Quali sono le regole dei parcheggi condominiali: chi ne ha diritto, come vengono assegnati e sanzioni

I parcheggi condominiali rappresentano una delle questioni più delicate nella vita condominiale, poiché coinvolgono il diritto all’uso di spazi comuni da parte di tutti i condomini. Che si tratti di posti auto scoperti o in garage, è fondamentale conoscere le norme che regolano l’utilizzo, l’assegnazione e la turnazione dei parcheggi all’interno di un condominio. 

Vediamo nel dettaglio cosa si intende per parcheggio condominiale, chi ne ha diritto, quali sono le dimensioni minime previste dalla legge, come avviene la gestione in caso di posti limitati e cosa fare in caso di occupazioni abusive.

Cosa significa parcheggio condominiale

Il parcheggio condominiale è una parte comune dell’edificio che rientra nella definizione fornita dall’art. 1117 del Codice Civile.

La norma prevede che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche le aree destinate a parcheggio.

Dimensioni minime dei parcheggi condominiali

Per quanto riguarda le dimensioni minime del parcheggio condominiale si può far riferimento al  D.P.R. 495/1992, ossia il “Regolamento di esecuzione e di attuazione del nuovo codice della strada”. Le misure minime, calcolate su una superficie priva di ostacoli, sono pari a 4,50 x 2,30 metri. Tuttavia, per garantire maggiore comodità, considerando anche macchine più grandi in circolazione, gli standard urbanistici più diffusi indicano una dimensione ideale di 5,00 x 2,50 metri.

In qualsiasi area destinata alla sosta – che si tratti di un parcheggio all’aperto, coperto o interrato – la metratura deve tenere conto di quanto spazio occupa fisicamente l’automobile, lo spazio necessario affinché i passeggeri possano scendere agevolmente, considerando che per aprire una portiera a tre quarti e consentire il passaggio di una persona servono circa 60 cm e da ultimo la possibilità di uscire dal veicolo da entrambi i lati, evitando situazioni in cui qualcuno rimanga bloccato per via di spazi troppo angusti.

Chi ha diritto al parcheggio condominiale

In un condominio, tutti i proprietari degli appartamenti condividono la proprietà delle aree comuni, parcheggi compresi. Il diritto di utilizzo di questi spazi è proporzionale ai millesimi posseduti da ciascun condomino.

Riferimento importante è l’articolo 1102 del Codice Civile, che regola l’utilizzo delle parti comuni: ogni condomino ha il diritto di servirsene nel rispetto della loro naturale destinazione, purché non ne limiti l’uso agli altri.

Di conseguenza, ciascun condomino può utilizzare l’area comune adibita a parcheggio per lasciare la propria auto, purché venga rispettata la finalità dello spazio. Non è quindi consentito impiegarlo per usi diversi, come ad esempio depositare mobili o altri oggetti.

Eventuali regole particolari sull’uso esclusivo dei posti auto possono essere introdotte solo tramite un regolamento condominiale, approvato secondo le maggioranze previste. 

Assegnazione dei posti auto in condominio

Se i parcheggi condominiali sono in numero tale da coprire le esigenze di tutti i residenti – in genere un posto auto per appartamento – ciascun condomino ha diritto a utilizzare il parcheggio senza particolari limitazioni.  

L’assegnazione dei posti auto condominiali avviene in modo fisso, decisi quindi con il consenso unanime dei condomini in sede di assemblea. 

Oppure può essere adottato un sistema a turnazione che consente a tutti i condòmini di utilizzare, a turno e in maniera equa, lo spazio destinato alla sosta nell’area comune. 

Pochi parcheggi e troppi condomini: cosa fare?

Nel caso in cui i posti auto siano molto inferiori rispetto al numero dei condomini, un metodo funzionale per evitare disguidi e confusione, consiste nel raccogliere a inizio anno le richieste di chi è effettivamente interessato a un posto auto. Se le richieste superano i posti disponibili, si può procedere con l’assegnazione tramite sorteggio o seguendo l’ordine alfabetico.

