Sottotetto non abitabile: perché serve un permesso per trasformarlo in deposito?

Il sottotetto è spesso considerato uno spazio marginale o poco utilizzato, ma può nascondere insidie legali viene trasformato in modo non conforme. Infatti, quando la trasformazione di spazi non abitativi, viene effettuata senza preventivamente rispettare le normative edilizie, si possono verificare delle complicazioni in ambito legale ed urbanistico.

Sulla casistica è intervenuto il Tar Lazio, che con la sentenza n. 34/2025, ha chiarito che anche l’uso di un sottotetto non abitabile come deposito può richiedere un permesso di costruire. Analizziamo il caso di specie.

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Il caso 

Una proprietaria aveva acquistato un immobile comprendente un appartamento e un sottotetto non abitabile ma, dopo l’acquisto, il Comune aveva rilevato irregolarità edilizie, tra cui la trasformazione del sottotetto in spazio praticabile e una sopraelevazione non autorizzata. L’amministrazione aveva emesso un’ordinanza di demolizione per ripristinare lo stato originario.

La proprietaria, impugnando l’ordinanza sosteneva, invece, che il sottotetto rientrato nella fattispecie di un volume tecnico, non richiedeva permessi per la trasformazione e che gli abusi contestati erano stati commessi prima dell’acquisto e pertanto non era direttamente responsabile.

Il giudizio del TAR

Di diverso avviso Il TAR Lazio che ha stabilito che la trasformazione del sottotetto in uno spazio praticabile modifica la sua funzionalità originaria, aumentando il carico urbanistico e richiedendo, di conseguenza, un permesso di costruire.

I giudici hanno chiarito che:

• un volume tecnico è destinato esclusivamente a contenere impianti tecnici e non ha quindi una sua autonomia funzionale;
• la trasformazione in deposito de sottotetto faceva perdere la sua originaria funzione.
• la modifica ha comportato un incremento urbanistico, indipendentemente dal fatto che lo spazio fosse abitabile o meno.

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Secondo il TAR: 

• la legittimità dell’intervento edilizio non dipende dall’abitabilità dello spazio, ma dal cambiamento delle sue attitudini funzionali;
• anche se non abitabile, la trasformazione del sottotetto in deposito richiede autorizzazione; 
• la mancanza del permesso rende l’intervento abusivo, con conseguenti sanzioni quali la demolizione e il ripristino dello stato originario.

Inoltre, il TAR ha ribadito che la demolizione può essere ordinata anche al proprietario attuale, a prescindere dalla responsabilità diretta nella realizzazione dell’abuso.

Conclusioni

La decisione sottolinea che interventi di questo tipo incidono sul carico urbanistico, un parametro che tiene conto della pressione esercitata sull’ambiente circostante in termini di servizi, infrastrutture e sostenibilità. 

Per questo, la trasformazione di un sottotetto in deposito deve essere previamente autorizzata con un permesso di costruire, pena la sua classificazione come abuso edilizio.

Questa sentenza ribadisce l’importanza di distinguere i volumi tecnici dagli spazi che, attraverso interventi edilizi, assumono una diversa destinazione d’uso.

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