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Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it
La “casa popolare” è un alloggio assegnato a chi possiede determinati requisiti economici, familiari e patrimoniali, che devono spesso essere mantenuti nel tempo. L’assegnazione non dà la proprietà dell’immobile né equivale a una normale locazione privata.
Pur non essendoci un elenco nazionale uniforme delle cause di decadenza, cerchiamo di capire quando si può perdere un alloggio ERP.
Prima di esaminare le condizioni che possono portare alla perdita del diritto all’alloggio, è importante chiarire i requisiti necessari per l’assegnazione. Tra questi, figurano:
La domanda per l’assegnazione di una casa popolare richiede la presentazione di documenti specifici, inclusi un documento d’identità valido, una marca da bollo e l’Isee-erp, indispensabile per determinare il canone di locazione adeguato. In seguito alla verifica dei requisiti richiesti, i richiedenti sono inseriti in una graduatoria.
La prima causa di perdita dell’alloggio riguarda il venir meno dei requisiti richiesti per la permanenza nell’edilizia residenziale pubblica. L’assegnazione, infatti, non attribuisce un diritto definitivo alla casa: le condizioni economiche, patrimoniali e familiari del nucleo possono essere sottoposte a verifiche periodiche.
Il superamento delle soglie reddituali previste, la disponibilità di un altro immobile idoneo a soddisfare le esigenze abitative o la perdita di altri requisiti stabiliti dalla normativa possono quindi portare alla decadenza.
Non esiste, però, una disciplina uniforme a livello nazionale. Sono soprattutto le Regioni a fissare limiti, modalità di controllo e conseguenze, con differenze anche significative da un territorio all’altro.
Lo stesso vale per la morosità: il mancato pagamento del canone o degli oneri può determinare la perdita dell’alloggio, ma soglie temporali, possibilità di sanatoria e tutele per le situazioni di difficoltà economica sopravvenuta dipendono dalla disciplina regionale applicabile.
Un secondo gruppo di cause riguarda invece come viene utilizzato concretamente l’alloggio assegnato. Le legislazioni regionali considerano generalmente incompatibili con la permanenza nell’ERP:
Il principio è chiaro: l’alloggio pubblico deve soddisfare direttamente il bisogno abitativo del nucleo assegnatario e non può diventare una fonte di reddito o essere utilizzato da soggetti diversi da quelli autorizzati.
Il sistema di gestione delle case popolari in Italia è complesso. Ciascuna regione è dotata di enti o aziende pubbliche per gestire gli alloggi residenziali pubblici. Scopriamo quali sono le sigle, regione per regione.
Occorre inoltre distinguere la decadenza dall’annullamento dell’assegnazione:
In entrambi i casi può conseguire il rilascio dell’immobile e, se previsto dalla normativa regionale, anche l’esclusione temporanea o più duratura dai successivi bandi ERP.
È proprio sul rapporto tra perdita dell’alloggio e possibilità di tornare in futuro nel sistema ERP che interviene la nuova disciplina approvata il 7 settembre 2026 dal Consiglio regionale del Veneto. Il provvedimento approvato, unifica i progetti di legge n. 66, 77 e 84 e modifica la legge regionale 3 novembre 2017, n. 39 (Norme in materia di edilizia residenziale pubblica) e punta a rafforzare controlli e conseguenze degli utilizzi irregolari.
La prima novità riguarda le occupazioni senza titolo. Chi sia stato destinatario di un provvedimento che accerta l’occupazione abusiva di un alloggio ERP non potrà presentare una nuova domanda per i dieci anni successivi.
La preclusione viene invece fissata in cinque anni per altre ipotesi, tra cui il destinatario di un’ordinanza di convalida di sfratto da un alloggio ERP, chi sia stato dichiarato detentore senza titolo e chi abbia subito l’annullamento dell’assegnazione a causa di dichiarazioni mendaci o documentazione falsa.
Per altre cause di decadenza il nuovo sistema introduce periodi di esclusione di tre o cinque anni, graduati in rapporto alla gravità della condotta. Il legislatore regionale cerca quindi di affiancare alla perdita dell’alloggio una seconda conseguenza: l’impossibilità temporanea di tornare immediatamente nelle graduatorie per ottenere una nuova abitazione pubblica.
Particolarmente severo resta il trattamento della cessione e della sublocazione dell’alloggio. Già la disciplina veneta vigente stabilisce, tra i requisiti di accesso, che il richiedente non debba aver ceduto o sublocato, in tutto o in parte e fuori dei casi consentiti dalla legge, un precedente alloggio ERP. La disposizione non contiene un termine temporale espresso e assume quindi una portata ancora più incisiva rispetto alle esclusioni di tre, cinque o dieci anni introdotte per altre fattispecie.
La riforma incide anche sulla verifica dell’effettiva utilizzazione dell’alloggio. Tutti i componenti del nucleo dovranno trasferire la residenza nell’immobile entro trenta giorni dalla consegna, salvo gravi e giustificati motivi, mentre il periodo di mancata abitazione stabile rilevante ai fini della decadenza viene ridotto, come detto, da sei a tre mesi.
Viene inoltre prevista un’Anagrafe regionale dell’ERP, attraverso la quale raccogliere annualmente informazioni sul patrimonio disponibile, sugli immobili non immediatamente assegnabili, sulle domande e sul numero degli idonei in graduatoria.
Sublocazione, cessione dell’alloggio, occupazione abusiva e perdita dei requisiti sono già sanzionate severamente in numerosi ordinamenti regionali, anche se cambiano durata delle esclusioni e procedure.
Un esempio significativo arriva dalla Lombardia. Il regolamento regionale 4 agosto 2017, n. 4 prevede la decadenza quando vengono meno:
Il provvedimento comporta la risoluzione di diritto del contratto e l’obbligo di rilascio dell’abitazione e costituisce titolo esecutivo.
Inoltre, chi abbia occupato abusivamente immobili o spazi pubblici o privati non può accedere ai servizi abitativi pubblici per cinque anni dalla cessazione dell’occupazione; trascorso tale periodo, l’accesso è subordinato anche all’estinzione dell’eventuale debito derivante dai danni provocati. Una preclusione quinquennale opera, inoltre, in relazione a precedenti decadenze o annullamenti dell’assegnazione. La normativa richiede anche che il richiedente non abbia precedentemente ceduto a terzi l’alloggio pubblico assegnato.
In Emilia-Romagna, la legge regionale 8 agosto 2001, n. 24, ai sensi dell’articolo 30, prevede la decadenza nei confronti del nucleo che:
La Regione Lazio, con la legge regionale 26 giugno 1987, n. 33 (come modificata dalla legge regionale 17 luglio 1997, n. 25, art. 30) prevede la decadenza nel caso in cui:
La disciplina regionale prevede inoltre specifiche procedure di decadenza e rilascio dell’immobile, distinguendo le diverse ipotesi di inadempimento.
L’Ater è l’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale che gestisce le case popolari e le assegna a chi ne ha diritto: ecco come funziona.
La decadenza dal diritto all’alloggio popolare può portare a procedure di sfratto specifiche, gestite dall’ente che ha assegnato l’immobile.
In certi casi, come il superamento del limite di reddito o la violazione di norme sulla permanenza, può essere concesso un termine di grazia prima dell’obbligo di lasciare l’immobile.
