Quando ci si può rifiutare di pagare le spese condominiali?

Se sei proprietario di un appartamento, un garage, un magazzino o qualsiasi altro tipo di unità immobiliare che fa parte di un condominio, hai l’obbligo di pagare le spese comuni. Queste spese vengono divise in base ai millesimi di proprietà, un sistema stabilito dalla legge, che permette di ripartire i costi tra tutti i condomini in proporzione alla grandezza e al valore delle loro unità.

Il concetto è chiaro: chi vive in un condominio deve contribuire al mantenimento delle parti comuni, come la luce, la pulizia o i lavori importanti, come la ristrutturazione del tetto. Tuttavia, ci sono alcune situazioni in cui un condomino può rifiutarsi di pagare le spese, senza commettere un reato.

Quando si può rifiutare di pagare le spese condominiali?

I casi principali in cui si può non pagare le spese condominiali sono:

• mancata approvazione del bilancio condominiale: se non è approvato o lo è in modo irregolare, le spese non sono vincolanti. Senza una delibera regolare infatti, il condomino può non pagare. Anche se l’amministratore cerca comunque di riscuotere, chi non paga può difendersi con successo, avvalendosi della mancanza di un’approvazione valida;
• spese eccessive o “voluttuarie”: ad esempio, costruire una piscina o installare un impianto lussuoso sono considerate spese eccessive e in questi casi, chi non ne ha bisogno può non pagare, purché l’opera sia utilizzabile senza danneggiare gli altri condomini;
• spese non approvate dall’assemblea: l’assemblea di condominio ha un ruolo consultivo, ma non può imporre spese. Se viene deliberata una spesa senza l’approvazione dell’assemblea, il pagamento non è obbligatorio. Solo l’assemblea può approvare e renderle vincolanti.
• mancato rispetto dei criteri di ripartizione: le spese devono essere ripartite seguendo i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento condominiale. Se l’assemblea assegna quote sproporzionate o esonera qualcuno senza unanimità, la delibera è nulla. In questo caso, il condomino può non pagare anche senza aver presentato un ricorso entro i 30 giorni;
• vizi procedurali o difetti formali: a volte la delibera assembleare è viziata non per il contenuto, ma per la procedura, ad esempio, mancanza di convocazione, quorum insufficiente o errori formali. In questi casi la delibera può essere annullata e va contestata entro 30 giorni;
• lavori che interessano solo un condomino: il condominio non può deliberare lavori che riguardano una sola proprietà, come la ristrutturazione di un appartamento privato. Se la delibera riguarda un singolo condomino, chi non è interessato può non pagare;
• spese che non riguardano tutti i condomini: non tutte le spese devono essere divise tra tutti. Se il condominio ha parti indipendenti, come scale con ascensori diversi, le spese vanno ripartite solo tra chi ne trae vantaggio. Chi non utilizza un servizio o non beneficia di una parte comune non deve pagare;
• esonero deliberato dall’assemblea: in rari casi, l’assemblea può decidere di esonerare un condomino da alcune spese. Per essere valido, però, deve esserci l’unanimità di tutti i presenti e degli assenti. Senza l’unanimità, l’esenzione non è legale.

In sintesi, chi possiede un immobile in condominio deve pagare le spese comuni. Tuttavia, quando le decisioni vengono prese in modo scorretto, senza rispettare i criteri o la legge, il condomino ha il diritto di opporsi e rifiutarsi di pagare.

Contestare le spese condominiali: quando e come farlo 

È possibile contestare le spese condominiali e non pagarle, sia quando riguardano i costi di gestione quotidiana dell’edificio, che sono necessari per mantenerlo in ordine, sia quando sono spese straordinarie, che richiedono l’approvazione dell’assemblea. Ecco come procedere passo dopo passo.

Controllare le spese

Prima di fare obiezioni, è importante che il condomino controlli se le spese sono state registrate correttamente. Questo significa partire dall’analisi del bilancio e delle tabelle dettagliate per capire il tipo e l’importo degli addebiti. Un passo importante è verificare le tabelle millesimali, che devono essere aggiornate e accurate per dividere le spese in modo giusto. Inoltre, se ci sono appartamenti in affitto, è necessario distinguere chiaramente cosa è a carico del proprietario e cosa è a carico dell’inquilino, dato che questo può influire sulla legittimità del pagamento.

Il reclamo all’amministratore

Se il condomino pensa che ci sia un errore nella spesa, il primo passo per proteggere i propri diritti è fare un reclamo all’amministratore. Non si tratta di una semplice chiacchiera, ma di un atto formale: deve essere una lettera scritta, motivata e precisa che include i dati del condomino, il nome dell’amministratore, una descrizione chiara del problema e le richieste. Consigliabile inviare la lettera con mezzi che garantiscano una ricevuta, come la raccomandata con ricevuta di ritorno o la posta elettronica certificata. Il termine per fare la contestazione è di 30 giorni: inizia dalla data della delibera per chi era presente all’assemblea ma non ha votato a favore, oppure dal momento in cui si riceve il verbale per chi non c’era.

