Sbalzo di pressione e flessibile rotto in condominio: è il proprietario a risarcire i danni

Nel cuore del centro storico di Napoli, il proprietario di un appartamento di pregio lo vede compromesso da un’improvvisa fuoriuscita d’acqua che danneggia parquet di noce, mobili antichi e un dipinto del Settecento. Il responsabile? Il proprietario dell’immobile al piano superiore, dove un flessibile sotto il lavabo del bagno è esploso per un improvviso sbalzo di pressione. 

La sesta sezione civile del Tribunale di Napoli (sentenza n. 6223/2025) chiarisce che il risarcimento — quasi 59 mila euro — spetta al danneggiato, ma a versarlo sarà il condomino: perché “la presunzione di comproprietà prevista dall’art. 1117 n. 3 c.c. riguarda soltanto le parti dell’impianto che restano fuori dalle singole unità, e non le condutture interne agli appartamenti, che restano nella disponibilità esclusiva dei singoli”.

Le cause esterne

Non è sufficiente chiamare in causa le cause esterne, come lo sbalzo di pressione dell’acquedotto, per sottrarsi alle responsabilità. Il Tribunale è netto: “l’usura del flessibile è una circostanza strettamente connessa alla manutenzione dell’appartamento” e il proprietario ne è il custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. 

La sentenza evidenzia che le fluttuazioni della pressione, soprattutto in giorni festivi o di scarso utilizzo degli impianti, sono fenomeni prevedibili, e proprio per questo devono essere adeguatamente gestiti da chi è tenuto alla cura delle condutture private. 

Quindi, anche se il proprietario era assente da casa per ferie, “non può ritenersi esente da colpa, posto che non aveva eseguito alcun intervento di manutenzione né aveva previsto dispositivi di chiusura automatica”. 

Responsabilità circoscritta agli impianti comuni

La decisione conferma un principio fondamentale in ambito condominiale: “la presunzione di proprietà comune dell’impianto idrico non può estendersi alle diramazioni comprese nell’unità immobiliare”, anche se queste derivano da tratti comuni. 

Ne consegue che le diramazioni interne, come appunto il flessibile sotto il lavabo, sono sotto la custodia e responsabilità del singolo. Nessuna colpa può essere addebitata al condominio o all’amministratore, perché l’ente di gestione è responsabile solo fino al punto di diramazione. Si tratta di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, che richiama i condomini alla necessità di una manutenzione attenta, soprattutto in caso di assenza prolungata: un piccolo tubo trascurato può costare molto caro.

La custodia prevale sulla proprietà

L’impostazione del Tribunale di Napoli è stata ampiamente già confermata dalla Corte di Cassazione, che con sentenza n. 21788/2015, affrontava un caso analogo di allagamento provocato dalla fuoriuscita d’acqua da un flessibile non correttamente chiuso. In quel caso, il danno riguardava un appartamento locato e la controversia si incentrava sulla ripartizione della responsabilità tra locatore e conduttore. 

La Corte ha ribadito un principio chiave: ciò che rileva ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c. è la custodia effettiva del bene, ossia il potere di controllo e di intervento sulla cosa che ha generato il danno. Da ciò consegue che, mentre il locatore resta responsabile per le strutture murarie e gli impianti incassati, al conduttore spetta la responsabilità per gli elementi accessori, come i tubi flessibili esterni, sostituibili senza opere murarie e sotto la sua diretta disponibilità. 

In sostanza, si consolida l’orientamento secondo cui la responsabilità da custodia prescinde dalla proprietà, radicandosi invece nella sfera di controllo concreto sull’elemento che ha provocato il danno. 

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