Ristorante e rumori molesti: quando il locatore e il condominio rispondono dei danni?

Rumori molesti provenienti da un’attività di ristorazione in un locale condominiale concesso in affitto. Una situazione sempre più frequente, che spesso toglie il sonno ai condòmini. Avventori che sostano per strada, schiamazzi tutta la notte, magari un po’ di musica di sottofondo, e addio quiete notturna.

In questi casi, chi risponde dei danni? Di solito sono tre i soggetti coinvolti: il proprietario-locatore, il conduttore e gestore dell’attività e il Condominio. Ma come va ripartita la responsabilità?

Nella recente sentenza n. 23881 del 26 agosto 2025, la Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento danni del solo conduttore, escludendo invece la responsabilità del locatore e del Condominio. Scopriamo il perché. 

Il fatto

La vicenda in esame inizia con l’apertura di un’attività di ristorazione e vendita di kebab all’interno di un locale situato in un edificio condominiale. L’attività è gestita dal conduttore del locale, preso in affitto da una società.

I nuovi proprietari dell’appartamento al piano di sopra lamentano la presenza di rumori molesti provenienti dal ristorante: il locale resta aperto tutta la notte, fino alle prime ore dell’alba, con continui schiamazzi degli avventori. Tra l’altro, quando avevano acquistato casa, il venditore aveva garantito che si trattava di una attività di produzione di pizza al taglio, senza dunque consumazione in presenza, e con orari ben diversi.

Da qui la decisione dei due acquirenti di agire in giudizio per ottenere l’interruzione dei rumori e il risarcimento dei danni. In via cautelare urgente, ottengono dal giudice la condanna del solo conduttore. Successivamente, sia il Tribunale e la Corte d’Appello confermano nel merito l’assenza di responsabilità sia del venditore-locatore che del Condominio. Decisione confermata dalla Cassazione con la sentenza in commento.

Quando è responsabile il locatore?

Quando i rumori molesti arrivano da un appartamento in affitto, può essere chiamato a rispondere dei danni, oltre all’inquilino, anche il locatore. Ciò, ai sensi dell’articolo 2043 del codice civile (“qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”).

In questi casi però – spiega la Cassazione – la responsabilità del locatore per le immissioni causate dal conduttore non è mai automatica; infatti, può configurarsi solo se il proprietario abbia concorso al fatto dannoso, cioè alla produzione delle immissioni moleste. Per esempio, il locatore è responsabile se affitta l’immobile con la consapevolezza che il conduttore avrebbe prodotto immissioni, oppure omettendo di adottare le necessarie iniziative per evitare rumori molesti. 

Spetta a chi chiede il risarcimento dei danni fornire la prova che il locatore potesse prevedere, con l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto rumori intollerabili.

Nel caso di specie – secondo la Corte – questa prova non è stata fornita e, pertanto, la richiesta di risarcimento nei confronti del conduttore del locale non può essere accolta.

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Mancata custodia

La Cassazione precisa un altro aspetto molto importante. In questi casi, non trova applicazione dei confronti del locatore la responsabilità del custode prevista dall’articolo 2051 del codice civile.

Tale articolo stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Ma – ci dicono i giudici – tale articolo non trova applicazione nella vicenda in esame, perché la responsabilità del custode si ripartisce tra locatore e conduttore in relazione alle parti dell’immobile da cui deriva il danno, ma non è configurabile una “custodia dell’attività illecita altrui”, ossia dei rumori molesti prodotti dall’inquilino.

I precedenti giurisprudenziali

Si tratta di principi già da tempo definiti in giurisprudenza. Quando di parla di rumori molesti in immobili in locazione, il locatore deve concorrere alla produzione degli stessi per essere considerato anch’esso responsabile, e non basta che ometta di diffidare il conduttore; questo suo concorso può anche consistere nel fatto di locare ben sapendo che il conduttore produrrà immissioni (Cass. civ. n 4908/2018).

Quanto al rapporto di custodia, esso non rileva rispetto alle immissioni: il custode risponde dei danni causati dalla cosa, che si ripartisce tra locatore e conduttore a seconda delle parti – strutture o accessori – da cui deriva il danno, ossia a seconda delle parti dell’immobile che si hanno rispettivamente in custodia (Cass. 21788/2015; Cass. 10983/2023).

La posizione del Condominio e dell’amministratore

La Cassazione ha infine analizzato anche la posizione del Condominio rispetto ai rumori intollerabili provenienti dal ristorante-kebab.

Secondo i due proprietari, il ristoratore, conduttore di un immobile posto nel condominio, aveva violato i regolamenti condominiali. Dunque, il condominio doveva ritenersi responsabile di non avere impedito che il conduttore producesse immissioni violando il regolamento.

Una tesi errata, secondo la Cassazione, che anche in questo caso richiama principi già consolidati in giurisprudenza. Infatti, “curare l’osservanza del regolamento di condominio” è compito specifico dell’amministratore del condominio, ai sensi dell’art. 1130 del codice civile.  

L’amministratore può essere dunque responsabile nei confronti dei condomini “per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari”. Tuttavia – dice la Corte – dall’omesso adempimento di tale obbligo non discende una automatica responsabilità dell’intero condominio (Cass. civ. 35315/2021).

L’amministratore agisce in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare e risponde personalmente delle omissioni, mentre il condominio in quanto tale non è direttamente responsabile per le violazioni commesse dal singolo condòmino o dal conduttore.

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Atti e Sentenze

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