Tutto quello che c’è da sapere per vendere una casa in usufrutto

La vendita di una casa in usufrutto è una pratica che gode di alcune peculiarità ed è bene tenerne conto!

Il proprietario di un’abitazione può cedere il diritto di godere della casa per svariate ragioni.

Questo avviene frequentemente, per esempio, quando persone anziane decidono di cedere la propria abitazione agli eredi ma tramite l’usufrutto continuano a godere del bene fino alla loro morte, anticipando la ripartizione ereditaria.

Un’altra situazione in cui si cede il diritto di godere di una casa è la necessità di denaro liquido.

Che cos’è l’usufrutto casa?

L’usufrutto è un diritto reale che permette ad un soggetto di godere di una proprietà altrui. Il diritto reale conferisce al titolare di una cosa il potere immediato e assoluto su di essa.

Il proprietario dell’abitazione viene definito in questa situazione “nudo proprietario” perché si spoglia del diritto di godere del bene.

L’usufruttuario è quindi il soggetto che vanta il diritto reale sul bene. L’usufrutto è inoltre un diritto temporaneo, che non può durare più di trent’anni e si estingue alla morte dell’usufruttuario.

Quali sono i diritti ed i doveri dell’usufruttuario?

L’usufruttuario gode di alcuni diritti, come:

• abitare nell’immobile su cui grava l’usufrutto;
• subaffittare l’immobile;
• cedere l’usufrutto.

Dall’altro lato, l’usufruttuario ha i seguenti obblighi:

• restituire il bene alla scadenza dell’usufrutto;
• utilizzare il bene con la diligenza del buon pater familias;
• sostenere le spese di manutenzione ordinaria.

Ci sono anche alcune azioni che l’usufruttuario non può compiere come:

• vendere l’immobile;
• trasmettere in eredità l’usufrutto;
• cambiare la destinazione economica del bene.

---

---

Vendere una casa con usufrutto

Il proprietario dell’immobile è l’unico soggetto che può decidere di vendere casa.

L’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma può cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario.

L’immobile con usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza.

L’acquirente che compra l’immobile non può utilizzare la casa a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario.

La difficoltà di vendere una casa con usufrutto è stabilire il prezzo adeguato.

A tale proposito, il Ministero dell’Economia ha stilato delle tabelle ufficiali per stabilire il prezzo adeguato per la nuda proprietà e il calcolo delle imposte.

Tali tabelle sono aggiornate periodicamente e tengono conto dell’aspettativa di vita e dell’età del proprietario.

L’abitazione può essere ceduta dietro un corrispettivo (titolo oneroso) o senza alcun prezzo (titolo gratuito).

Il contratto di cessione dell’immobile deve contenere la data di scadenza dell’usufrutto e l’immobile può essere ceduto ad un erede in usufrutto per evitare le imposte di successione.

Perché comprare una casa in usufrutto

La principale ragione per cui un soggetto intende acquistare una casa con usufrutto è di investimento.

Una casa con usufrutto ha un basso valore, ma, alla conclusione del diritto, il nuovo proprietario potrà vendere l’immobile a prezzi di mercato.

Questa strategia era adottata da molti proprietari quando i prezzi del mercato immobiliare erano in salita. Negli ultimi anni la tendenza è mutata e quindi ci sono maggiori probabilità di vendere ad un prezzo inferiore.

In caso di pignoramento dell’immobile, all’asta verrà venduta la nuda proprietà e l’usufrutto rimarrà attivo sull’abitazione.

Il mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto è possibile, ma sono più difficili da ottenere e le condizioni meno economiche.

La banca erogante tenderà a chiedere maggiori garanzie e quindi verrà concesso solo ad investitori affidabili.

* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.