominiale contrattuale).

Esempio: se nel contratto di compravendita di un appartamento si specifica che un determinato cortile è di proprietà esclusiva di un solo condomino, allora non è parte comune.

Come si dividono le spese delle parti comuni

Le spese per le parti comuni vengono suddivise tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (indicati nel regolamento condominiale o nella tabella millesimale).

Eccezioni alla regola possono esserci se:

• Una parte serve solo alcuni condomini (es. un vano scala che serve solo una parte dell’edificio): in tal caso, le spese sono ripartite solo tra gli interessati.
• C’è un diverso accordo approvato all’unanimità.

Parti comuni in caso di affitto: chi paga 

Quando un appartamento nel condominio è in affitto, si pone il dubbio su chi debba farsi carico delle spese per le parti comuni: l’inquilino o il proprietario?

In linea generale le spese ordinarie (es. pulizia scale, luce condominiale, manutenzione ordinaria ascensore) sono a carico dell’inquilino. Le spese straordinarie (rifacimento tetto, sostituzione impianto, lavori strutturali) spettano al proprietario.

È comunque utile che le parti si rifacciano a un contratto di locazione dettagliato o a un accordo scritto.

Come si decide l’uso delle parti comuni

Le decisioni sulle parti comuni si prendono in assemblea condominiale, con maggioranze previste dal Codice Civile (es. metà dei millesimi e metà dei presenti per molte decisioni ordinarie).

Per modifiche importanti, come la trasformazione di un cortile in parcheggio, è richiesta una maggioranza qualificata. In ogni caso, non si può decidere l’alienazione o la destinazione a uso esclusivo di una parte comune senza unanimità.

Contenziosi sulle parti comuni: cosa succede

Le controversie più frequenti riguardano:

• L’uso esclusivo non autorizzato di spazi comuni (es. occupazione abusiva di cortili, installazione di gazebo permanenti, ecc.)
• Le modifiche non deliberate in assemblea
• La mancata partecipazione alle spese condominiali da parte di alcuni condomini

In questi casi si può:

• Tentare la mediazione, obbligatoria per legge prima di procedere in tribunale.
• Ricorrere al giudice di pace o al tribunale, a seconda del valore della causa e della natura della controversia.