Recupero dei sottotetti e vincoli urbanistici: ecco cosa sapere

Il recupero dei sottotetti rappresenta da tempo una delle soluzioni più ricercate da chi desidera valorizzare il proprio immobile, specie nei contesti urbani consolidati. Tuttavia, l’intervento su queste porzioni di edificio è soggetto a numerosi vincoli, sia tecnici che urbanistici, che ne rendono l’attuazione piuttosto complessa.

In questo contesto interviene anche il cosiddetto “Salva Casa”, il decreto-legge del 2024 convertito in legge nel 2025, che ha introdotto rilevanti novità in materia di tolleranze edilizie, cambi d’uso e stato legittimo. A cercare di fare chiarezza interviene una recente pronuncia del Consiglio di Stato, la numero 4848 del 4 giugno 2025, che evidenzia come le nuove possibilità introdotte dalla legge devono comunque essere realizzate nel rispetto della legalità urbanistica.

Il caso

La vicenda prende le mosse da un permesso di costruire rilasciato da un Comune campano per la realizzazione di una serie di interventi su un immobile ubicato in zona omogenea A (secondo il D.M. 1444/1968).

Solo ai fini di una migliore comprensione, si ricorda che per “zona A” si intende solitamente il centro storico. In altre parole, è quella parte del territorio comunale interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di pregio ambientale.

Detto questo, nel caso in esame gli interventi autorizzati dal Comune comprendono:

• il cambio di destinazione d’uso del piano terra da residenziale a commerciale (pizzeria);
• la ridistribuzione degli spazi interni del primo piano;
• la demolizione e ricostruzione della copertura, con incremento dell’altezza alla gronda e al colmo;
• la creazione di un abbaino;
• l’aggiunta di cordoli sismici.

Il proprietario dell’immobile confinante ha impugnato tali atti, lamentando la violazione delle norme urbanistiche vigenti, che in zona A, per quel Comune, ammettono esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria. Il TAR Campania ha inizialmente respinto il ricorso, ritenendo l’intervento legittimo e non lesivo della normativa di settore.

Il ribaltamento in Consiglio di Stato

A seguito dell’appello proposto dal ricorrente, il Consiglio di Stato ha riformato integralmente la sentenza di primo grado.

Secondo i giudici, l’intervento oggetto di causa costituiva una vera e propria ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001. In particolare, la demolizione e ricostruzione della copertura, la sopraelevazione e l’alterazione dei prospetti e della sagoma del fabbricato superavano ampiamente i limiti della manutenzione ordinaria e anche di quella straordinaria.

Non solo: i lavori violavano anche il vincolo urbanistico della zona A, il cui PRG (attraverso le NTA) consente esclusivamente la manutenzione ordinaria.

I giudici di Palazzo Spada hanno anche chiarito che le motivazioni tecniche legate alla sicurezza sismica, pur legittime, non possono costituire base per derogare alle previsioni urbanistiche. In particolare, nel caso di specie, la realizzazione del cordolo sismico non giustifica automaticamente un intervento di sopraelevazione in contrasto con il piano regolatore.

Infine, i giudici hanno sottolineato la mancata valutazione di compatibilità urbanistica da parte dell’amministrazione, che ha rilasciato il permesso senza adeguato confronto con le norme di zona.

Un principio fondamentale: la conformità urbanistica

La pronuncia in commento ribadisce un concetto centrale nel diritto edilizio: il rispetto della normativa urbanistica è imprescindibile per la validità del titolo abilitativo. Anche quando sussistano valide esigenze tecniche (come l’adeguamento antisismico), esse devono essere attuate nei limiti previsti dagli strumenti urbanistici locali.

In sostanza, il titolo edilizio è valido solo se l’intervento è conforme non solo alla normativa edilizia nazionale, ma anche e soprattutto alla pianificazione locale.

Le novità del Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una serie di misure volte a semplificare la gestione delle difformità edilizie minori e a facilitare il recupero di spazi esistenti. Tra le principali novità si segnalano:

1. tolleranze edilizie ampliate: sono stati rivisti i limiti entro cui le difformità possono ritenersi tollerabili, con percentuali più generose (fino al 6%) rispetto al passato.
2. semplificazione dello stato legittimo: è stato introdotto un criterio più agevole per attestare la legittimità dell’immobile, considerando l’ultimo titolo edilizio accompagnato da verifica della conformità.
3. recupero dei sottotetti: viene data maggiore possibilità di recuperare i sottotetti anche in deroga alle distanze minime, purché nel rispetto delle leggi regionali e senza pregiudizio per la normativa urbanistica comunale.
4. sanatoria condizionata in zona sismica: nei Comuni classificati come zona sismica 1 e 2, le opere possono essere sanate solo se risulta accertata la conformità sismica, anche successivamente, mediante opere integrative.

Quando c’è contrasto?

La risposta è: non necessariamente. Le novità introdotte dal Salva Casa non derogano alle norme urbanistiche locali. Dunque, se un PRG vieta esplicitamente certi interventi in una determinata zona (come avviene per la zona A), la nuova normativa non può legittimare ciò che resta comunque vietato.

Il Salva Casa agevola la regolarizzazione di difformità minori e semplifica i procedimenti, ma non consente interventi in violazione dei vincoli di zona, né autorizza automaticamente cambi d’uso o sopraelevazioni in aree dove essi sono espressamente vietati.

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