Risarcimento danni contro il condominio: serve la mediazione o la negoziazione assistita?

La gestione degli spazi comuni di un edificio condominiale, da sempre, crea problemi e ambiguità interpretative. Infatti, può accadere che l’omessa manutenzione delle aree comuni possa arrecare dei danni ai condomini e/o a terzi. In questi casi, di norma, essendo coinvolto il Condominio bisognerebbe esperire la domanda di mediazione in quanto, tra le materie annoverate come obbligatorie dall’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010, vi rientra anche quella condominiale.

Il condizionale, tuttavia, è d’obbligo dato che non tutte le situazioni soggiacciono alla suddetta regola; infatti, esistono delle eccezioni come il caso che di seguito viene analizzato.  

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Il caso

La vicenda trae origine dalla decisione di un condomino di convenire direttamente in giudizio il condominio in cui risiede per richiedere il risarcimento dei danni patiti in conseguenza alla caduta verificatasi a causa di una falla della pavimentazione presente nell’area comune dell’edificio. Dunque, l’attore si rivolgeva al competente Tribunale per far sì che venisse accertata la responsabilità del condominio per i danni dallo stesso subiti in seguito al sinistro di cui sopra.

Il caso di specie risulta interessante considerato che, a norma dell’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010, se si volesse instaurare una causa in materia condominiale si dovrebbe esperire, pena l’improcedibilità dell’azione giudiziaria, il procedimento di mediazione. Tuttavia, il Tribunale di Torre Annunziata – con la sentenza n. 2001/2024 – compiva un’analisi dettagliata della fattispecie del risarcimento del danno ex art. 2051 c.c., arrivando ad una conclusione diametralmente opposta.   

Le motivazioni date dal Tribunale 

Il Tribunale rilevava, in prima battuta, che l’azione di risarcimento proposta dal condomino non era inerente alla materia condominiale, in quanto l’attore richiedeva un risarcimento del danno ex art. 2051 c.c., ovvero aveva agito per un danno cagionato da cosa in custodia e per tale motivo non si doveva avviare la cosiddetta mediazione obbligatoria. 

Il Tribunale campano, proseguendo nella la propria analisi, affermava, inoltre, che nel caso di specie non risultava necessaria nemmeno l’attivazione della negoziazione assistita, non risultando obbligatoria in materia di risarcimento dei danni da insidia. 

Dunque, venendo al merito della questione, l’adito Tribunale affermava che per potersi configurare la responsabilità del custode-condominio era necessario che venisse dimostrato il verificarsi del danno e il nesso causale tra quest’ultimo e il bene in questione. Inoltre, è bene tener presente che questo tipo di danno implica la cosiddetta responsabilità oggettiva, cioè una fattispecie in cui non viene attribuito alcun rilievo alla dimostrazione dell’assenza di colpa in capo al custode.

Pertanto, considerato che la materia in esame rientra nell’ambito della responsabilità per danni da cose in custodia e non in quella condominiale, né la mediazione né la negoziazione assistita si pongono come condizioni di procedibilità per il risarcimento del pregiudizio subito dal condomino (opinione condivisa, in un caso simile, anche da Tribunale di Latina sentenza n.572/2023). 

Conclusioni

In base alle suddette considerazioni emerge chiaramente che l’orientamento giurisprudenziale prevalente preveda che, nei casi di risarcimento del danno nei confronti del condominio, non occorre che l’attore attivi il procedimento di mediazione o quello di negoziazione assistita.

Tuttavia, si precisa che quanto appena descritto è un orientamento giurisprudenziale, pertanto un indirizzo seguito dai giudici a cui alcuni di essi si potrebbero discostare.

Infatti, potrebbe verificarsi che una domanda giudiziale proposta per ottenere il risarcimento dei danni contro il condominio, senza aver prima esperito il tentativo di mediazione o di negoziazione assistita, possa essere dichiarata improcedibile ai sensi dell’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010, ovvero, come spesso accade, il giudice potrebbe invitare le parti all’attivazione dei medesimi. 

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