Revoca dell’amministratore di condominio per mancata convocazione dell’assemblea: è possibile?

L’amministratore di condominio svolge una funzione cruciale nella gestione della vita condominiale. Infatti, ha il compito di garantire il buon funzionamento dell’edificio, di curare le relazioni tra i condomini e di amministrare i beni comuni in conformità alla legge e al regolamento condominiale. L’amministratore è quindi chiamato a svolgere una serie di doveri legali e, in caso di gravi inadempimenti, può essere revocato dall’incarico.

Un esempio significativo di inadempimento riguarda la mancata convocazione dell’assemblea condominiale, che può portare alla revoca dell’amministratore stesso.

L’importanza della convocazione dell’assemblea e l’approvazione dei bilanci condominiali

La convocazione dell’assemblea è uno degli obblighi fondamentali dell’amministratore, regolato dall’art. 1130 del Codice Civile, in quanto non costituisce solo un momento fondamentale di incontro e di discussione per i condomini, ma rappresenta anche un’opportunità per monitorare la gestione economica e amministrativa del condominio.

L’amministratore per legge è tenuto a convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario per l’approvazione dei bilanci condominiali che possono così distinguersi:

• il bilancio consuntivo, che riguarda le spese effettivamente sostenute nell’esercizio precedente;
• il bilancio preventivo che, invece, traccia le previsioni di spesa per l’anno successivo. 

L’approvazione di questi bilanci è cruciale per una corretta gestione del condominio, in quanto permette ai condomini di verificare la gestione economica dell’amministratore e di prendere decisioni informate per il futuro.

Mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto

Se l’amministratore di condominio non convoca l’assemblea, i condomini possono provvedere a inviare, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., un sollecito tramite PEC o posta raccomandata all’amministratore allo scopo di ottenere la fissazione della data. Dalla ricezione, quest’ultimo avrà dieci giorni per adempiere ai propri obblighi.

Nel caso in cui, a seguito del sollecito, l’amministratore non si dovesse attivare per convocare l’assemblea, si configurerebbe una grave violazione degli obblighi di quest’ultimo. Di recente, il Tribunale di Benevento con la sentenza del 7 gennaio 2025 ha stabilito che in questi casi i condomini possono legittimamente revocare il mandato dell’amministratore. Infatti, il Giudice di prime cure ha confermato l’indirizzo oramai prevalente in giurisprudenza che configurava come causa di revocazione dell’amministratore la mancata convocazione dell’assemblea. 

Inoltre, la giurisprudenza oramai dominante è pacifica sul punto di ritenere sussistente il predetto inadempimento anche nell’ipotesi di approvazione tardiva, anche se i bilanci vengono deliberati all’unanimità.

Conclusioni

In sintesi, la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale rappresenta una grave violazione degli obblighi dell’amministratore e può giustificare la sua revoca. La giurisprudenza, consolidando un orientamento favorevole alla protezione dei diritti dei condomini, riconosce il diritto di revocare l’amministratore in questi casi.

È fondamentale che i condomini siano attenti alla corretta gestione delle attività condominiali e che, in presenza di inadempimenti, agiscano prontamente per tutelare i propri interessi e garantire il buon funzionamento del condominio, anche nei confronti di terzi.

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