Si possono modificare le tabelle millesimali dopo l’approvazione in assemblea?

Si possono revisionare le tabelle millesimali dopo l’approvazione in assemblea condominiale? La legge lo consente, ma si può fare solo a determinate condizioni. Ecco quali.

Cosa sono i millesimali?

Le tabelle millesimali sono le quote di proprietà di ciascun condòmino all’interno di un edificio condominiale. La tabella millesimale è un’unità di misura proporzionale del contributo dei singoli condomini. Perciò, il millesimale è una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino. Questo valore viene rapportato rispetto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato.

Quando si possono modificare le tabelle millesimali

In caso di errore oggettivo

Ed esempio: errata misurazione della superficie o cubatura di un’unità immobiliare.

Mutate condizioni oggettive di una parte dell’edificio

Accade in determinate condizioni. Ad esempio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. Vendita di uno spazio comune (decisa sempre in assemblea e con voto unanime). Si altera di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

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Dove si approvano le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali vengono allegate al regolamento di condominio, sono obbligatorie quando i condòmini sono in numero maggiore di 10. L’approvazione avviene in assemblea con la maggioranza semplice anche su proposta di un singolo condomino.

Le tabelle millesimali si possono modificare dopo l’approvazione?

La risposta è: sì. Nel 2013 è stata approvata la Riforma del Condominio e, tra le altre cose, sono state modificate alcune procedure, tra queste anche la rettifica delle tabelle millesimali.

La revisione post approvazione può avvenire solo nei seguenti casi:

• In caso di errore o mutamento delle condizioni dell’’immobile, la rettifica può essere decisa anche tramite il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea condominiale. Mentre, prima della riforma, l’articolo 69 del codice civile parlava espressamente di necessaria unanimità.

• Può essere proposta anche dal singolo condòmino interessato a rettificare le tabelle. L’interessato, o anche il non interessato direttamente, possono prendere l’iniziativa quando “il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino è alterato per più di un quinto”.

• Al proponente spetta l’onere della prova (dimostrare l’errore con perizia tecnica) in caso di errore nel calcolo delle quote millesimali. Ma in caso di approvazione all’unanimità, anche senza che ci sia la prova, la decisione è ritenuta valida.

Revisione tabelle millesimali: un caso concreto

Il 10 novembre 2022 la Corte di Appello di Messina ha emesso una sentenza (numero 720) per redimire una controversia condominiale sorta a seguito della negazione di una revisione della tabella millesimale.

Il proprietario di un appartamento, di quattro box auto, di tre lastrici solari e di alcuni terreni, sui quali gravava una servitù di passaggio, lamentava la presenza di alcuni errori nella tabella millesimale già approvata dai condomini.

Secondo il proprietario, i lastrici erano stati valutati in maniera eccessiva.

Dopo vari giudizi, la Corte siciliana ha ritenuto ammissibile la domanda del proprietario, ma ha rigettato la richiesta, perché la revisione delle tabelle millesimali è possibile solo in caso di errori essenziali nel calcolo dei millesimali valutati con elementi oggettivi (e non valutazioni personali o soggettive).

Questo principio di oggettività vale anche se il proprietario non dovesse opporsi alla delibera di approvazione in assemblea delle tabelle millessimali.

Le tabelle millesimali di proprietà sono redatte solitamente da un tecnico specializzato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che ne certificano questa valutazione oggettiva.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.

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