Tutto quello che devi sapere prima di installare un impianto fotovoltaico sul tetto

L’installazione di un impianto fotovoltaico sulla copertura di un fabbricato già esistente è generalmente considerata attività di manutenzione ordinaria e, come tale, ricadente nell’alveo dell’edilizia libera non necessitante della preventiva acquisizione di permessi o autorizzazioni da parte della pubblica amministrazione, a condizione che avvenga nel rigoroso rispetto della normativa vigente a livello locale (alla quale occorre fare sempre primario riferimento) e delle disposizioni specifiche inderogabili contenute nel d.P.R. 380/01; che l’edificio non sia sottoposto a vincoli rilevanti secondo il decreto legislativo numero 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) e che i moduli utilizzati siano tali da seguire l’inclinazione della falde del tetto, senza modificarne la sagoma e lo spessore.

Si tratta di una prassi virtuosa, alla quale tanto il Legislatore comunitario quanto quello nazionale guardano con favore, che favorisce il risparmio energetico, la transizione ecologica e consente di raggiungere l’indipendenza dalle fonti tradizionali non rinnovabili, le cui immissioni nell’atmosfera sono particolarmente dannose per l’ambiente.

Il Testo Unico sulle rinnovabili

Dal punto di vista amministrativo, e con salvezza delle disposizioni che riguarderanno gli edifici di nuova costruzione per i quali, per effetto dell’applicazione della Direttiva RED III (col decreto legislativo 5/2026), l’obbligo dell’utilizzo di una determinata percentuale di fonti rinnovabili sarà condizione per il rilascio del titolo abilitativo, con l’entrata in vigore del Testo Unico sulle rinnovabili (ossia del decreto legislativo numero 190/2024), a partire dal 30 dicembre 2024, è possibile procedere senza permessi a installare sul tetto di un edificio esistente un impianto fotovoltaico, quando si tratti di impianti di potenza impiegata non superiore a 12 MW, purché l’edificio non sia ubicato in un centro storico (Zona A) o in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. 

Se, invece, la posa in opera deve avvenire all’interno di centri storici, aree protette o zone di particolare interesse pubblico secondo quanto stabilito dal decreto legislativo numero 42/2004, sarà in ogni caso necessaria l’acquisizione del preventivo parere favorevole della Soprintendenza o dell’ente preposto alla verifica della tutela del vincolo gravante sull’immobile, in assenza del quale l’intervento dovrà considerarsi abusivo.

Ricordiamo, al riguardo, che più volte la giurisprudenza amministrativa ha osservato come l’utilizzo del fotovoltaico possa avvenire anche sui tetti del centro storico, a condizione che:

• i pannelli siano integrati nella copertura;
• abbiano un impatto visivo limitato;
• non esistano motivazioni paesaggistiche contrarie che, peraltro, devono essere sempre ben specificate nel parere negativo; l’eventuale diniego, infatti, non può mai essere generico e non dettagliato (Consiglio di Stato, sentenza numero 2808 del 02 aprile 2025).

In ogni caso, proprio per evitare rischi, si suggerisce la nomina di un tecnico abilitato in grado di individuare particolari ostacoli e/o limitazioni derivanti dalla normativa locale, dal pregio storico dell’edificio o, ancora, dalla sua particolare ubicazione, oltre che per verificare preventivamente la conformità edilizia e urbanistica dell’immobile.

La disciplina condominiale

Dal punto di vista condominiale, poi, è necessario effettuare una distinzione preliminare, in quanto, valutata debitamente l’eventuale presenza di divieti espressi in tal senso e contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale, si prevede una disciplina diversa a seconda che l’impianto sia realizzato da un singolo condòmino o sia stato deliberato dalla maggioranza della compagine condominiale.

