Rischia la condanna il condomino che omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo

L’articolo 677 del codice penale punisce con una sanzione amministrativa pecuniaria fino a 929 euro il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina, che omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo. Pena che può arrivare anche all’arresto fino a sei mesi se deriva pericolo per le persone.

Ma cosa succede se a minacciare pericolo è un edificio condominiale o alcuni parti di esso? Chi è obbligato a intervenire se l’assemblea condominiale non delibera i lavori da eseguire?

La Corte di Cassazione si è occupata della questione nella recente sentenza n. 14225 del 19 marzo 2025. In relazione a lavori di manutenzione della facciata, i giudici hanno stabilito che: “In un edificio condominiale, l’obbligo previsto dall’art. 677 c.p., di eseguire i lavori necessari a scongiurare il pericolo di rovina, grava, in caso di mancata formazione della volontà assembleare, sul singolo condomino, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo della situazione pericolosa”. Scopriamo perché.

Il fatto

La Cassazione si è pronunciata sul ricorso di due condòmini, condannati ai sensi dell’art. 677 c.p., per aver omesso gli interventi necessari a rimuovere una situazione di pericolo derivante dal dissesto strutturale dell’immobile. La vicenda prende le mosse da una condanna in primo grado per mancata manutenzione; i due proprietari erano titolari di appartamenti in un edificio pericolante. L’omissione è stata ritenuta penalmente rilevante per la tutela della pubblica incolumità.

I proprietari sostengono di non aver potuto eseguire i lavori necessari a causa di una terza condomina, che non aveva accettato di dare incarico a una ditta per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutto l’edificio. Nonostante ciò, i ricorrenti avevano comunque incaricato la ditta che però non aveva eseguito i lavori perché la condomina si era rifiutata di versare la quota a proprio carico.

Tra l’altro, i ricorrenti evidenziano come la facciata dell’edifico che minaccia pericolo sia stata danneggiata proprio a causa di precedenti lavori eseguiti dalla condòmina. Almeno così risulta dalla relazione della Direzione Centrale ambiente e tutela del territorio. 

Obbligo di intervenire

La Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza a carico dei due proprietari.

I giudici, come anticipato all’inizio, hanno ribadito che in un edificio condominiale, in caso di mancata deliberazione dell’assemblea, l’obbligo di intervenire per eliminare il pericolo di rovina (ai sensi dell’art. 677 c.p.) grava sul singolo condominio, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo della situazione pericolosa.

Il rifiuto di uno dei condomini non esclude la responsabilità degli altri

Nel caso in esame – si legge nella sentenza – non emerge nessuna situazione di impossibilità che porterebbe a escludere la colpa in capo ai condòmini per la violazione dell’obbligo. Secondo la Corte, i due proprietari avrebbero potuto adottare molteplici iniziative per superare la mancata collaborazione della condòmina, ma nessuna veniva intrapresa per superare tale rifiuto.

Né sono state intraprese iniziative concrete, attraverso gli strumenti previsti dalla legge, per superare il rifiuto della condomina a partecipare alle spese.

Su quest’ultimo aspetto, i giudici richiamano un precedente deciso dalla stessa Cassazione, in cui è stato stabilito che, in mancanza di un amministratore di condominio, l’obbligo di intervenire per eseguire i lavori necessari grava sul proprietario o suoi proprietari dell’edificio. Di conseguenza, la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. non è esclusa dalla circostanza di non avere la somma occorrente per l’esecuzione dei lavori (Cass. pen. 03/10/1996, n. 9866).

Tali considerazioni hanno portato la Cassazione a ritenere del tutto irrilevante, ai fini dell’integrazione del reato, se la situazione di pericolo sia stata cagionata o meno da precedenti lavori realizzati dalla condomina.

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Atti e Sentenze

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