I condomini che non ottengono un posto nell’anno in corso avranno priorità per l’anno successivo, assicurando così una rotazione equa nel tempo. 

Si tratta sempre di regole che devono essere adottate ogni volta in sede di assemblea condominiale. 

Parcheggi condominiali e persone con disabilità

Le persone con disabilità hanno diritto a un posto auto riservato nell’area di parcheggio condominiale. Questo spazio deve avere dimensioni maggiori: 5,30 metri di profondità e 2,40 metri di larghezza. Inoltre, può essere richiesto un posto auto il più vicino possibile all’ingresso dell’edificio. I posti auto nel condominio riservato alle persone affette da handicap non sono quindi soggetti a turnazione e devono essere sempre disponibili per chi ne ha diritto.

Chi può parcheggiare nei posti auto condominiali

Tutti i proprietari delle unità immobiliari hanno diritto a utilizzare i parcheggi condominiali. Anche gli inquilini possono usufruirne, se previsto nel contratto di locazione. Tuttavia, i visitatori occasionali non hanno diritto a occupare sistematicamente i posti auto condominiali.

È buona prassi che i condomini si accordino pacificamente sull’uso degli spazi comuni, nel rispetto dei diritti di tutti.

Parcheggio condominiale: possono utilizzarlo anche i non-residenti?

Tra le persone non residenti in condominio possono utilizzare il parcheggio parenti, amici e clienti dei proprietari.

Questi possono occupare posti auto, rispettando ovviamente le regole del codice della strada e l’apposita segnaletica.

Fa eccezione il caso in cui non sia disposto diversamente da regolamento condominiale: se, per esempio, l’assemblea ha deciso di riservando il parcheggio solo ai condòmini residenti, gli esterni dovranno adeguarsi. Per tale delibera assembleare non è necessaria l’unanimità dei consensi.

Persone non residenti, estranee ai proprietari residenti nel condominio, possono parcheggiare nell’area adibita a parcheggio: la legge non lo vieta.

Nel caso in cui i condomini avessero qualcosa da contestare (pensiamo, per esempio, a casi in cui ci siano pochi parcheggi liberi nell’area), possono contattare il proprietario del veicolo e invitarlo a spostare l’auto o, solo in caso in cui la sosta arrechi danno al condominio, chiedere la rimozione del veicolo con un’azione civile d’urgenza.

Come far rimuovere un’auto parcheggiata irregolarmente

Se un’auto occupa indebitamente un posto auto condominiale, è consigliabile chiedere cortesemente al proprietario del veicolo di spostarlo. Se il problema persiste, si deve informare l’amministratore di condominio, che può intervenire per far rispettare il regolamento. 

L’amministratore può inviare una diffida formale al trasgressore, descrivendo gli episodi incriminati e richiedendo il rispetto delle regole. 

Sanzioni per parcheggio irregolare in area privata

L’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. 

La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie dello stabile. 

Dove lasciare auto in condominio se manca parcheggio?

In mancanza di un’area specificamente destinata al parcheggio, i veicoli possono sostare nelle zone comuni del condominio, a condizione che ciò avvenga nel rispetto della loro funzione originaria. Salvo divieti previsti dal regolamento condominiale, è quindi consentito parcheggiare lungo i vialetti interni, nei cortili, nello spiazzo davanti al palazzo o ai margini della rampa di accesso a garage e cantine.

Non è invece ammessa la sosta in spazi destinati ad altri usi, come il giardino, la cui funzione è quella di ospitare il verde comune, risultando incompatibile con la presenza di automobili.

È inoltre vietato occupare le aree comuni in modo da ostacolare il passaggio o limitare l’accesso ad altri condomini, ad esempio parcheggiando davanti ai garage altrui o in punti strategici che intralciano la circolazione.