Supercondominio, cos’è e qual è la differenza con un condominio “normale”?

Quando si parla di condominio, la maggior parte delle persone pensa a un unico edificio composto da più appartamenti che condividono alcune parti comuni, come l’androne, le scale, il tetto o l’ascensore. Esiste però una realtà più complessa e sempre più diffusa nelle grandi aree urbane e nei moderni complessi residenziali: il supercondominio.

Scopriamo che cos’è un supercondominio, come viene disciplinato dalla legge e quali sono le principali differenze rispetto a un condominio tradizionale.

Cos’è un supercondominio

Un supercondominio è una particolare forma di organizzazione immobiliare che coinvolge più edifici distinti, accomunati dalla presenza di servizi, impianti e spazi condivisi. Si tratta in sostanza di un complesso immobiliare formato da più edifici, che possono essere autonomi dal punto di vista strutturale e organizzativo, ma che condividono alcune parti comuni indispensabili al funzionamento dell’intero insediamento.

In pratica, si tratta di una sorta di “condominio di condomini”. Ogni edificio può avere una propria amministrazione e una propria gestione interna, ma esistono anche beni e servizi utilizzati da tutti i residenti del complesso. Un esempio tipico è rappresentato dai grandi complessi residenziali composti da diverse palazzine che condividono aree verdi, parcheggi, strade private, impianti di illuminazione o servizi di portineria. La presenza di questi elementi comuni è ciò che determina la nascita del supercondominio dal punto di vista giuridico.

Supercondominio: cosa dice la legge

Nel Codice Civile non esiste una definizione specifica di supercondominio. Tuttavia, la sua esistenza è riconosciuta indirettamente dall’articolo 1117-bis, introdotto con la riforma del condominio. La norma stabilisce che le regole previste per il condominio si applicano, quando compatibili, anche nei casi in cui più unità immobiliari, più edifici oppure più condomìni abbiano in comune beni e servizi indicati dall’articolo 1117 del Codice Civile.

In sostanza, la legge riconosce che quando diversi edifici condividono determinate strutture o impianti, si crea automaticamente una situazione assimilabile a quella condominiale, anche se su una scala più ampia. Non è quindi necessario un atto formale che istituisca il supercondominio: la sua esistenza deriva direttamente dalla presenza delle parti comuni.

Anche la giurisprudenza ha contribuito a definire meglio il concetto. In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19939 del 2012, ha descritto il supercondominio come una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, inseriti in un’organizzazione più ampia e collegati dalla presenza di beni, impianti e servizi comuni.

Tra gli esempi citati dalla Suprema Corte figurano:

• i viali di accesso;
• le aree verdi;
• l’impianto di illuminazione;
• la guardiola del portiere;
• il servizio di portineria.

Secondo i giudici, questi elementi svolgono una funzione accessoria rispetto ai singoli edifici e sono destinati all’utilizzo collettivo da parte di tutti i proprietari.

Supercondominio e condominio normale: quali sono le differenze

La differenza fondamentale tra un condominio tradizionale e un supercondominio riguarda la struttura dell’organizzazione. Nel condominio classico esiste un unico edificio e le parti comuni sono utilizzate esclusivamente dai proprietari di quello stabile.

Nel supercondominio, invece, le parti comuni servono più edifici contemporaneamente. Facciamo un esempio pratico. In una palazzina con venti appartamenti, le spese dell’ascensore o del tetto vengono ripartite tra i proprietari di quell’edificio. In un supercondominio formato da cinque palazzine, le spese per il viale d’ingresso, il giardino centrale o la portineria vengono invece suddivise tra tutti i condomini del complesso, indipendentemente dall’edificio in cui risiedono. Si crea quindi un doppio livello di gestione: quello del singolo condominio e quello dell’intero supercondominio.

Quali sono le parti comuni in un supercondominio

Le parti comuni di un supercondominio possono essere numerose e variare a seconda delle caratteristiche del complesso immobiliare. Tra le più frequenti troviamo:

• parcheggi comuni;
• strade e viali interni;
• giardini e parchi condominiali;
• impianti di illuminazione esterna;
• sistemi di videosorveglianza;
• impianti centralizzati di riscaldamento o condizionamento;
• piscine;
• campi sportivi;
• locali destinati alla portineria;
• reti idriche e fognarie comuni.

La manutenzione e la gestione di questi beni comportano spese che devono essere sostenute da tutti i proprietari che ne beneficiano.

Come vengono gestite le spese

Uno degli aspetti più delicati riguarda proprio la ripartizione delle spese. In linea generale, i costi relativi alle parti comuni del singolo edificio restano a carico dei proprietari di quello stabile. Le spese relative ai beni e ai servizi condivisi da tutto il complesso vengono invece distribuite tra tutti i partecipanti al supercondominio secondo i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento.

Questo significa che un proprietario può ricevere due differenti rendicontazioni:

• una relativa al proprio condominio;
• una relativa al supercondominio.

Lo stesso principio si applica agli interventi straordinari. Se occorre rifare il tetto di una palazzina, pagheranno solo i condomini di quell’edificio. Se invece bisogna riqualificare il parco comune o rifare l’impianto di illuminazione che serve tutto il complesso, la spesa sarà condivisa tra tutti.

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Supercondominio: il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea

Anche dal punto di vista amministrativo il supercondominio presenta alcune peculiarità. Nei complessi più grandi può essere nominato un amministratore specifico per la gestione delle parti comuni del supercondominio, distinto dagli amministratori dei singoli edifici.

Allo stesso modo possono essere convocate assemblee dedicate alle questioni che riguardano l’intero complesso residenziale. In queste riunioni vengono discusse e approvate decisioni relative alla manutenzione delle aree comuni, ai contratti di servizio, alle opere straordinarie e alla gestione economica delle parti condivise.

Tag

Regolamento Condominiale

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