Si può avere il lavandino sul balcone condominiale?

Installare un lavandino all’esterno può servire per innaffiare le piante, lavare oggetti ingombranti o semplicemente semplificare le attività quotidiane.

Come spesso accade quando si parla di vita condominiale, però, la questione non è priva di dubbi: ci sono regole edilizie da rispettare, norme condominiali da osservare e diritti dei vicini da non violare. L’installazione di un lavandino, pur essendo un intervento apparentemente semplice, può sollevare contestazioni se non realizzata nel rispetto delle leggi e del regolamento.

scopriamo cosa si può fare, quali autorizzazioni servono e quali sono i possibili limiti da rispettare.

Il balcone è proprietà privata del condominio?

Prima di tutto, va ricordato che il balcone è una parte di proprietà esclusiva del singolo condomino. Questo significa che, in linea teorica, ciascun proprietario può eseguire le opere che preferisce, purché non violi le leggi urbanistiche e non leda i diritti altrui.

Detto ciò, la libertà non è assoluta. Ci sono limiti derivanti dal Codice civile, dalle regole edilizie comunali e dal regolamento condominiale. In particolare, due vincoli sono sempre presenti: il divieto di danneggiare le parti comuni e quello di alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Lavandino sul balcone: serve l’autorizzazione del Comune?

La buona notizia è che, nella maggior parte dei casi, l’installazione di un piccolo lavandino è edilizia libera. In altre parole, è equiparabile a una fontanella da giardino o a un arredo esterno, e non necessita di pratiche edilizie (CILA, SCIA o Permesso di costruire). Non stiamo parlando di un nuovo bagno con scarichi complessi, ma di un lavatoio collegato a tubazioni già esistenti.

Attenzione però: ogni Comune può avere regolamenti propri. Per evitare contestazioni, è sempre consigliabile chiedere conferma all’ufficio tecnico comunale prima di iniziare i lavori.

Lavandino sul balcone: serve l’autorizzazione del condominio?

L’assemblea condominiale o l’amministratore devono approvare l’installazione del lavandino? La risposta è no. Essendo il balcone di proprietà privata, nessuno può imporre un’autorizzazione preventiva.

Tuttavia, l’art. 1122 del Codice civile stabilisce che chi esegue opere all’interno della propria unità immobiliare (balcone compreso) deve informare l’amministratore, il quale a sua volta ne riferisce all’assemblea nella prima riunione utile.

Quindi, non serve un vero e proprio “permesso” da parte del condominio, ma è obbligatorio comunicare l’intervento.

I limiti da rispettare per avere un lavandino sul balcone

Anche se non servono autorizzazioni particolari, l’installazione del lavandino deve rispettare alcune regole fondamentali, riguardanti:

• il decoro architettonico: il lavandino non deve alterare l’armonia estetica dell’edificio. Se è di grandi dimensioni o molto visibile dall’esterno, un singolo condomino potrebbe chiedere la rimozione sostenendo che l’opera rovina l’immagine del palazzo;
• stabilità e sicurezza: non deve compromettere la struttura del balcone. Anche se pesa poco, l’installazione deve essere fatta a regola d’arte, con scarichi collegati correttamente;
• regolamento condominiale: alcuni regolamenti (soprattutto quelli di natura contrattuale, approvati all’unanimità al momento dell’acquisto) possono contenere divieti specifici riguardo alle modifiche visibili dall’esterno. In tal caso, il condomino è vincolato a rispettarli.

L’art. 1120 del Codice Civile vieta modifiche che danneggino il decoro architettonico, la stabilità o la sicurezza dell’edificio. Se il balcone sporge su parti comuni o cambia l’estetica della facciata, serve l’approvazione dell’assemblea. Se invece si tratta di un intervento interno o che non altera l’aspetto esteriore, basta rispettare le norme edilizie comunali.

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Procedura per avere il lavandino sul balcone

Se un condomino vuole realizzare un nuovo balcone o modificare quello esistente, deve rispettare alcune regole di legge e di buon senso, perché l’intervento può incidere sia sull’estetica dell’edificio sia sulle parti comuni. Ecco come procedere in modo corretto:

• è necessario presentare una comunicazione scritta (di solito tramite raccomandata A/R o PEC) all’amministratore di condominio, specificando l’intenzione di costruire o modificare il balcone. Alla comunicazione vanno allegati il progetto tecnico redatto da un professionista (geometra, architetto o ingegnere) e un’eventuale relazione sulla sicurezza dell’opera;
• l’amministratore, ricevuta la richiesta, convoca un’assemblea condominiale, inserendo il punto all’ordine del giorno. 

Come installare un lavandino sul balcone senza creare disagi al condominio

Installare un lavandino sul balcone è fattibile, ma senza le cautele giuste si rischia di creare danni, disagi o contenziosi con il vicino sottostante. Ecco come ridurre al minimo i problemi e procedere in sicurezza:

• verifica preliminare: controllare il regolamento condominiale, poiché alcune norme vietano scarichi a cielo aperto o modifiche a facciata e parti comuni; avvisare l’amministratore prima di iniziare l’intervento, soprattutto se altera prospetto, facciata o parti comuni, in quanto potrebbe servire l’autorizzazione dell’assemblea;
• progetto tecnico e sicurezza: affidarsi a un idraulico o tecnico abilitato per valutare soluzioni di scarico, punto di allaccio e carico strutturale su parapetto o muratura; applicare una membrana impermeabilizzante sulla zona di posa del lavabo e sulle pareti interessate per evitare infiltrazioni; proteggere i tubi con guaine e sigillanti idonei;
• manutenzione e responsabilità: è utile stipulare un piano di manutenzione (pulizia sifoni, controllo tubazioni) e conservare le ricevute degli interventi. Infine è sempre consigliabile informare per iscritto il vicino sottostante e ottenere una dichiarazione di presa visione.
  

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