Premesso, infatti, che l’installazione è vietata in ogni caso dal dettato dell’articolo 1120 del codice civile, quando la stessa possa pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico del fabbricato, nella prassi le ipotesi sono le seguenti:

• nel caso di impianto a servizio della singola unità immobiliare, ai sensi degli articoli 1102 e 1122 bis del codice civile, è ben possibile che un condòmino realizzi sul lastrico solare un impianto privato senza necessità di approvazione assembleare, a condizione che non ne alteri la destinazione originaria, non lo renda inutilizzabile anche per un solo degli altri condòmini e rispetti il diritto degli stessi a fare della copertura il medesimo utilizzo potenziale;
• nell’ipotesi di impianto condominiale, la relativa delibera, in quanto l’innovazione in oggetto è classificata dal legislatore come di interesse sociale, perché destinata all’incentivazione dell’utilizzo di fonti rinnovabili, può essere validamente assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’immobile, e non i due terzi normalmente necessari, trattandosi di maggioranza agevolata dalla funzione ricordata.

L’importanza dello stato legittimo

Ai fini della possibilità di installare legittimamente un impianto fotovoltaico sul lastrico condominiale, poi, è altrettanto importante la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile sul quale si deve intervenire. Come di recente ha affermato il TAR Sardegna nella sentenza numero 841/2026, è ben possibile che, in presenza di difformità edilizie già esistenti sulla copertura dello stabile, rispetto al progetto autorizzato, il Comune neghi la possibilità di procedere con la realizzazione delle opere.

Nello specifico, dall’attività istruttoria espletata in corso di causa, è emerso che il lastrico che costituiva la base sulla quale doveva essere posato l’impianto fotovoltaico rispetto agli elaborati progettuali presentava in più punti delle modifiche di quote, incrementi dello spessore della coibentazione, alterazioni della sagoma e delle altezze che, lungi dal poter essere giustificate come funzionali all’installazione dei pannelli (come sostenuto dalla parte ricorrente) erano, invece, riconducibili a interventi abusivi, effettuati in precedenza e susseguitisi nel corso degli anni, senza essere stati validamente autorizzati.

Pertanto, non essendo stata fornita adeguata relazione tecnica dalla quale evincere che le modifiche individuate fossero effettivamente determinate dall’intervento di efficientamento energetico, il TAR ha concluso per l’inefficacia sanante della realizzazione dell’impianto fotovoltaico rispetto alle irregolarità esistenti, con la conseguenza inevitabile del rigetto del ricorso, proprio a causa di uno stato di fatto preesistente non conforme a quello risultante dalle pratiche amministrative precedenti. 

Installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto: quali sono gli incentivi?

Quanto, infine, alle incentivazioni attualmente in essere per l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un edificio, oltre ai diversi bonus esistenti a livello regionale, ricordiamo sinteticamente le principali agevolazioni:

• la detrazione IRPEF del 50% sulle spese per gli impianti fotovoltaici ed i sistemi di accumulo su edifici residenziali, fino a 96.000 €uro per unità immobiliare, ripartita in 10 anni, che include anche le opere accessorie (inverter, quadri, staffe); tale detrazione scende al 36% per le seconde abitazioni;
• l’ecobonus al 65%, relativo agli impianti fotovoltaici che siano collegati ad interventi di efficienza energetica (coibentazioni, generatori, ecc.);
• l’IVA agevolata al 10% sui beni e i servizi per l’installazione del fotovoltaico residenziale; 
• per l’autoconsumo collettivo e le Comunità Energetiche (CER), la tariffa incentivante per ogni kW/h prodotto e condiviso e, a determinate condizioni, i contributi a fondo perduto in conto capitale, per le configurazioni ubicate nei comuni sino a 50.000 abitanti e sino ad un massimo del 40% dell’investimento, tratti dai fondi presenti nel PNRR;
• il Reddito Energetico 2026, spettante alle famiglie con un ISEE sino a 15.000 €uro, che diventano 30.000 €uro per i nuclei con almeno quattro figli a carico;
• il Conto Termico 3.0 che prevede, a seguito dell’istanza inoltrata sul portale telematico del GSE, l’erogazione diretta di somme per il rimborso, generalmente tra il 40% ed il 60%, dei costi sostenuti per l’installazione di impianti fotovoltaici da parte dei privati. 

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