Il ruolo dell’assemblea condominiale

Se il reclamo non risolve il problema, il condomino può chiedere che l’assemblea si occupi della questione. L’assemblea è l’organo che decide se modificare o confermare le decisioni dell’amministratore. Se l’assemblea riconferma la delibera contestata, resta comunque la possibilità di rivolgersi al giudice. Secondo l’articolo 1137 del codice civile, le decisioni dell’assemblea condominiale possono essere impugnate in tribunale quando violano la legge, lo statuto del condominio o ledono i diritti di un condomino. Tuttavia, prima di procedere in giudizio, è necessario provare la mediazione.

Il ricorso al giudice

Se la mediazione non porta a un accordo, il condomino può presentare un ricorso al tribunale civile. Il giudice valuterà se la spesa è corretta e potrà annullare la delibera se troverà violazioni delle leggi, dello statuto condominiale o delle tabelle millesimali.

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Delibere nulle e annullabili: le differenze

È importante sapere che non tutte le delibere condominiali possono essere contestate in modo uguale. Esistono due tipi di delibere: quelle nulle e quelle annullabili.

• la delibera è nulla quando presenta errori così gravi da non essere mai efficace. Ad esempio, se una decisione infrange i diritti fondamentali dei condomini o va contro le competenze dell’assemblea, è nulla. In questi casi, non c’è un termine per contestare: la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento;
• la delibera è annullabile quando presenta errori procedurali, come una convocazione non corretta o un calcolo delle maggioranze sbagliato. In questi casi, la contestazione deve avvenire entro 30 giorni.

Si devono pagare le spese condominiali anche se l’appartamento è vuoto?

Secondo la legge anche il proprietario di un appartamento vuoto è tenuto a pagare le spese condominiali. Questo obbligo scaturisce dalla comproprietà degli spazi comuni, indipendentemente dal reale beneficio che se ne trae.

Inoltre, va considerato che se il proprietario volesse abitare nell’appartamento o affittarlo a qualcun altro, potrebbe comunque usufruire degli spazi comuni. Ad esempio, se l’appartamento non è abitato e si è in attesa di trovare nuovi affittuari o compratori, è probabile che il proprietario visiti il condominio per verificare lo stato o mostrare la casa ai possibili acquirenti.

Il proprietario di un appartamento all’interno di un condominio è, dunque, comproprietario delle aree comuni, indipendentemente dall’utilizzo effettivo, ed è pertanto tenuto a pagare le spese condominiali. In caso contrario, sarebbe equiparabile a chiedere al proprietario di non pagare l’affitto per il periodo trascorso in vacanza. Per gli stessi motivi, non è possibile ottenere una riduzione delle spese condominiali.

Spese condominiali per appartamento vuoto: le eccezioni

Infine, è possibile ottenere una riduzione delle spese condominiali previo consenso del condominio. L’assemblea condominiale può derogare completamente dal pagamento delle spese condominiali per un condomino. Naturalmente, questa soluzione comporta un aumento dei costi per gli altri condòmini, ma in presenza di particolari esigenze potrebbe essere concessa un’eccezione in caso di appartamento vuoto.

Il costruttore può essere esonerato dal pagamento delle spese condominiali?

Il costruttore non è automaticamente esonerato dal pagamento delle spese condominiali. Finché mantiene la proprietà anche solo di una parte dell’edificio – ad esempio appartamenti invenduti, box o locali commerciali – è a tutti gli effetti un condomino e deve contribuire alle spese comuni in proporzione ai millesimi di possesso. Questo vale sia per le spese ordinarie (manutenzione, pulizie, utenze comuni) sia, in alcuni casi, per quelle straordinarie.

Sussiste, al riguardo, una sostanziale differenza di opinioni tra la Suprema Corte ed i giudici di merito.

Per la Corte di Cassazione (Cass. Civ. n. 16321/2016), una clausola che esoneri il costruttore dal pagamento delle quote condominiali può essere ritenuta legittima solo a condizione che sia contenuta in un regolamento condominiale approvato all’unanimità dai partecipanti al Condominio.

I giudici di merito (Tribunali e Corti d’Appello) hanno, invece, aderito ad una tesi parzialmente differente da quella della Cassazione: non è ammissibile che l’esonero dal pagamento delle quote condominiali a favore del costruttore possa essere giustificato unicamente dalla condizione soggettiva del medesimo. Ammettere il contrario, e cioè ritenere che il costruttore possa non pagare le quote condominiali in quanto tale, equivale a legittimare un negozio giuridico privo di una razionale ragione economica e, sostanzialmente, iniquo.

Questo orientamento, peraltro, è stato ribadito dal Tribunale di Roma, nella Sentenza n. 2786 del 16 febbraio 2021.

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Atti e Sentenze

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