Quando si vende casa, chi beneficia della detrazione fiscale per i lavori condominiali?

Le agevolazioni fiscali per lavori condominiali (ristrutturazioni, efficientamento energetico, ecc.) sono regolate dalla Legge n. 449/1997 e dell’articolo 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986). Per beneficiare della detrazione, i pagamenti devono essere tracciabili e riferiti a lavori documentati e approvati dall’assemblea condominiale.

Dunque: chi ha diritto alla detrazione fiscale per le spese condominiali in caso di compravendita? Il bonus spetta al venditore, che ha sostenuto le spese, o all’acquirente, proprietario al momento della dichiarazione? 

Per rispondere a queste domande pariamo dalla regola generale prevede che la detrazione segue l’immobile e quindi passi al nuovo proprietario. Ma attenzione: le parti possono accordarsi diversamente nel rogito. Analizziamo meglio la questione.

Venditore o acquirente: chi ha diritto alla detrazione?

Secondo la regola generale, ribadita dalla Circolare ADE n. 17/E del 2023, il bonus fiscale segue l’immobile: l’acquirente subentra nei benefici fiscali ancora non utilizzati. Questo significa che la detrazione passa automaticamente al nuovo proprietario, anche se il venditore ha sostenuto le spese.

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Cosa deve certificare l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, nella dichiarazione delle detrazioni per l’anno precedente, deve quindi riportare il nome dell’acquirente e non quello del venditore.

Facciamo un esempio: se un condòmino vende il suo appartamento a marzo 2024, dopo aver pagato nei mesi precedenti, la somma di 10.000 euro per lavori di ristrutturazione usufruendo delle detrazioni fiscali, il diritto alla detrazione passa automaticamente all’acquirente dal 2025, salvo accordi diversi. 

Se, invece, l’atto di vendita stabilisce che la detrazione resti al venditore, l’amministratore dovrà certificare l’importo a suo favore, permettendogli di beneficiare della detrazione fiscale.

Accordi tra le parti: la clausola di mantenimento delle detrazioni al venditore

Come abbiamo anticipato, le parti possono accordarsi diversamente, rispetto alla regola generale. Se il rogito notarile prevede che il venditore mantenga il diritto alla detrazione, sarà lui a beneficiarne. Anche se il contratto non lo specifica, l’accordo può essere formalizzato successivamente con una scrittura privata autenticata da un notaio.

È infatti possibile derogare alla regola generale mediante un accordo tra le parti, da formalizzare nell’atto di compravendita, in cui si stabilisce che il venditore mantenga il diritto a fruire delle detrazioni residue. 

Tale accordo deve essere esplicito e inserito nel contratto per avere validità. In mancanza di tale clausola, le detrazioni si trasferiscono automaticamente all’acquirente. Questo principio è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 19/E del 2020, dove si afferma che:​”in caso di vendita dell’immobile, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti.”

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